Правовой портал

Как рассчитать налог на квартиру

Льготники нового налога

Новым законодательством сохранены льготы по налогу, существовавшее до его вступления. Но при этом предоставляться они могут только применительно к одному объекту недвижимости каждой категории. Те плательщики налога, которые имеют несколько объектов недвижимости, принадлежащие к одной категории, должны будут выбрать, по какому из этих объектов они будут пользоваться льготой. За остальные объекты налог придется уплачивать в полном объеме. Если налогоплательщик не сделает выбор самостоятельно, решение о том, на какое имущество предоставить льготу за него примет налоговая.

Связано это с тем, что на льготные категории граждан оформляются крупные объекты (заводы, торговые центры и т.д.) с целью минимизировать налогообложение.

Порядок применения налоговых льгот и категория лиц, которая имеет право на их предоставление регулируется ст. 407 НК. К ним относятся:

  • инвалиды детства и 1,2 групп;
  • чернобыльцы;
  • пенсионеры;
  • участники военных действий СССР и ВОВ;
  • военнослужащие со стажем более 20 лет;
  • семья военнослужащего, потерявшая кормильца;
  • некоторые другие категории льготников.

Категории граждан, которые перечислены в ст. 407, освобождаются от уплаты налога. Документы, дающие право на применение льготы предоставляются гражданином в налоговые органы самостоятельно.

При расчете налога законодательство предусматривает возможность применить налоговый вычет, на сумму которого можно уменьшить налоговую базу:

  • 10 кв метров – для комнаты в коммуналке;
  • 20 кв метров – для квартиры;
  • 50 кв метров – для дома.

Местным органам самоуправления предоставлено право увеличивать размер вычета и устанавливать дополнительные льготы, поэтому в разных регионах страны размеры вычетов могут отличаться.

У собственника, предоставляющего свою квартиру в аренду, существует законная возможность освободиться от уплаты налога, своего рода налоговая альтернатива. Для этого необходимо пройти регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя и приобрести патент. Данная форма налогообложения освободит предпринимателя от уплаты налога на недвижимость, которую он использует в своей предпринимательской деятельности.

Приведем пример расчета налога на недвижимость

Для начала нужно рассчитать площадь помещения, с которой будет взиматься налог. Например, необлагаемая часть для дома – 50 кв.м., для квартиры – 20 кв.м., а для комнаты – 10 кв.м. То есть, вам следует из площади собственности вычесть необлагаемую часть. К примеру, площадь квартиры составляет 54 кв.м. С вычетом площадь составит 34 кв.м.
Определите, сколько будет стоить по кадастровым планам 1 кв.м. недвижимости. Например, кадастровую стоимость в 4 млн. руб. мы поделим на общую площадь – 54 кв.м. Итого получаем – 74074,074 руб.
Рассчитайте налоговую базу. В нашем случае налог взимается с 34 кв.м. Умножим полученную стоимость 1 кв.м. недвижимости на 34 и получим 2 518 519 руб.
Определяем процентную ставку. В данном случае она составляет 0,1%.

Рассчитайте сумму налога. Сумму, полученную в п.3, следует умножить на процентную ставку. Итого мы получаем: 2519 руб.
С 2015 по 2017 год, согласно статье 408, действуют разные понижающие коэффициенты на налог. По следующей формуле рассчитаем налог:

2017 год: (2519 руб. — 83,33 руб.) х 0,6 + 83,33 руб. = 1544 руб.

Освобождение от уплаты налога

Чтобы собственник был освобожден от уплаты НДФЛ с дохода, полученного при продаже объекта недвижимости, необходимо, чтобы он обладал этим объектом недвижимости на праве собственности не менее трех лет в следующих случаях: недвижимость была приобретена в порядке наследования или дарения от члена семьи и/или близкого родственника. В соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации, членами семьи признаются родители, супруги и дети, вне зависимости от того, совершеннолетние они или нет. А близкими родственниками признаются братья, сестры, бабушки и дедушки;

Также собственник освобождается от уплаты НДФЛ, если он не менее трех лет владел квартирой, которую получил в порядке приватизации, то есть квартира должна была быть получена именно по договору передачи, заключенному с государственным или муниципальным органом. И, в данной ситуации, не применяется никаких договоров о компенсации за снесенное жилье, договоры, которые заключались по программам «Молодой семье доступное жилье» или иным аналогичным программы;

Трехлетний срок для освобождения от уплаты НДФЛ также применяется, если квартира была получена по договору пожизненного содержания с иждивением плательщиком ренты. Следует пояснить, что приобретенное по договору пожизненного содержания с иждивением, недвижимое имущество считается полученным плательщиком ренты с момента заключения данного договора, а не с момента исполнения. Моментом исполнения по данному договору считается, когда получатель ренты умер и, соответственно, договор ренты исполнен в полном объеме. Однако плательщик ренты приобретает право собственности на квартиру с момента заключения договора. И, соответственно, если договор был заключен три и более года назад, а исполнен полгода назад, то, в любом случае, плательщик ренты освобождается от уплаты НДФЛ.

Желаем Вам, чтобы налог на недвижимость у Вас был самым минимальным!

Способы и сроки оплаты, взыскания

Несвоевременная оплата налога грозит штрафными санкциями

Способы оплаты имущественного налога каждый собственник выбирает самостоятельно. Это может быть:

Налог должен быть оплачен до 1 октября года, следующего за истекшим. Взимается сбор по месту нахождения недвижимости (статья 409 НК РФ). За несвоевременную уплату происходит начисление пени и штрафных санкций, о наличии которых можно узнать в личном кабинете налогоплательщика на сайте налоговой инспекции или на портале Госуслуг. Размер штрафа с 01.01.2017 года установлен на уровне в 20% от суммы неуплаты.

Уведомление об уплате имущественного налога должно ежегодно рассылаться органами ФНС всем собственникам жилой недвижимости. Правильность его расчёта может проверить каждый. Для этого требуется уточнить кадастровую и инвентаризационную стоимости жилья, налоговые ставки и понижающий коэффициент, который будет действовать до 2020 года.

Мнение эксперта
Роман Эфремов
Стаж 5 лет.
Специализация: все сферы юриспруденции.

Переоценка стоимости объекта недвижимости

Изменение правил определения величины налога на недвижимость привело к тому, что на собственников квадратных метров значительно возросла налоговая нагрузка. По оценкам экспертов, введённые изменения в большей мере затронули не владельцев дорогостоящей недвижимости и апартаментов, а обычных граждан, в собственности которых небольшие квартиры и дома.

Чтобы предоставить возможность снизить уровень налоговой нагрузки, государство предусматривает процедуру переоценки стоимости объекта недвижимости. Сделать это можно исключительно в судебном порядке. При этом одного желания не достаточно, потребуется предоставить суду веские обоснования. Определить их верно сможет только опытный юрист, потому без участия профессионального правоведа добиться пересмотра налога на недвижимость будет крайне сложно.

По закону кадастровая стоимость формируется посредством проведения оценочных операций со стороны независимых экспертных организаций. В качестве доказательной базы для суда для изменения стоимости жилища, могут служить такие основания:

  • Проведение собственной независимой оценки жилища специализированной компанией. Здесь следует указать, что заниматься подобной деятельностью вправе только те структуры, у которых имеется действующая на момент оценки лицензия.
  • Информация о разнице стоимости недвижимости в многоквартирном доме, где расположен объект налогообложения, или в близлежащих домах, при условии, что их технические характеристики максимально идентичны дому, в которой находится квартира.
  • Средние цены на жильё на рынке недвижимости в зданиях с аналогичными техническими параметрами, сроком эксплуатации, расположенных в одном районе.
  • Иная информация, свидетельствующая в пользу пересмотра кадастровой стоимости квартиры.

Если суд учтёт, что предоставленные доказательства весомые, будет принято решение, по которому показатель кадастровой оценки для квартиры установится на новой отметке. Если решение будет отрицательным, истец обязан оплатить все судебные издержки.

Если Вам нравятся статьи, подпишитесь на наш канал в Яндекс Дзене, чтобы не пропустить свежие публикации. Вы с нами?

Льготы по налогу на недвижимость

Право на налоговую льготу по уплате налога на имущество имеют следующие категории налогоплательщиков:

  1. Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, а также лица, награжденные орденом Славы трех степеней;
  2. инвалиды I и II групп инвалидности;
  3. инвалиды с детства;
  4. участники гражданской войны, Великой Отечественной войны, других боевых операций по защите СССР из числа военнослужащих, проходивших службу в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии, и бывших партизан, а также ветераны боевых действий;
  5. лица вольнонаемного состава Советской Армии, Военно-Морского Флота, органов внутренних дел и государственной безопасности, занимавшие штатные должности в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии в период Великой Отечественной войны, либо лица, находившиеся в этот период в городах, участие в обороне которых засчитывается этим лицам в выслугу лет для назначения пенсии на льготных условиях, установленных для военнослужащих частей действующей армии;
  6. чернобыльцы, а также граждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 г. на производственном объединении «Маяк» и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча» и вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне;
  7. военнослужащие, а также граждане, уволенные с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, имеющие общую продолжительность военной службы 20 лет и более;
  8. лица, принимавшие непосредственное участие в составе подразделений особого риска в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах;
  9. члены семей военнослужащих, потерявших кормильца, признаваемые таковыми в соответствии с Федеральным законом «О статусе военнослужащих»;
  10. пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством, а также лица, достигшие возраста 60 и 55 лет (соответственно мужчины и женщины), которым в соответствии с законодательством Российской Федерации выплачивается ежемесячное пожизненное содержание;
  11. граждане, уволенные с военной службы или призывавшиеся на военные сборы, выполнявшие интернациональный долг в Афганистане и других странах, в которых велись боевые действия;
  12. физические лица, получившие или перенесшие лучевую болезнь или ставшие инвалидами в результате испытаний, учений и иных работ, связанных с любыми видами ядерных установок, включая ядерное оружие и космическую технику;
  13. родители и супруги военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей;
  14. физические лица, осуществляющие профессиональную творческую деятельность, — в отношении специально оборудованных помещений, сооружений, используемых ими исключительно в качестве творческих мастерских, ателье, студий, а также жилых помещений, используемых для организации открытых для посещения негосударственных музеев, галерей, библиотек, — на период такого их использования;
  15. физические лица — в отношении хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 кв. м. и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Порядок получения льготы

Налоговая льгота предоставляется только в отношении следующих объектов налогообложения:

  • квартира или комната;
  • жилой дом;
  • помещение или сооружение;
  • гараж или машино-место.

Налоговая льгота предоставляется в размере подлежащей уплате налогоплательщиком суммы налога в отношении одного объекта налогообложения каждого вида (по выбору налогоплательщика вне зависимости от количества оснований для применения налоговых льгот), находящегося в собственности налогоплательщика и не используемого в предпринимательской деятельности.

Для того, чтобы получить льготу необходимо представить в налоговый орган по своему выбору заявление о предоставлении льготы и документы, подтверждающие право на льготу налогоплательщика на налоговую льготу. При этом такое заявление необходимо представить до 1 ноября года, являющегося налоговым периодом.

При непредставлении налогоплательщиком, имеющим право на налоговую льготу, уведомления о выбранном объекте налогообложения налоговая льгота предоставляется в отношении одного объекта налогообложения каждого вида с максимальной исчисленной суммой налога.

Подготовлено «Персональные права.ру»

Как рассчитывают налог

Расчёт делается для каждого плательщика. При этом учитывают имущественную долю, срок и способ убытия или прибытия объекта недвижимости в 2017 году. Приходить в налоговую инспекцию за квитанцией не надо: ИФНС пришлёт её по почте. Если «письмо счастья» запоздало, определяться с оплатой налога придётся самостоятельно.

Если у имущества несколько собственников, налог начисляют:

  • при долевой собственности — пропорционально доле в праве собственности;
  • при совместной собственности — в равных долях для каждого собственника.

Конкретные примеры расчёта налога на квартиру

Предположим, что трёхкомнатная квартира находится в собственности двух человек: у мужа — 1/3 доли, у жены — 2/3.

Если квартира в общей долевой собственности, то одному налог рассчитают от одной трети стоимости, а второму — от двух третей.

Если квартира в общей совместной собственности, то каждому налог начислят от половины стоимости.

При изменении доли в 2017 г. расчёт сделают с учётом полных месяцев нахождения имущества в собственности. Месяц считают полным, если право собственности:

  • прекращено после пятнадцатого числа;
  • возникло до пятнадцатого числа включительно.

Продолжим пример. Пусть в начале года доля мужа в квартире составляла 1/3, 14 мая она увеличилась до 2/3.

В расчёт налога для мужа возьмут 4 месяца по 1/3 стоимости и 8 месяцев — по 2/3.

Унаследованное имущество облагают налогом со дня открытия наследства.

Обратите внимание, что в периоды появления и прекращения льготы налог рассчитывают за полные месяцы отсутствия льготы. Ещё один пример

Льгота по налогу появилась у мужа в мае. Налог в полной сумме начислят лишь за первые 4 месяца

Ещё один пример. Льгота по налогу появилась у мужа в мае. Налог в полной сумме начислят лишь за первые 4 месяца.

Перерасчёт налога с учётом льготы производят по заявлению, не более чем за предыдущие 3 года, включая текущий год.

Первые четыре года расчёта по кадастровой стоимости не допускают увеличения суммы налога за предыдущий год более, чем на 20%. Для этого установлены соответствующие корректировочные коэффициенты.

Таблица: сколько придётся оплатить в ближайшие 4 года

Размер коэффициентаСроки
0,21-й год
0,42-й год
0,63-й год
0,84-й год

Если начисленная по кадастровой стоимости сумма налога меньше, чем по инвентаризационной, то уплачивают меньшую сумму. Так личные средства налогоплательщика будут расходоваться экономнее.

В отношении объектов, облагаемых по ставке 2%, корректировочные коэффициенты сейчас не применяются.

Чтобы помочь гражданину разобраться, сколько налога всё-таки придётся заплатить за своё жильё, ниже приведены примеры расчёта налога.

Таблица: как посчитать НИ по кадастровой стоимости (введён в 2017 году)

Общая площадь двухкомнатной квартиры55,5 кв. м
Размер доли на право собственности1
Сумма налога по инвентаризационной стоимости, 2016 год187 руб.
Кадастровая стоимость2 545 227 руб.
Налоговый вычет (2 545 227 руб. : 55,5 кв. м * 20 кв. м)917 199 руб.
Налоговая база (2 545 227 руб. — 917 199 руб.)1 628 028 руб.
Налоговая ставка0,1%
Корректировочный коэффициент для первого года0,2
Льготанет
Налог (1 628 028 руб. * 0,1% — 187 руб.) * 0,2 + 187 руб.475,21 руб.

Таблица: расчёт НИ по кадастровой стоимости (введён в 2016 году)

Корректировочный коэффициент для второго года0,4
Льготанет
Налог (1 628 028 руб. * 0,1% — 187 руб.) * 0,4 + 187 руб.859,81 руб.

Налог с продажи квартиры

Изменения 2016 года коснулись и налога с продажи недвижимости. Доход, получаемый гражданами по отчуждаемым на возмездной основе объектам собственности, подлежит налогообложению в рамках уплаты НДФЛ.

Необходимость уплачивать в бюджет налоги при продаже квартиры возникает далеко не всегда: в расчет принимается только тот доход, который получен при владении квартирой менее определенного периода времени.

До 2016 года подоходный налог уплачивался собственником, продавшим квартиру и получившим доход от недвижимости, приобретенной менее 3 лет назад. В 2016 году, заключая сделку по приобретению новой недвижимости, владелец будет освобожден от налоговых обязательств, если он владел недвижимым имуществом более 5 лет. Таким образом, купив квартиру в 2017 году, собственник, намеренный продать ее ранее 2022 года, уплачивает 13 процентов налога.

Когда требуется уплата НДФЛ

По новому законодательству, продать квартиру без уплаты весьма существенного налога, можно только, если купленный после 2016 года объект находился во владении налогоплательщика не менее 5 лет.

Если продажа происходит до истечения положенного срока, гражданин должен задекларировать полученный доход и произвести отчисления в бюджет, рассчитав сумму с учетом кадастровой стоимости.

Не подлежит обложению налогом доход от продажи жилья, если оно было получено в результате:

  • дарения;
  • наследования;
  • ренты по договору пожизненного содержания;
  • приватизации.

Доход с продажи в данных случаях не декларируется, при заключении сделки по отчуждению уже спустя три года после регистрации права собственником.

Варианты расчета налога

Действующее налоговое законодательство сохраняет право определения порядка расчета дохода:

  1. Доход равен стоимости проданного жилья за вычетом цены, уплаченной при покупке собственности.
  2. Учет налогового вычета в размере 1 млн руб., освобождаемого от налогообложения.

Многие продавцы в попытке избежать существенных расходов в связи с уплатой налога занижают реальную стоимость купленного на вторичном рынке жилья. Низкая стоимость продажи с документальным подтверждением расходов на реальную сумму покупки, позволяет получить освобождение от налога, если цена покупки была выше цены продажи.

Новые положения закона призваны не допустить подобного поведения недобросовестных плательщиков налога. Согласно действующему правилу, при установлении, что цена продажи по сделке, позже 1.01.2016, оказалась ниже стоимости, указанной по кадастровому учету, налог с продажи будет высчитываться с 0,7 ставки от кадастровой стоимости, с вычетом 1 млн рублей, освобожденных от налога либо с вычетом документально подтвержденных расходов на изначальную покупку объекта.

Формула, применяемая в случае указания в договоре стоимости, составляющей менее 70% от цены по кадастровому учету, выглядит следующим образом:

  • НДФЛ = (кадастровая стоимость минус налоговый вычет 1 млн руб) х 13 процентов;
  • или НДФЛ = (кадастровая стоимость минус расходы на покупку) х 13 процентов.

Таким образом, серьезно занизить цену сделки и избежать, таким образом, налога не получится – закон ограничивает налогоплательщиков 70 процентами от цены по кадастровому учету, так как в текущей ситуации на рынке недвижимости стоимость жилья может существенно колебаться.

На видео об уплате налога

Снизить размер платежа на сумму вычета могут физлица со статусом налогового резидента. В противном случае, налогооблагаемая база не снижается.

( Пока оценок нет )

Порядок и срок оплаты налога на недвижимость

Налог уплачивается раз в год в срок до 01 октября текущего года.

Если общая сумма налога составляет менее ста рублей, квитанции об уплате налога может и не прийти. В таком случае нужно прийти в налоговую инспекцию лично или направить представителя и получить на руки документ.

В ИФНС нужно также получить логин и пароль для входа в личный кабинет на официальном сайте налоговой, чтобы в дальнейшем самостоятельно формировать платежки. Бояться очередей в налоговых не стоит. Большинство инспекций сейчас ведут прием граждан до 20:00 два или три дня в неделю, а также принимают по субботам.

Бывают ситуации, когда гражданин оформил документы на получение налогового вычета на приобретение жилья, и если он не уплатил налог на недвижимость, налоговый инспектор предлагает удержать неуплаченный налог из суммы к выплате по имущественному вычету.

Оплатить налог можно в любом банке, в Сбербанке – без комиссии. Все налоговые квитанции содержат штрих-код, которые считывает платежный терминал или банкомат.

Без проблем оплачивают налог через интернет или с помощью автоплатежа.

А если в течение года у недвижимости сменился владелец?

Новыми нормами подробно урегулирован этот вопрос. Рассмотрим их на конкретном примере.

  1. Квартира продана 04 апреля 2015 года.
  • сначала высчитывается полное количество месяцев – в нашем случае их три в 2015 года,
  • затем выясняется дата продажи. Если до 15 числа, для продавца дни до этой даты не учитываются, для покупателя – наоборот.

В итоге, собственник квартиры заплатит налог на эту недвижимость за три месяца. Налог за календарный год * (3/12) = налог за 2015 года.

  1. Квартира куплена 04 апреля 2015 года.
  • аналогично, сначала высчитывается полное количество месяцев – в нашем случае их три в 2015 года,
  • покупка совершена до 15 числа, то есть новый собственник владел имуществом почти весь апрель, поэтому 26 дней апреля приравниваются к полному месяцу.

В итоге, новый собственник квартиры заплатит налог за 9 месяцев. Налог за календарный год * (9/12) = налог за 2015 года.

При совершении сделки после 15 числа, правило действует наоборот: для продавца – за текущий месяц налог уплачивается, для покупателя – не уплачивается.

Налог на наследственное имущество уплачивается со дня открытия наследства, а не с другой даты, вне зависимости от того, когда выдано свидетельство о праве на наследство и от того, когда наследник фактически начал пользоваться имуществом.

У недвижимости несколько владельцев, кто платит налог?

Эта ситуация также подробно урегулирована в кодексе.

У недвижимости несколько собственников может быть в двух случаях:

  • вещь в общей долевой собственности,
  • или общей совместной собственности.

В первом случае налоговый платеж высчитывается пропорционально долям каждого сособственника. Если доли собственников не равны, в налоговую следует представить свидетельство о регистрации собственности или иной документ, иначе налог будет распределяться поровну.

Во втором налог устанавливается для участников собственности в равных долях.

Советы:

при покупке квартиры обращайте внимание на ее кадастровую стоимость, именно она повлияет на величину налога;
если кадастровая стоимость жилья намного ниже договорной, будьте бдительны, вероятно, продавец искусственно завышает цену,
оформляя договор, обратите внимание на дату его совершения: от нее зависит, кто будет уплачивать налог за текущий месяц,
для оформления наследства необходим кадастровый паспорт на объект недвижимости, этот документ или его копию стоит сохранить, так как он поможет узнать налогооблагаемую базу: в паспорте всегда указан кадастровый номер,
если у Вас есть основания для получения льготы, об этом стоит заявить незамедлительно, так как вернуть излишне уплаченный налог в этом случае можно только за три предыдущих года.

О сайте

Дмитрий Баландин

Специалист по недвижимости. Автор публикаций по вопросам ипотеки, материнского капитала, покупки и продажи квартир. Консультирует по юридическим вопросам, связанным с ТСЖ и ЖКХ

Добавить комментарий