Правовой портал

Как разделить ипотеку на квартиру при разводе

Основные принципы раздела квартиры и долга по кредиту

Раздел совместно нажитого недвижимого имущества регламентируется Семейным Кодексом. Согласно п. 1 ст. 39, имущество и долги делятся между супругами в равных долях. Однако когда срок ипотечного кредита не истек, достаточно сложно разделить квартиру, находящуюся под залогом. Открытое сотрудничество с банком поможет быстро завершить раздел ипотечной жилплощади и снизить моральные издержки.

Без согласия кредитной организации невозможно самовольно разделить квартиру

При разделе имущества, обремененного ипотекой, суд принимает во внимание пожелания банка. Срок и условия ипотечного договора играют решающую роль при разделе жилплощади в ходе бракоразводного процесса

Чтобы учесть интересы обоих супругов и кредитной организации, можно поделить квартиру и долг по ипотеке следующими способами:

  1. Оформить соглашение. В нем должен быть прописан порядок погашения кредита и доли супругов на жилплощадь. О соглашении необходимо уведомить банк заранее, и лишь после этого оформлять расторжение брака. При наличии несовершеннолетних детей брак расторгается только в судебном порядке.
  2. Один из супругов может отказаться от прав на квартиру. Отказ заверяется у нотариуса. Подписав отказ, супруг освобождается от выплаты долга по ипотеке и лишается прав на недвижимость. Вся сумма кредита ложится на экс-партнера. Чтобы отказ вступил в силу, банк должен дать свое согласие. Таким образом, расторгается текущий договор и заключается новый, где основной заемщик — владелец квартиры.
  3. Супруги могут продать квартиру. Продажа также должна быть согласована с кредитной организацией. После совершения сделки задолженность перед банком должна быть полностью погашена. Оставшаяся сумма делится между супругами пропорционально их доли в недвижимости. Без согласия банка продать квартиру невозможно — нотариус не пропустит сделку, так как имущество находится в залоге.
  4. Согласно брачному контракту. При его наличии имущество и ипотечный долг делятся по определенному договором регламенту. Сегодня большинство ипотечных займов выдается с обязательным условием заключения брачного контракта. Адвокаты советуют не пренебрегать возможностью заранее разделить обязанности. Это в существенной степени упрощает дележ имущества и финансовых обязательств перед кредитной организацией.

Если супругам не удается прийти к компромиссу, спор о разделе жилплощади разрешается в ходе судебного слушания. После того как суд вынесет решение и установит доли, банк расторгает текущий ипотечный договор и заключает с каждым из бывших супругов новое соглашение. Сумму кредита делят пропорционально установленным долям в жилплощади.

Если один из партнеров по какой-либо причине не может быть основным заемщиком, например, не имеет трудового стажа, то кредитная организация предлагает привлечь созаемщика. Это могут быть родители или иные платежеспособные лица. При разделе квартиры, находящейся в залоге у банка, учитывается порядок выплат по ипотеке и платежеспособность обоих супругов. Кредит при разводе делится в соответствие с установленными долями на жилплощадь.

Раздел купленной за маткапитал ипотечной квартиры

Когда в качестве первоначального взноса или последующих платежей был использован материнский капитал, раздел имущества значительно усложняется. На основании п. 4 ст. 10 ФЗ № 256, недвижимость, приобретенная за счет материнского капитала, должна быть оформлена на всех членов семьи. Несовершеннолетние дети также получают долю в квартире, но до достижения 18 лет долей детей имеет право распоряжаться опекун. Например, если в семье двое детей, то ипотечную квартиру делят на 4 части. Тот родитель, с которым дети будут проживать после расторжения брака, автоматически получает право на 3/4 доли.

Подобный порядок раздела имущества призван защитить интересы детей. Если на момент расторжения брака долг по ипотеке не был погашен, то целесообразно сначала погасить кредит и после этого делить квартиру. Когда досрочное погашение ипотеки не представляется возможным, банк может обязать бывших супругов выполнять платежи по кредиту в соответствие с долевым участием. Это не всегда удобно, так как при неисполнении одним из партнеров своих обязательств, банк вправе продать обремененную квартиру на торгах.

Бесплатная юридическая консультация

Телефон: 8 (800) 333-94-83 доб.921

После свершения торгов кредитная организация взимает полную сумму долга по ипотеке. Сумму, оставшуюся после взыскания, делят между супругами, в соответствии с их долей в собственности. В результате торгов квартира значительно теряет в стоимости. Воспрепятствовать решению кредитной организации невозможно даже при наличии несовершеннолетних детей. Единственная уступка, на которую может пойти банк — отсрочка выписки детей до того момента, пока опекун не найдет новое место проживания.

Во избежание зависимости супругов друг от друга и принудительной продажи квартиры, юристы советуют сделать дарение доли. Чтобы не иметь налоговых вычетов, делать это лучше до расторжения брака, взамен уступки какого-либо имущества или же денежной суммы. Так как супруг считается близким родственником, 13% от стоимости доли вычитаться не будут.

Дарение можно оформить и на ребенка. Например, отец семейства может подарить свою долю в квартире ребенку и освободить жилплощадь. Таким образом он снимет с себя обязательства по кредиту. Единственным плательщиком по займу будет мать, на попечении которой остались дети. После совершеннолетия дети вступят в законные права увеличенной долевой собственности квартиры. Процедура дарения должна быть согласована с банком.

При оплате части ипотеки посредством материнского капитала долю в квартире получают все члены семьи. В ходе раздела имущества дележу подлежат лишь доли супругов. Собственность детей остается неприкосновенной. После расторжения брака долями несовершеннолетних детей распоряжается опекун.

Как делится имущество при разводе, если квартира в ипотеке

Когда разводящейся паре не удалось достичь соглашения и разделить ипотечную квартиру, данный раздел производится через суд.

Общий порядок раздела через суд

Один из супругов должен подать иск с требованием произвести раздел имущества и выделить ему в собственность требуемую долю.

Суд обязан привлечь к рассмотрению данного спора банк, предоставивший заёмные средства для приобретения жилья.

Решением суда делится квартира в ипотеке, разделить же обязательства супругов перед банком, чтобы каждый производил погашение лишь своей части платежа, суд не имеет права. Делить ипотеку, как кредитную задолженность, без согласия банка суд не уполномочен. Суд признаёт кредитные обязательства общими долгами разводящейся семейной пары, а юридическая природа невыплаченного кредита по сути своей и есть долговые обязательства.

Если заёмщиком является, к примеру, только муж, по суду происходит раздел жилья наполовину, это не будет означать, что и погашать оставшуюся часть кредита обязан исключительно муж.

При заявлении исковых требований о разделе кредитных обязательств, суд такие требования не удовлетворит. Если заёмщиком является один супруг, обязанный производить регулярные выплаты, суд имеет право принять решение о компенсации таких выплат за счёт совместно нажитого за период супружества имущества, сверх того, что причитается при разводе. Стороны могут сами договориться, какое имущество будет передано одному из них в качестве компенсации. При согласии мужа или жены, как компенсация может быть передано и личное имущество одного из супругов.

Если имущество, которое может быть передано в качестве компенсации отсутствует, лицо, погашающее кредит, имеет право требовать от бывшего супруга половины всех произведённых им выплат, начиная со дня, когда произошло расторжение брака. При отказе добровольно компенсировать внесённые в счёт погашения задолженности средства, взыскание производится через суд.

Судебная практика

Петрова А.В. просила суд произвести раздел квартиры, приобретённой в браке, передать ей половину данной жилплощади. Петров В.Д. с иском согласился, однако пояснил суду, что квартира приобретена в кредит, ипотека оформлена только на его имя.

Бывшая жена отказывается совместно погашать платежи, поэтому он просит суд, как компенсацию за единоличное погашение кредита, передать ему в собственность дачный дом и не делить его между супругами. Петрова А.В. возражала, указывая, что поскольку кредит оформлен на имя бывшего мужа, он и должен его погашать, при этом не отрицала, что общая стоимость дачи не превышает суммы, необходимой для погашения оставшегося кредита.

Суд разделил жилое помещение между Петровой А.В. и Петровым В.Д., передав последнему дачу, как компенсацию платежей по кредиту.

Как делится ипотечная квартира при разводе, если есть дети

При рассмотрении вопроса раздела имущества и долгов в суде, наличие детей может повлиять на решение судебных органов по определению равных частей жилплощади.

В судебной практике зафиксировано много решений, когда маме с детьми определяется большая доля жилплощади, а распределение долговых обязательств остается в равных денежных долях между мужем и женой.

Некоторые обстоятельства могут убедить суд уменьшить бремя долговых обязательств одного из ответчиков. К таким обстоятельствам относятся временная или постоянная нетрудоспособность одного из ответчиков, отпуск по беременности и уходу за ребенком.

В этом случае доля выплат по кредиту может быть уменьшена в пользу неплатежеспособного лица, и увеличена для трудоспособного.

Распределение долговых обязательств по ипотеке возможно только в том случае, если банк, выдавший ипотеку, согласен на такое погашение кредита.

На практике в счет погашения ипотеки часто идут накопления материнского капитала. Если такой факт погашения ипотеки зафиксирован, то детям обязательно должна быть выделена доля в ипотечной жилплощади. Доли детям выделяются после полной оплаты ипотеки и снятия всех обременений с квартиры.

Если дети остаются с мамой, то ее доля в квартире, соответственно, увеличивается в случае развода. Если в ипотечном жилье права имеют несовершеннолетние граждане, то их права защищены законом и не должны быть нарушены ни при каких обстоятельствах.

Частые случаи в судебной практике — большая доля жилья назначается родителю, с которым остаются дети, вне зависимости от денежных взносов обеих супругов.

По закону супруг, имеющий больший доход и выплачивающий большую сумму ипотеки, не имеет приоритетного права на большую часть собственности при разделе ипотечного имущества супругов.

Правильный раздел ипотечной квартиры при разводе, если есть у вас ребенок или дети

Квартира в ипотеке при разводе подлежит разделу так же, как и любая другая недвижимость, приобретенная во время нахождения пары в браке.

По общему правилу имущество, приобретенное в браке, делится пополам, если нет других условий (например, между супругами заключен брачный договор).

Разделить недвижимость в натуре между супругами возможно лишь в том случае, когда в ней две и более комнаты.

Квартиру с одной комнатой поделить таким образом невозможно, бывшие супруги могут стать лишь совладельцами по ½ доли. В тех случаях, когда в однокомнатной квартире остается один из супругов, другой может рассчитывать на денежную компенсацию в качестве возмещения части стоимости жилья.

В тех случаях, когда у супругов нет спора относительно недвижимости, они могут заключить соглашение, в соответствии с которым обязанности по кредиту переходят к тому из них, кто остается единственным владельцем квартиры.

Когда супругам не удается достигнуть согласия, делить нажитое имущество, как и долги, начинает суд.

Если с одним из супругов остается жить ребенок (дети), то суд может выделить ему большую долю жилого помещения. Кредит в такой ситуации также может быть разделен пропорционально присужденным долям. В некоторых случаях (нетрудоспособность, воспитание ребенка с инвалидностью и т. д.) доля участия супруга в ежемесячном платеже может быть уменьшена.

Если родители каким-либо способом использовали средства материнского капитала (например, внесли его в качестве первоначального взноса или погасили часть задолженности по ипотечному кредиту), дети приобретают право на часть приобретенного жилья.

Следовательно, при разводе доля родителя, с которым остаются дети, будет увеличена за счет их долей. При этом долг по кредиту будет поделен между супругами поровну, т. к. и мать, и отец в равной степени обязаны содержать своих детей.

Квартира куплена в ипотеку в браке: что будет при разводе

Жилье, как и другое купленное в браке имущество, автоматически становится совместной собственностью обоих супругов, даже если на бумаге правообладателем значится лишь один из них.

Сценарий того, как будет происходить развод с ипотекой и ребенком, зависит от различных факторов, основным из которых являются отношения бывших супругов.

  1. Когда развод проходит бес длительных судебных разбирательств, бывшие супруги могут продолжать оплачивать ипотеку вместе. Например, мужчина может съехать из однокомнатной квартиры, оставив ее ребенку и бывшей жене, но продолжать оплачивать при этом половину ежемесячного платежа либо всю сумму целиком. Однако подобные разводы – редкость, и дележка имущества и долгов чаще происходит куда драматичнее.
  2. Бывшие супруги могут заключить между собой соглашение и распределить доли в квартире и суммы, подлежащие уплате с каждого из них. Такое соглашение требует согласования с банком, и, в случае одобрения, кредитная организация «сделает» из одного кредитного договора два. Данный способ очень редко применяется на практике, т. к. банк несет риск повышенный риск невозврата денежных средств и уже не одному кредиту, а по двум.
  3. Один из супругов вправе добровольно отказаться от своей доли и выйти из ипотечного договора, но, как и предыдущий способ, этот вариант требует согласия банка и убедительных доказательств платежеспособности второго супруга.
  4. При наличии накоплений разводящаяся пара может погасить долг перед банком, продать квартиру и разделить вырученные средства. Этот способ наиболее легок в реализации, но не всегда у пары имеются накопления в нужном размере.

Ипотека до брака, как быть при разводе

Ситуации развода и раздела имущества, когда недвижимость была приобретена в ипотеку одним из супругов еще до официальной регистрации брака, одни из самых легких с правовой точки зрения.

Ипотека до брака приводит к тому, что такая квартира не подлежит какому-либо разделу и ее собственником является то лицо, которое указано в качестве правообладателя в выписке из госреестра недвижимого имущества.

Второй супруг не может претендовать на часть квартиры, однако он вправе рассчитывать на компенсацию! Так происходит потому, что с момента заключения брака деньги, за счет которых в квартире был произведен ремонт, была куплена мебель или погашалось обязательство перед банком, становятся общими, даже если второй супруг не работал ни дня и не имел никакого дохода.

Данный вопрос супруги могут решить самостоятельно, если договорятся о сумме компенсации, однако практика показывает, что при разводе такое редко кому удается. Чаще второму супругу приходится обращаться в суд с заявлением и доказывать там обоснованность своих требований.

Созаемщики


На сегодняшний день финансовые учреждения все чаще отдают предпочтение типу оформления ссуды, который предполагает, что погашать задолженность будут оба супруга. Разделяемые мужем и женой обязательства по кредиту значительно снижают риски банка: даже в непредвиденной ситуации (к примеру, один из заемщиков стал неплатежеспособным) кредитная организация может быть уверенна в возврате ранее предоставленных клиентам средств.

Если делится ипотека при разводе, бывшие супруги несут аналогичную ответственность за выплату долга. Что касается непосредственно недвижимости, то муж и жена владеют ей в равной степени.

Долг по кредиту может быть разделен следующим образом:

  • Супруги продолжают погашать ссуду на недвижимость совместными усилиями. Когда кредит выплачен, каждый из заемщиков получает свою половину квартиры;
  • Производится переоформление договора кредитования, и каждый из супругов погашает свою задолженность отдельно. Данный вариант возможен исключительно с согласия банка, предоставившего ссуду;
  • Ипотека при разводе супругов погашается только одним из заемщиков. После выплаты долга он либо становится единственным владельцем жилплощади, либо получает финансовую компенсацию от мужа/жены. Данный вариант может осуществляться как по договоренности, так и по решению суда;
  • Ипотека переоформляется на супруга, чей доход позволяет самостоятельно погашать долг (но только с его разрешения). Этот заемщик возвращает созаемщику средства, которые тот внес до момента развода. В итоге вопрос «Как разделить квартиру в ипотеке при разводе?» решается само собой. Супруг, выплачивающий оставшийся долг, становится полноправным владельцем жилплощади.

При этом следует помнить, что если у супругов есть несовершеннолетний ребенок, то при дележке имущества учитываются и его интересы.

Особенности раздела ипотечного жилья

В зависимости от конкретных жизненных ситуаций, вопрос как поделить квартиру, приобретённую с использованием кредита, может решаться иначе, чем изложено выше.

Если есть дети

Ипотека при разводе супругов с детьми при разделе будет иметь свои особенности. Пункт 2 ст. 39 Семейного кодекса РФ разрешает суду разделить нажитое имущество не наполовину, а в неравных долях

Так, суд может передать большую часть жилья, например, в интересах несовершеннолетних детей или по другим заслуживающим внимание причинам (например, инвалидность или серьёзное заболевание)

Само по себе проживание несовершеннолетнего ребёнка с матерью не заставит суд увеличить её долю в имуществе. Как правило, доля увеличивается при воспитании ребёнка-инвалида, ребёнка с серьёзными заболеваниями или многодетной матери.

Также судом может быть уменьшена доля супруга, если последний, состоя в браке, не получал доходов без причин и тратил общесемейные деньги в ущерб семье.

Доля не уменьшается, если жена была домохозяйкой и занималась воспитанием детей, супруг не работал, потому что получал образование, страдал заболеванием, не позволяющим трудиться или по иным уважительным причинам.

Доля подлежит уменьшению, когда супруг тратил общесемейные деньги на азартные игры, спиртные напитки, наркотики

При увеличении или уменьшении размера доли в ипотечном жилье, соответственно и ипотека банку при разводе должна погашаться таким лицом в большем или меньшем размере, пропорционально доле присуждённого имущества.

Также возможна ситуация, когда подлежащая разделу квартира в ипотеке при разводе, если есть ребёнок в этой семье, была куплена с привлечением материнского капитала. По закону, ребёнок имеет право на долю такого жилья. Поэтому сначала нужно выделить долю ребёнка или детей, только после этого оставшиеся доли распределяются между супругами.

Например, когда у пары один ребёнок, то ему выделяется 1/3 доли, а оставшиеся 2/3 делятся между родителями. Когда у родителей двое детей, на каждого приходится по 1/4 доли, оставшаяся 1/2 делится между родителями.

Военная ипотека

При военной ипотеке военнослужащий, приобретает жильё с использованием кредитных средств, средства на выплату кредита вносятся государством. Военнослужащий обязан отслужить в Вооружённых Силах РФ определённый срок.

Таким образом, на выплату задолженности направлены целевые средства, что, согласно, положениям ст. 34 Семейного кодекса РФ, не допускает признания такого жилья совместно нажитым, соответственно оно поделено быть не может.

Если за военную ипотеку был внесён первоначальный взнос из совместных накоплений супругов или общесемейные накопления затрачивались на последующее погашение такой ипотеки, разводящийся супруг может требовать выплату ему половины затраченных сумм. Если были внесены денежные средства, принадлежащие супругу единолично (от подарков, наследства, продажи приватизированного имущества), можно требовать выплаты всей суммы.

Ипотека до брака

Когда кредитное жильё было приобретено до женитьбы, соответственно квартира, как и кредит, оформлена на одного из супругов, для того, чтобы разобраться, как при разводе делится такая жилплощадь необходимо учесть следующие факторы.

  1. Большая часть кредита погашена до регистрации брака, тогда можно претендовать на половину всей суммы, внесённой на оплату задолженности за период супружества.
  2. Большая часть кредита погашена на момент супружества. При такой ситуации, необходимо устанавливать сколько было погашено мужем или женой до супружества и, в зависимости от этого, распределять доли на жилплощадь. Как правило, тот, кто оформлял недвижимость до брака и оплачивал её единолично, получает большую часть.

Ипотека в гражданском браке

Закон не признаёт сожительство, вне зависимости от его продолжительности, не защищает стороны при возникновении споров при разделе имущества за период сожительства.

Поэтому, когда сожители имеют объекты недвижимости, оформляемые на заёмные средства, при прекращении отношений, сожителю  придётся доказывать, что он также имеет право на приобретённую жилплощадь. Для того чтобы обезопасить себя, необходимо самостоятельно вносить свои денежные средства на оплату кредита, оформленного на другого сожителя, сохранять все платёжные документы.

Когда собственник муж или жена

Не имеет правового значения, на имя кого оформлено приобретённое имущество и кредит. Когда пара соберётся развестись, каждая из сторон имеет право претендовать на половину всего имущества, приобретённого за период брака, а также обязана будет нести обязанность по оплате долгов.

Как при разводе разделить ипотечную квартиру с материнским капиталом

Наиболее проблематично разрешить вопрос раздела в случае, когда с использованием материнского капитала был приобретен или построен объект недвижимости. Жилье, приобретенное на средства семейного капитала, при расторжении брака подвергается разделу, как и прочие ценные вещи.

Когда используется такое пособие, квартира должна регистрироваться по следующим правилам:

  • муж и жена должны иметь равные доли на объект недвижимости;
  • каждая сторона обязана выделить доли детям;
  • ранее не предоставлялось возможности передать долю другим членам семьи, но на нынешний момент этот принцип не действует.

Поэтому, когда требуется поделить приобретенную по материнскому сертификату квартиру, раздел производится исходя из учета долей, принадлежащих родителям.

Отчуждение недвижимости — не главный момент, в случае возможности одной из сторон компенсировать долю второго следующим образом:

  • выплатой денежного возмещения;
  • предоставлением равноценного имущества.

Когда супруги приходят к выводу о необходимости продать жилье, им надлежит принять во внимание наличие зарегистрированных в квартире детей, владеющих долями, и факт использования материнского капитала. По этой причине разделение в момент развода производится с участием органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдением детских интересов

Как правило, в таком случае необходимо предъявить нотариально удостоверенное обязательство, в котором обозначен срок для осуществления намерений по выделению равноценной доли в другом объекте недвижимости.

Каким образом следует поступить, когда средства мат капитала направлены на погашение ипотечного кредита? В первую очередь, желательно пересмотреть заключенный с банком договор, в котором супруги участвуют в роли созаемщиков.

Невзирая на то, кто из них является главным, их ответственность будет одинаковой, а приобретенная недвижимость распределяется в равных долях между родителями и детьми. При этом размер задолженности в любом случае остается равным — он делится напополам между супругами. Рекомендуется обязательно извещать банковское учреждение о разводе, иначе это грозит требованием досрочной выплаты долга.

Добавить комментарий