Правовой портал

Правила оформления и образец дарственной с обременением

Договор дарения с обременением.

Договор дарения с обременением подразумевает, что права человека, которого одаривают, будут определенным образом ограничены. Закон предусматривает такую возможность для некоторых обстоятельств.

Виды ограничений.

Можно выделить несколько допустимых законом ограничений:

1. Ипотека. Один из видов сделки, где в качестве залога выступает недвижимость. Когда должник не выполняет наложенные на него обязательства, у стороны кредитора имеется полное право совершить отчуждение предоставленного имущества, тем самым закрывая сумму долга. В соответствии с законом, у собственника отсутствует возможность выполнять некоторые операции, пока сумма кредита полностью не будет погашена.

2. Аренда. В соответствии с договором аренды собственник выделяет во временное пользование арендатору определенное имущество, что подразумевает его использование за указанную плату в течение определенного времени.

3. Рента. Согласно договору ренты, имущество передается в собственность конкретному лицу в дальнейшем, если некоторые обязательства, предусмотренные заранее, будут выполнены.

4. Арест. Представляет собой принудительную меру уплаты долгов, которая основывается на запрете лицу пользоваться неким имуществом без ограничений.

5. Доверительное управление. Формат сделки, согласно которой лицо получает обусловленный ряд прав на недвижимость.

Помимо всех указанных выше форм обременения, существуют еще два вероятных ограничения в правах, связанных с имуществом. Во-первых, когда в сделке принимает участие гражданин, не достигший возраста совершеннолетия, а во-вторых, если объект дарения представляет собой наследие культуры.

Как оформить дарственную с обременением?

Заключить подобный договор необходимо в несколько этапов. Алгоритм заключения договора выглядит следующим образом:

1. Составляется непосредственно дарственная, учитывающая факт обременения.

2. Сделка заверяется у нотариуса.

3. Проверяется пакет документов на их подлинность и правильность.

4. В МФЦ или Росреестре регистрируется переход имущественного права.

5. Предоставляется выписка из ЕГРН.

Общий срок заключения такой сделки составляет приблизительно 20 дней.

Максимум времени будет затрачен на то, чтобы собрать весь пакет документов и зарегистрировать сделку нотариально. Что касается регистрации в Росреестре, то срок составляет порядка 3-5 суток.

Сделка дарения квартиры с обременением

Для того чтобы не затягивать сроки оформления сделки дарения квартиры с обременением ипотекой рекомендуется максимально подробно заполнить форму договора дарения, указав все данные, касающиеся объекта дарения, а так же участников сделки. Именно на этой стадии возникает возможность заверения договора у нотариуса.

Как на практике происходит сделка по дарению залоговой квартиры?

Хотя обращение к нотариусу и не обязательно, если сделка нестандартная – сложный объект, много участников, лучше перестраховаться и не экономить: в случае обнаружения ошибок, на них будет указано и это поможет сэкономить время на приостановках регистрации в регпалате.

Сама процедура регистрации занимает около 20ти дней, в течение которых проверяются все предоставленные документы, после чего одаряемый получает Свидетельство о государственной регистрации на подаренную недвижимость на свое имя.

Нюансы дарения недвижимости с обременением

Переход права собственности от дарителя к одаряемому не освобождает недвижимое имущество от претензий третьих лиц, обязательства переходят согласно правоприемству.

Дарение квартиры с обременением возможно не только в случае нахождения недвижимости в залоге у банка-кредитора, но и при аресте имущества, управлении по доверенности.

Если даритель не платил по ипотеке или сильно задолжал в оплате коммунальных услуг, то он обязан уведомить правопреемника о сложившейся ситуации, в ином случае сделка будет признана недействительной. Бывают случаи, когда обременение возникает уже после совершения сделки дарения, здесь есть риск лишения одаряемого права на проживание.

При дарении недвижимости с обременением в соглашение о безвозмездной передаче включается пункт о сути обременения: его вид и характер притязаний на квартиру. Сделка признается не действительной в случае неверного составления договора дарения или нарушения процедуры регистрации сделки. Аналогичная ситуация будет и при смерти дарителя или одаряемого до момента перехода права собственности.

Дарение между родственниками

Основной особенностью сделок дарения между родственниками является освобождение от налогообложения. Так же дарение довольно не затратно, все расходы – необязательная оплата услуг нотариуса и обязательная оплата пошлины за регистрацию. Дополнительные расходы могут возникать, если потребуется предоставить в регпалату технические документы, которых нет в наличии.

Заботясь об экономии, стоит помнить, что если гражданин отказывается от услуг нотариуса и занимается всем самостоятельно – это не освобождает от необходимости точно и правильно заполнять все документы. О таких простых вещах часто забывают, стоит реально оценивать свои силы и способности.

В случае дарения доли (в этом отличие от сделки купли-продажи) не потребуется согласия других владельцев долей в квартире. Если в сделке участвует несовершеннолетний, подписывается соглашение с его представителем (чаще одним из родителей). Наличие обременения не вносит существенных корректив в сделку между родственниками.

Итак, дарение является способом безвозмездной передачи собственности и может происходить как между гражданами, не имеющими родственных связей, так и между близкими родственниками. Наличие ипотечного обременения не является препятствием к сделке, но обязательно должно быть прописано в подписываемых сторонами документах.

порядок оформления сделки с обременением и необходимые документы

Для оформления договора с фиксацией права пожизненного проживания дарителя в квартире пригодятся следующие документы:

  • паспорта и коды сторон;
  • свидетельство о рождении ребенка, если речь идет о дарении  имущества несовершеннолетнему лицу;
  • любые документы на квартиру – как правило, это свидетельство о государственной регистрации и его копии;
  • выписка из домовой книги, которая подтверждает наличие и число зарегистрированных в квартире лиц;
  • документы, которые касаются технической стороны недвижимости – обычно это бумаги из БТИ, техпаспорт на квартиру и т.д.;
  • если необходимо – кадастровый паспорт, план участка и их копии;
  • справка из налоговой инспекции об отсутствии долгов;
  • расширенная выписка из государственного реестра или ДЖФ (Департамент жилищного фонда), подтверждающая регистрацию дарителя как собственника;
  • письменное согласие супруга или долевого собственника на реализацию акта дарения;
  • разрешение органов опеки и попечительства, если речь идет о несовершеннолетних собственниках.

Дарение квартиры, которое оставляет за дарителем право пожизненного проживания, является единственной возможностью для лица, отчуждающего имущество защитить свои права в гражданском порядке.

По своей сути дарственная является безвозмездным актом, а проживание дарителя не является требованием имущественной компенсации, предъявляемым к одаряемому.

Представители могут действовать только на основе своих доверенностей. Обращение к нотариусу не является обязательным условием при заключении подобных контрактов.

Ниже приведен видеосюжет о договоре ренты. Это соглашение отличается от договора дарения квартиры с пожизненным проживанием тем, что здесь в обязанности одаряемого вменяется периодически отчислять денежную сумму в пользу дарителя.

Таким образом, одна сторона сделки приобретает жилплощадь, а другая — прибавку к своим доходам.

Что такое обременение

Законодательство определяет обременение как официальное ограничение права собственности на недвижимый объект. Такие ограничения могут создавать препятствия для распоряжения жилым помещением, в том числе по безвозмездным сделкам.

В состав возможных обременений, регламентированных гражданским законодательством, входят:

  • залог, который выступает в качестве способа обеспечения обязательства (в том числе, залог по результатам ипотечного договора);
  • сервитут, который оформляется в отношении участка и предоставляет право ограниченного пользования землей сторонними лицами;
  • арест, который является мерой обеспечения требований, рассматриваемых в суде.

Указанные виды обременений подлежат официальной регистрации в органах Росреестра, о чем будут содержаться сведения в ЕГРН. Факт наличия таких ограничений может быть установлен еще на стадии подготовки текста договора путем запроса указанного документа.

Также законодательство рассматривает в качестве скрытых обременений наличие правоотношений пожизненной ренты или аренды. Данные виды договоров подразумевают наличие ограниченных прав пользования жилым помещением на протяжении определенного или неопределенного периода времени.

Еще одним прямым обременением, которое полностью исключает возможность совершения дарения, является наличие в составе собственников квартиры несовершеннолетних граждан. Если продажа жилых помещений, находящихся в собственности несовершеннолетних детей, допускается при согласовании с органами опеки, то подарить такое имущество будет невозможно по причине полного запрета.

Наиболее простым вариантом дарения при наличии зарегистрированных обременений будет являться снятие любых ограничений. Для этого необходимо выполнить следующие действия:

  • исполнить надлежащим образом денежное обязательство, для обеспечения которого устанавливался залог;
  • устранить исковые требования, чтобы снять судебный запрет.

Если стороны решили оформлять документы при наличии существующего обременения, им предстоит решать дополнительные вопросы, связанные с обеспечением интересов лица или органа, в пользу которого установлено ограничение.

Договор дарения

По договору дарения две стороны взаимодействуют следующим образом: одна сторона передает другой конкретное имущество на безвозмездной и безусловной основе. Если существует встречная сделка передачи имущества, то дарение не признается. Также, если прописывается дарение после смерти дарителя – сделка будет признана ничтожной. Аналогичная ситуация сложится, если в договоре дарения не будет прописано конкретное имущество, передаваемое конкретному лицу.

ГК РФ статья 572 договор дарения

Договор дарения должен быть зарегистрирован как сделка   с недвижимым имуществом. Дарение в устной форме, если оно совершается юридическим лицом на сумму свыше 3 000 рублей, или планируется в будущем, признается ничтожным.

Частым заблуждением является то, что договор дарения должен быть заверен нотариально. На самом же деле нотариальное заверение происходит по желанию сторон. Достаточно будет оформления договора в письменном виде, и регистрации его в регпалате. Таким образом, на услугах нотариуса можно сэкономить.

Договор дарения является безвозмездной и безусловной сделкой, при намерении подарить квартиру кому-то нельзя прописывать какие-либо обязательства одаряемого. Самым распространенным случаем, когда даритель стремится условие прописать, является желание обязать одаряемого сохранить право проживания дарителя в квартире.

Обуславливается это тем, что сделки дарения часто происходят между родственниками, пожилые родственники дарят квартиры наследникам, чтобы те в будущем смогли избежать лишней волокиты. Это противоречить принципу безвозмездности дарения.

Помимо составления самого договора потребуются правоустанавливающие документы на квартиру: Свидетельство о государственной регистрации права и документ, указанный в нем, на основании которого данное Свидетельство было выдано (наследство, купля-продажа, дарение и др.).

Если имущество было получено дарителем до 2005 года, то потребуются документы из БТИ — кадастровый паспорт. Если сделка изначального получения дарителем квартиры произошла после 2005 года, то технические документы на квартиру не потребуются.

Последний необходимый документ для регистрации сделки – выписка из домовой книги.

Важным отличием процесса дарения от стандартной купли-продажи является то, что при сделке купли-продажи, право собственности передается покупателю сразу после регистрации в регпалате, а при дарении – после подписания передаточного акта, который может быть подписан до момента регистрации.

Что это такое

Законодательство определяет обременение как официальное ограничение права собственности на недвижимое имущество.

Данные ограничения могут создавать препятствия для распоряжения жилыми помещениями, в том числе по бесплатным сделкам.

Суть сделки заключается в том, что даритель отдает одаряемому недвижимость на определенных основаниях:

Право собственностиИспользования закрепляются за передающим лицом
Условия владенияИспользования распределяются между сторонами договора
Передающее имущество лицо продолжает частично владеть и пользоваться имуществомА принимающая сторона не препятствует этому

Основные понятия

Обременением считается ограничение, применяющееся к имуществу. Субъект, который является участником сделки, не должен нарушать утвержденных запретов.

Однако принимающая сторона имеет возможность подарить, сдать в аренду, продать имущество, поставив в известность второго участника сделки.

Дарение может осуществляться в устной, письменной форме, посредством конклюдентных мер (например, вручение в торжественной форме, передача ключей от жилья).

В письменном виде оформляются сделки суммой свыше трех тысяч рублей, если передающей стороной выступает юридическое лицо.

Предметом соглашения выступают материальные блага, передаваемые на безвозмездной основе. Дарением может быть движимое и недвижимое имущество, бытовые вещи, определенные организационные комплексы, ценные бумаги и др.

Назначение документа

Согласно соглашению дарения первое лицо (даритель) обязано предоставить безвозмездно второму лицу (одаряемому) какой-либо предмет во владение или право на имущество к себе либо к третьей стороне, или освобождает ее от имущественных обязательств перед собой либо третьей стороной.

Дарение – очень выгодный процесс для определенных лиц, которые приходятся близкими родственниками друг другу.

Огромным плюсом в этом случае считается отсутствие налога. Для всех остальных принята выплата подоходного налога в размере 13%.

Правовые аспекты

Правовой базой для осуществления договоренностей о дарении выступает Гражданский кодекс РФ:

Статья 586 ГКРегулирует отношения сторон, когда предметом сделки является земля. Статья 617 описывает права участников соглашения, когда обременением выступает договор аренды
Федеральный закон от 16.07.98 №102Регламентирует обязательства лиц, если обременением является ипотека
Глава 32 ГК предусматриваетЧто дарителями не могут быть малолетние, которые по решению суда являются недееспособными
Статья 575 ГКЗапрещает дарение между участниками предпринимательской деятельности. Но при этом им разрешается осуществлять пожертвования и делать подарки сотрудникам
Статьи 575 и 576 ГКПрописывают запрет на безвозмездную передачу имущества государственным служащим

Разница между дарственной с пожизненным проживанием и договором содержания с иждивением

Любопытные факты
По данным экспертов рынка недвижимости наиболее популярным вариантом обременения выступает ипотечный залог. Не менее популярна и рента – пожизненное содержание.

Предметом договоров ренты (содержания с иждивением) и дарения является любое движимое и недвижимое имущество, не имеющее ограничений в оборотоспособности согласно ст. 129 Гражданского кодекса РФ. Между дарственной и рентой существуют некоторые отличия.

Договор содержания с иждивением предполагает отношения, где получатель ренты передает в собственность имущество плательщику ренты имущество. В обмен на это плательщику вменяется в обязанность периодически выплачивать определенную денежную сумму либо предоставлять средства на содержание в другой форме.

Договор ренты подлежит обязательной регистрации в нотариальной конторе и органах государственной регистрации, где обязательно оговариваются следующие обстоятельства:

  • Обязательство по данному договору обговаривается как постоянное, так и пожизненное.
  • Отчуждаемое посредством ренты имущество передается в собственность плательщика платно либо бесплатно.
  • При платном варианте отчуждаемое имущество переходит к рентодателю не только в обмен на рентные платежи, но и оплату стоимости жилища. К подобным отношениям при передаче недвижимости применимы правила купли-продажи.

Договор дарения является безвозмездным и не требует встречного предоставления. Бывший собственник имеет только права проживания в отличие от рентного соглашения, где необходимо вносить плату и содержать одну из сторон. Плательщик ренты несет солидарную ответственность совместно с рентополучателем в случае неплатежеспособности второго.

В видео    рассматривается особенности замены договора пожизненного содержания с иждивением на договор ренты

Дополнительная информация
О проверке обременения на квартиру читайте в статье: как проверить квартиру на обременение  

Отчуждение недвижимости, в отношении которой заключен договор ренты, разрешается исключительно с согласия прежнего собственника, а образец договора дарения с обременением предусматривает, что все права на распоряжение собственностью переходят к одаряемому после регистрации в государственном органе. Это соглашение не нуждается в обязательном нотариальном удостоверении.

Дарение облагается налогом в размере 13%, исключением для оплаты является близкое родство сторон (детей, родителей, бабушек и дедушек, братьев и сестер). Договор пожизненного иждивения не облагается налогом, а плательщик ренты вправе получить налоговый вычет по своему месту жительства. Оплата ренты подтверждается распиской, собственноручно оформленной получателем ренты.

Согласно пп.5 п.1 ст. 208 Налогового кодекса РФ, на получателя ренты накладывается обязанность оплаты налогов за передачу права собственности, как за доходы, полученные от продажи недвижимости, а согласно пп.4 п.1 ст. этой же статьи Налогового кодекса — за ежемесячное получение ренты на содержание, относящееся к доходам от сдачи внаем жилого помещения.

Недвижимость, полученная в дар, становится личной собственностью супруга и не подлежит разделу при разводе, в отличие от договора ренты, где имущество, полученное в результате рентных обязательств, становится совместно нажитым имуществом супругов.

Дарение с иными видами обременения

Судебный арест

Оформление дарственной на квартиру, в отношении которой наложен судебный арест, будет невозможно до момента снятия запретительных мер. Поскольку судебное обеспечение накладывается на весь период проведения судебного разбирательства, досрочное снятие ареста будет возможно только в случае добровольного исполнения предмета исковых требований или предложение суда установить запрет на иное имущество, равное по стоимости и характеристикам.

Обратите внимание! Если предметом судебного спора выступает право на жилое помещение, которое должно было являться предметом дарения, арест будет наложен на конкретный спорный объект недвижимости. Замена его на иное аналогичное имущество не допускается ни при каких обстоятельствах

Снятие судебного ареста осуществляется на основании определения суда. Если в результате судебного решения право на объект недвижимости переходит к истцу, оформление договора дарения будет невозможно.

Пожизненное проживание

Еще одним специфичным обременением будет выступать наличие граждан, не являющихся собственником недвижимости, однако имеющих постоянное право пользования и проживания в жилом помещении. Как правило, такие субъекты появляются после отказа от участия в приватизации с сохранением возможности бессрочного пользования жильем.

В этом случае у сторон есть следующие варианты действий:

  1. даритель может предложить таким жильцам переселиться в аналогичную квартиру с сохранением права постоянного пользования;
  2. допускается включить в содержание договора дарения условие о сохранении права пользования и проживания определенного круга субъектов.

Скачать договор дарения квартиры с обременением пожизненного проживания (образец)

Так как ключевой особенностью сделок дарения является необходимость получить согласие одаряемого лица на принятие объекта недвижимости в собственность, именно данный субъект будет решать целесообразность получения подарка с таким обременением.

Если стороны достигли обоюдной договоренности и включили такое условие в договор, обременение на жилое помещение перейдет одновременно с регистрацией права собственности. При этом необходимо учитывать следующие особенности:

  • после оформления права собственности на одаряемое лицо новый владелец сможет распоряжаться квартирой только с соблюдением прав и интересов постоянно проживающих лиц;
  • принудительное выселение или снятие с регистрационного учета таких граждан будет возможно только по общим основаниям, предусмотренных в Жилищном кодексе РФ (например, отказ оплачивать коммунальные услуги или систематическая порча объекта недвижимости);
  • наличие права постоянного проживания не дает собственнику возможности воспрепятствовать пользованию жилым помещением и общим имуществом квартиры.

Чтобы такое обременение сохранило силу после перехода права собственности, оно должно быть надлежащим образом указано в договоре. Нечеткость формулировок даст возможность новому владельцу принудительно выселить граждан из жилого помещения. Чтобы соблюсти все требования законодательства и нюансы соблюдения прав всех сторон, оптимальным способом будет являться обращение за помощью к квалифицированному юристу.

Как  правило, условие об установлении обременения в виде постоянно проживающих лиц может включать сам даритель. Например, если принято решение подарить квартиру внуку или ребенку, пожилой родственник будет рассчитывать провести остаток жизни в знакомых условиях проживания.

Условие о пожизненном проживании по сделке дарения будет существенно отличаться от смежного договора пожизненной ренты. Дарение может носить исключительно безвозмездный характер, поэтому пожизненное проживание может выступать условием договора без указания на дополнительные материальные выплаты. Рента, напротив, подразумевает возмездный характер правоотношений, который заключается в регулярных денежных выплатах или иных материальных выгодах.

Таким образом, возможность подарить жилое помещение с наличием зарегистрированного или скрытого обременения будет зависеть от множества факторов, в том числе от прямого согласия одаряемого лица. Переход действующего обременения на нового собственника заставит его соблюдать его условия и правовой режим, поэтому далеко не каждый гражданин согласится добровольно принять на себя такое обязательство.

права и обязанности сторон

Без сомнения, это одна из самых важных частей дарственной, которая предусматривает объем полномочий и возможностей каждой стороны.

Основными правами дарителя могут быть:

  • право пожизненного проживания в подаренной квартире на бесплатной основе;
  • право проживания третьих лиц со стороны личности, отчуждающей имущество, в том количестве и в те сроки, которые она предусмотрит в соглашении;
  • право требовать расторжения договора при невыполнении его условия со стороны выгодоприобретателя;
  • право требовать отмены дарственной;
  • право состоять на регистрационном учете в отношении подаренного имущества;
  • право вносить изменения к дарственной в письменном виде при согласии одаряемого.

Права одаряемого:

  • принять дар;
  • отказаться от принятия дара;
  • вносить согласованные изменения к договору в письменном порядке;
  • право совершать любые сделки с квартирой (ст. 396, 398, 573 ГК РФ).

Обязанности дарителя:

  • передать дар;
  • оповестить обо всех нюансах и обременениях по сделке;
  • не препятствовать осуществлению права собственности со стороны выгодоприобретателя;
  • соблюдать установленные в соглашении правила проживания.

Обязанности одаряемого:

  • принять дар или отказаться от его принятия в письменном порядке;
  • не препятствовать проживанию дарителя и третьих лиц, указанных в договоре;
  • соблюдать установленные правила проживания для сторон соглашения.

Выгодоприобретатель может распоряжаться подарком на свое усмотрение, но при этом не может не считаться с правом пожизненного проживания дарителя. В ином случае он рискует лишиться подаренного имущества.

Добавить комментарий