Правовой портал

Можно ли подарить квартиру с невыплаченной ипотекой

Содержание

Краткое содержание

Вопросы

1. Когда можно оформить договор-дарения на квартиру, если квартира куплена в ипотеку?

1.1. Квартиру можно будет подарить после того как будет выплачена ипотека и с квартиры снято обременение.

2. Если квартира у меня в ипотеки — возможно сделать договор дарения на дочь?

2.1. Здравствуйте! Ну если на него наложено обременение, только с согласия залогодержателя.

3. Можна ли купить квартиру в ипотеку, если на продавца оформлен договор дарения?

3.1. если банку подойдет залог

4. Можно оформить дарение на долю в квартире если она в обременении ипотека выплачена.

4.1. Снимайте обременение, тогда сможете.

5. Могу ли я сделать договор дарения, если квартира в ипотеке.

5.1. сделки с квартирой возможно только с разрешения банка

В 2006 году мы с мужем взяли ипотеку купили квартиру у каждого 1/3 доли, у меня, у сына и мужа. В 2011 году у нас родился еще ребенок, мы с мужем развелись, в 2019 году я получила субсидию на второго ребенка в счет погашения ипотеки, но ипотека еще осталась. Я делала ноториально заверенное обязательство о дарении доли второму ребенку. В течении какого времени мне это надо сделать и как, если кв еще в ипотеке?

Читать ответы (1)

6. В браке с мужем купили квартиру в ипотеку, муж заемщик а я созаемщик. Квартира записана на него. Ипотеку выплатили. Теперь он хочет подарить мне 1/2 квартиры. Нам нужно к нотариусу или после составления договора дарения в МФЦ идти?

6.1. Вам следует обратиться с начало к нотариусу, а потом зарегистрировать договор дарения в МФЦ ст.42 ФЗ-N218 от 13.07.2016 г. (с изм. на 2019 г) » О государственной регистрации прав на недвижимость »

7. Имею квартиру приобретенную до брака. Квартира в залоге у банка, платим ипотеку. Родился второй сын, получили сертификат на мат. капитал. Хотелось бы его использовать в ипотеку. Вопрос вот собственно в чём: как я могу после снятия обременения выделить всем доли в этой квартире? Возможно ли оформить её в совместную собственность (к примеру путём дарения)? И нужен ли будет нотариус?

7.1. 1. да, сможете выделить доли. 2. вполне возможно оформить путем дарения. 3. нет, не нужен.

7.2. Здравствуйте! Тут всё просто и сложно одновременно. Дарение не нужно. Невыгодно. Проще и надежнее будет составить соглашение об определении долей в связи с использованием маткапитала. И совместной выплатой ипотеки. А можно, что дороже будет, составить брачный договор у нотариуса. Доли в связи с использованием маткапитала определяются в пределах его размера, а остальная часть квартиры делится между супругами, которые выплатили ипотеку. В случае не принятия такого соглашения Росреестром — есть еще в целом бесплатный выход.

8. Нужно ли согласие супруга на дарение квартиры, если она куплена за 2 года до брака в ипотеку, ипотека погашена в браке? В квартире никто не прописан, а собственником являюсь только я с момента приобретения. Я и мой ребенок прописаны у мамы.

8.1. Вы можете подарить квартиру без согласия супруга, как собственник.
Но имейте ввиду, что у супруга есть право на часть стоимости этой квартиры (ипотека погашена в браке)

9. Купили квартиру в ипотеку, оформили брачный договор 75/100 мужу, 25/100 жене. Погасили часть материнским капиталом. Погасили ипотеку. Могу ли я (муж) выделить долю детям и увеличить долю жены договором дарения без нотариуса? Как правильно действовать? Если договором дарения, то один должен быть договор или на каждого?

9.1. Были изменения в гражданском законодательстве, согласно которым все сделки с долями оформляются только нотариально — так что у вас другого выхода нет, только через нотариуса…

10. Имеется постановление судебных приставов по возврату квартиры по ипотеке. В начале этого года оформила договором дарения свою машину на маму, теперь узнала, что такая сделка может быть оспорены приставами. Может ли моя мама продать машину моему племяннику, оформив ДКП? Ему 18 лет, фамилия другая, чем у моей мамы и у меня. Не будет ли оспорена такатакая сделка?

10.1. Вся цепочка сделок может быть оспорена, если тому есть основания.

11. Покупаем с мужем квартиру с привлечением мат. капитала и ипотеки, обременение снимут в течении 3-х недель, после того как закроем ипотеку, сразу сделаем дарение на детей, могут ли в течении 3-4 недель приставы наложить арест на жилье, т.к. у мужа есть долги у приставам.

11.1. Могут в любое время наложить запрет на регистрационные действия.

Краткое содержание

Вопросы

1. Можно ли подарить свою долю в квартире, если за неё ещё не выплатили ипотеку.

1.1. Добрый день! Распоряжение имуществом в ипотеке возможно лишь при согласии банка. Посмотрите условия договора ипотеки. С уважением.

2. Можно ли подарить свою часть квартиры, находящейся в ипотеке близкому родственнику?

3. Можно ли мне подарить или завещать квартиру в ипотеке дочери и что для этого нужно.

3.1. Завещать можно. Подарить — нет.

3.2. погасить договор ипотеки обременение снимут и делайте все что хотите хоть завещайте, хоть дарите

4. Можно ли подарить квартиру, находящуюся в ипотеке?

4.1. Без согласия банка нельзя.

4.2. Здравствуйте. Нет конечно

5. Можно ли подарить квартиру в долях, если она находится в ипотеке?

5.1. Добрый день! Только с согласия банка, т..к квартира в залоге

Квартиру купили по сертиф в браке. Взяли в ипотеку. После развода муж долю подарил ребенку но выписыватся не захотел. Как его выписать? И можно ли?

Читать ответы (1)

6. Можно ли подарить долю в квартире взятой в ипотеку?

6.1. Здравствуйте!
Нет , пока ипотека не выплачена, никакие сделки с квартирой невозможны

7. Можно ли переоформить или подарить квартиру которая находиться в ипотеке?

7.1. можно,но только с согласия банка

8. Приобретена квартира в ипотеку и с использованием мат. капитала. Собственник 1-супруг. При продаже этой квартиры (после исполнения обязательств о выделении долей детям), можно ли выделить доли или подарить детям 1/3 в частном доме, которая принадлежит супругу. (Супругу принадлежит только 1/3 дома)

8.1. Да, можно с волеизъявления собственника доли (долей) дома.

9. Мой племянник продал однокомнатную квартиру, взял в ипотеку двухкомнатную квартиру. Потом они с супругой развелись, он выплатил ипотеку в размере 1 млн. рублей. Суд разделил квартиру:34\45 племяннику,11\45 бывшей супруге, но обязал её выплатить племяннику половину ипотечных средств (500 тыс. рублей) .Она тут же подарила эту долю рожденному от другого мужчины ребёнку, деньги уже пятый год не отдаёт.Можно ли через суд вернуть долю ей,чтобы можно было хоть как-то взыскать с неё этот долг? Спасибо.

9.1. Добрый день. Можно, через суд.

10. Бывший муж хочет подарить дом в китаи. Дом находиться на территории Китая. Бывший супруг заманивает в китаи. Говорит на территории Рф не вощможно перегстрацию сделать. Врет? У меня на территории россии есть квартира в ипотеке. Можно ли перегистрировать на территории россии-этот дом который находиться в китаи?

10.1. Альбина, это невозможно. Переоформление возможно лишь на территории Китая, по их законам и правилам.

11. Квартира приобреталась с помощью субсидии и ипотеки. Можно ли подарить долю свою второму дольщику, чтоб в собсвенность оформить уже на одного человека?

11.1. Если ипотека не выплачена, то скорее всего квартира в залоге у банка. В таком случае без согласия банка совершение каких-либо сделок с квартирой или её долями не возможно.

12. Сын подарил нам с мужем квартиру по 1/2 доли. Мы ее заложили, чтобы выплатить займы, правильно ли банк оформил формулировку «залог (ипотека), ведь банк не участвовал в ее покупке, почему ипотека, можно ли оспорить?

12.1. Все правомерно банк сделал, оспорить не получится
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

13. Муж брал ипотеку на дом, сейчас мы выплатили ипотеку, муж хочет подарить мне свою долю так как не хочет чтобы его мать влазила в дом (насколько я знаю какая то доля и ей принадлежит). У мужа есть доля в квартире своей матери, у нас одна дочь. Сможет ли муж подписать дом полностью на меня и подарить свою долю или же его мать после смерти мужа (ее сына) все равно может претендовать на долю? Что сделать чтобы ей ничего не перешло? Где можно все переоформить в бти или у нотариуса?

Порядок оформления договора дарения ипотечной квартиры

При получении согласия со стороны банка на смену заемщика, последнему необходимо быть готовым к тщательной проверке его финансового состояния.

Порядок оформления дарственной:

  • подача заявления в банк;
  • получение согласия от финансовой организации и проверка платежеспособности потенциального заемщика;
  • оформление договора дарения (составляется в простой письменной форме, значит, нет необходимости обращения к специалисту, однако нотариальное заверение сделки позволит снизить риск оспаривания документа);
  • регистрация сделки и перехода права собственности в Росреестре;
  • передача недвижимости одариваемому.

Отвечает директор департамента юридического сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская

Квартира, приобретенная с использованием ипотечных средств, находится в залоге у банка, поэтому для того, чтобы осуществить какую-либо сделку, необходимо получить согласие залогодержателя.

Поскольку у нового собственника возникают обязанности по уплате ипотечных платежей, банк будет тщательно проверять его платежеспособность. Учитывая, что несовершеннолетний ребенок не может иметь своих доходов, тем более достаточных для погашения ипотеки, банк вправе отказать в согласовании подобной сделки, даже если получено согласие и подтверждена платежеспособность его родителей.

Если же банк согласовал дарение заложенной квартиры ребенку, то необходимо заключить договор дарения и вместе с согласием банка сдать его на регистрацию в Росреестр для перехода права собственности на квартиру. При этом залог в пользу банка на квартиру будет также зарегистрирован.

Договор дарения

По договору дарения две стороны взаимодействуют следующим образом: одна сторона передает другой конкретное имущество на безвозмездной и безусловной основе. Если существует встречная сделка передачи имущества, то дарение не признается . Также, если прописывается дарение после смерти дарителя – сделка будет признана ничтожной. Аналогичная ситуация сложится, если в договоре дарения не будет прописано конкретное имущество, передаваемое конкретному лицу.

ГК РФ статья 572 договор дарения

Частым заблуждением является то, что договор дарения должен быть заверен нотариально . На самом же деле нотариальное заверение происходит по желанию сторон. Достаточно будет оформления договора в письменном виде, и регистрации его в регпалате. Таким образом, на услугах нотариуса можно сэкономить.

Договор дарения является безвозмездной и безусловной сделкой, при намерении подарить квартиру кому-то нельзя прописывать какие-либо обязательства одаряемого. Самым распространенным случаем, когда даритель стремится условие прописать, является желание обязать одаряемого сохранить право проживания дарителя в квартире.

Обуславливается это тем, что сделки дарения часто происходят между родственниками, пожилые родственники дарят квартиры наследникам, чтобы те в будущем смогли избежать лишней волокиты. Это противоречить принципу безвозмездности дарения.

Если имущество было получено дарителем до 2005 года, то потребуются документы из БТИ — кадастровый паспорт. Если сделка изначального получения дарителем квартиры произошла после 2005 года, то технические документы на квартиру не потребуются.

Последний необходимый документ для регистрации сделки – выписка из домовой книги.

Важным отличием процесса дарения от стандартной купли-продажи является то, что при сделке купли-продажи, право собственности передается покупателю сразу после регистрации в регпалате, а при дарении – после подписания передаточного акта, который может быть подписан до момента регистрации.

Согласие банка

Согласие кредитора является определяющим в вопросе, можно ли подарить квартиру в залоге. Если банк согласен на смену заемщика, проблем с составлением дарственной не будет. Поэтому его получение является определяющим фактором в возможности передачи ипотечной недвижимости в дар.

Как получить

Чтобы не иметь проблем с составлением дарственной, стоит позаботиться о снижении риска возникновения препятствий со стороны банка. Для этого нужно еще на этапе составления кредитного договора включить текст пункт о возможности совершения юридических действий с залоговой недвижимостью, в том числе и передачи ее в дар.

Финансовые организации крайне неохотно идут на подобный шаг, поэтому необходимо быть готовым к отрицательной реакции на подобное требование.

Но даже если удалось включить в кредитный договор данный пункт, это не отменяет необходимость получения согласия банка на сделку. А оно будет дано только в том случае, если платежеспособность нового заемщика не вызывает сомнений. При этом учитывается не только его доход, но и количество иждивенцев, а также объем финансовых средств, который будет оставаться у него после внесения ежемесячного платежа.

Что такое дарение недвижимого имущества

Согласно нормам ст.572 ГК РФ основой передачи квартиры другому лицу по договору дарения является безвозмездность.То есть дар должен быть осуществлен без каких-либо условий, особенно если они касаются материальной стороны, выражающейся в предоставлении услуг, скидок либо же преимуществ в той или иной сфере.

Еще одной особенностью дарственной является передача недвижимости в дар именно при жизни дарителя, а не после его смерти. Учитывая, что все имущество после ухода в мир иной его собственника переходит уже в раздел наследственных вопросов, которые регулируется уже совсем другими законами и принципами.

При этом квартира купленная в ипотеку теоретически принадлежит ее владельцу, поэтому он может ее подарить иным лицам, но вот по факту, жилье пребывает в залоге, поэтому передать его тому же сыну без разрешения кредитной организации собственник не может, в связи с чем, даже на осуществление своих законных прав разрешение банка, который всегда действует только в рамках ранее заключенного кредитного договора, и требуется.

Сделка дарения квартиры с обременением

Для того чтобы не затягивать сроки оформления сделки дарения квартиры с обременением ипотекой рекомендуется максимально подробно заполнить форму договора дарения, указав все данные, касающиеся объекта дарения, а так же участников сделки. Именно на этой стадии возникает возможность заверения договора у нотариуса.

Как на практике происходит сделка по дарению залоговой квартиры?

Хотя обращение к нотариусу и не обязательно, если сделка нестандартная – сложный объект, много участников, лучше перестраховаться и не экономить: в случае обнаружения ошибок, на них будет указано и это поможет сэкономить время на приостановках регистрации в регпалате.

Сама процедура регистрации занимает около 20ти дней, в течение которых проверяются все предоставленные документы, после чего одаряемый получает Свидетельство о государственной регистрации на подаренную недвижимость на свое имя.

Нюансы дарения недвижимости с обременением

Переход права собственности от дарителя к одаряемому не освобождает недвижимое имущество от претензий третьих лиц, обязательства переходят согласно правоприемству.

Дарение квартиры с обременением возможно не только в случае нахождения недвижимости в залоге у банка-кредитора, но и при аресте имущества, управлении по доверенности.

Если даритель не платил по ипотеке или сильно задолжал в оплате коммунальных услуг, то он обязан уведомить правопреемника о сложившейся ситуации, в ином случае сделка будет признана недействительной. Бывают случаи, когда обременение возникает уже после совершения сделки дарения, здесь есть риск лишения одаряемого права на проживание.

При дарении недвижимости с обременением в соглашение о безвозмездной передаче включается пункт о сути обременения: его вид и характер притязаний на квартиру. Сделка признается не действительной в случае неверного составления договора дарения или нарушения процедуры регистрации сделки. Аналогичная ситуация будет и при смерти дарителя или одаряемого до момента перехода права собственности.

Дарение между родственниками

Основной особенностью сделок дарения между родственниками является освобождение от налогообложения. Так же дарение довольно не затратно, все расходы – необязательная оплата услуг нотариуса и обязательная оплата пошлины за регистрацию. Дополнительные расходы могут возникать, если потребуется предоставить в регпалату технические документы, которых нет в наличии.

Заботясь об экономии, стоит помнить, что если гражданин отказывается от услуг нотариуса и занимается всем самостоятельно – это не освобождает от необходимости точно и правильно заполнять все документы. О таких простых вещах часто забывают, стоит реально оценивать свои силы и способности.

В случае дарения доли (в этом отличие от сделки купли-продажи) не потребуется согласия других владельцев долей в квартире. Если в сделке участвует несовершеннолетний, подписывается соглашение с его представителем (чаще одним из родителей). Наличие обременения не вносит существенных корректив в сделку между родственниками.

Итак, дарение является способом безвозмездной передачи собственности и может происходить как между гражданами, не имеющими родственных связей, так и между близкими родственниками. Наличие ипотечного обременения не является препятствием к сделке, но обязательно должно быть прописано в подписываемых сторонами документах.

Статья написана по материалам сайтов: myeconomist.ru, proipoteku24.ru, law03.ru, naslednik.guru, pravila-deneg.ru.

Что такое ипотечная квартира

В рамках ст.209 ГК РФ полноправным собственником квартиры гражданин становиться с момента подписания договора купли-продажи и прохождения государственной регистрации в Росреестре, что выражается в возникновении права владеть, пользоваться и распоряжаться домовладением по своему усмотрению. Однако, приобретение жилья с помощью ипотечного кредита подразумевается изначальную передачу квартиры в залог банку до полного погашения займа, а также обеспечения покрытия долга домовладением в случае невозможности полностью погасить взятые на себя обязательства.

При этом в силу ст.339.1 ГК РФ сам факт залога также подлежит госрегистрации, как и право перехода квартиры к заемщику в результате покупки жилого помещения. Поэтому при посещении Государственной палаты новый владелец квартиры должен не только представить соглашение о приобретении оной, но и сам кредитный договор, что собственно и приведет к автоматическому наложению обременения на жилое помещение.

Однако, невзирая на все вышеперечисленные правила регистрации, как договора купли-продажи квартиры, так и ипотеки, наиболее важным аспектом является именно кредитный договор, который может включать в себя ряд судьбоносных условий. В частности, ту же возможность передачи квартиры по дарственной иному лицу, но только в порядке определенном законом, и с учетом норм, закрепленных самим договором.

Кстати, сам банк не заинтересован ставить в известность заемщика о всех процедурах, которые возможно произвести с ипотечной квартирой в виду ряда финансовых рисков, а также достаточно громоздкой документальной процедуры. Именно поэтому, если владелец в будущем не исключает вероятности передачи ипотечной квартиры по дарственной тем же близким родственникам, условия дарения жилья желательно изначально отразить в кредитном договоре.

Можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру как подарить родственнику

Жизнь всегда более изобретательна, чем люди. Поэтому она может создать ситуации, которые способны привести к сложностям с юридической стороны вопроса.

Ярким примером тому является оформление дарственной на квартиру в ипотеке.

Поскольку данный тип договора дарения является сделкой, касающейся недвижимости с обременением, для оформления юридически правильного документа потребуется помощь квалифицированного юриста и соблюдение некоторых условий.

Ипотечная квартира

Каждый человек, хоть раз оформляющий ипотеку, знает, что до полной выплаты стоимости всей квартиры юридически данная территория принадлежит банку и является залогом надежности и стабильности своевременных выплат. Единственное, что может сделать человек, покупавший ипотечную квартиру, это прописаться в ней самостоятельно и зарегистрировать на жилплощади членов семьи. А также жить в ней.

Остальные операции с данной недвижимостью, такие как договор дарения ипотечной квартиры, купля-продажа объекта и прочие сделки запрещены банком-кредитором. Поэтому осуществлять дарение без уведомления об этом банка и без получения его разрешения юридически невозможно.

Что будет, если оформить дарственную на квартиру в ипотеке без согласия банка

Оформление договора дарения ипотечной квартиры без согласия банка на проведение процедуры считается недействительным. Факт о несоблюдении соглашения с банком станет известен, поскольку возникнет необходимость переоформления регистрации жителей. И в такой ситуации будут два пути развития действия:

  • Банк подаст в суд и признает дарственную на ипотечную квартиру и последующие изменения недействительными. Причем суд всегда принимает сторону банка, поскольку ипотечные договоры составлялись с учетом всех нюансов и предыдущего опыта работы с клиентами.
  • Также банк может потребовать исполнения ипотечных обязательств в полной мере. То есть выплатить всю ипотеку в короткие сроки. В противном случае банк продает квартиру по своему усмотрению.

Пути, при которых можно оформить дарственную на ипотечную квартиру

С юридической точки зрения также существует два выхода для владельца квартиры, находящейся в ипотеке:

  • Самый относительно простой способ — выплатить заранее всю ипотеку, чтобы недвижимость уже находилась в полной собственности дарителя.
  • Если планы оформить дарственную на квартиру в ипотеке были еще до оформления ипотеки, тогда необходимо заранее известить банк и попросить их рассмотреть вопрос о включении возможности дарения в права покупателя квартиры. Далеко не всегда банк на это соглашается. Однако, в большинстве случаев данные вопросы рассматриваются.
  • Прямое обращение к банку о разрешении дарения. Здесь также имеется ряд сложностей, таких как проверка будущего владельца на предмет возможности осуществления стабильных выплат по ипотеке.
  • Также можно составить дарственную на квартиру в ипотеке, когда даритель будет продолжать выплачивать взносы, не передавая их новому владельцу. Последний до момента полной выплаты кредита будет являться участником по ренте. И выплата кредита перейдет в его обязанность только в случае смерти основного плательщика.

Если банк соглашается на осуществление сделки, с его стороны последует долгая проверка платежеспособности будущего владельца. В критерии входят:

  • стабильность работы;
  • размер заработной платы, точнее сколько будет оставаться у одариваемого после уплаты ипотеки;
  • наличие иждивенцев и другие нюансы.

В случае приемлемости нового плательщика для банка одариваемый становится новым участником договора по ипотеке. Следует учитывать, что с недавнего времени существует закон, который облагает одариваемого пошлиной в виде 13%, если он не является близким родственником дарителя.

Несмотря на большое количество ограничений с финансовой стороны на осуществление действий с недвижимостью, многие владельцы ипотечных квартир задаются вопросом, можно ли оформить дарственную на такое жилье.

Как показывает практика, лучшим решением будет подумать о совершении безвозмездной сделки заранее и уведомить об этом банк.

Либо, если это желание возникло после оформления кредита, опять же попросить рассмотреть прошение на осуществление договора дарения доли квартиры в ипотеке или всей ипотечной квартиры.

: Советы юриста по оформлению договора дарения на квартиру.

Возможные проблемы и нюансы

Основная проблема заключается в том, что финансовые компании одобряют подобные сделки далеко не всем. Так как по ипотечному займу сменяется плательщик, банк несет большие риски. Никто не гарантирует банку, что новый заемщик будет так же хорошо исполнять свои кредитные обязательства, как и предыдущий плательщик.

Вот почему банк требует от нового заемщика тот же пакет документов, что и от прежнего. В том числе нужно будет обязательно подтвердить свою финансовую состоятельность.

По тем же причинам банк редко одобряет сделки в отношении несовершеннолетних граждан. Банк не может быть уверенным в том, что ребенок сможет выплачивать ежемесячные платежи.

Дарение квартиры с ипотекой — пути решения вопроса

У плательщиков ипотеки возникает необходимость подарить жилье с обременением.

Эта операция возможна с позволения банка как кредитора, если возможность дарения прописана в договоре.

Не следует пытаться дарить квартиру в обход банка, поскольку предпринятые им меры будут неприятностью не только для дарителя, но и для нового владельца, у которого жилье может быть отобрано для уплаты кредита.

У каждого банка существуют отдельные нюансы относительно предоставления кредита на покупку жилья, но их суть заключается в одном: квартира полностью принадлежит банку до того момента, пока сумма кредита не будет выплачена.

Права заемщика определяются конкретным банком, однако допускается его прописка, а также регистрация членов семьи.

Банк строго контролирует операции, связанные со сделками по отчуждению жилья: дарение, аренда с возмездием, купля или продажа.

Передача в пользование безвозмездно может осуществляться без ведома банка и не противоречит законам.

На ипотечную квартиру можно составлять дарственную, однако проблемно придать ей юридическую силу.

Данная операция возможна по разрешению банка. Наиболее доступным вариантом будет выплата оставшейся суммы кредита.

Заемщик имеет право полновластно распоряжаться собственностью после полной выплаты ипотеки – менять, дарить или продавать.

Однако не каждый заемщик в состоянии выплатить ипотеку на 10 или 20 лет вперед.

Поэтому остается возможность дарения квартиры с обременением в виде ипотеки.

Сложность в том, что смена собственника нежелательна для банковского учреждения: это дополнительный и ненужный риск.

Заемщик должен требовать от банка указания в договоре права дарения помещения третьим лицам по согласию кредитора.

Учреждение пойдет на уступки относительно смены собственника.

Банк проверяет платежеспособность нового собственника до признания договора дарения ипотечного жилья действительным.

Сотрудники банковского учреждения берут во внимание оставшуюся часть доходов после выплаты взноса ипотеки каждый месяц, количество иждивенцев, стабильность заработка и другие показатели, желание нового собственника выплачивать ипотеку

Если банку будет известно о тайном оформлении дарственной, то ответными мерами будут:
  1. Признание сделки через суд недействительной.Закон защищает банк в таких случаях.
  2. Требование выполнять ипотечные обязательства.С этой целью у банка есть право продать квартиру независимо от настоящего владельца.

Вас может заинтересовать что из себя представляет закладная по ипотеке

Где узнать кадастровую стоимость квартиры и зачем она нужна: http://nedvicon.ru/kvartira/prodazha/kadastrovaya-stoimost.html

Наиболее подходящими с точки зрения закона будут следующие этапы:
  1. Получить согласие от банка. Возможность дарования может быть указана в кредитном договоре. Если ее нет, банк удовлетворяет заявление покупателя и дополняет договор данным условием.
  2. Оформить дарственный договор письменно. Он не требует нотариального заверения, но обязательно должен быть зарегистрирован в госреестре.
Необходимые документы:
  • удостоверения личности одаряемого и дарителя;
  • свидетельство о праве собственности на жилье, договор о кредитовании;
  • технический паспорт, обозначающий характеристики жилища и точное название.

Финансовые затраты на составление договора не предвидятся.

Кредит на жилье

Стоимость жилья на сегодняшний день такова, что приобрести ее на собственные средства может далеко не каждый желающий. Но есть банки, готовые необходимую сумму одолжить.

Они предлагают различные программы кредитования.

Поскольку сумма велика, то кредитор желает быть уверенным в том, что заемщик ее возвратит. И поэтому предлагает такой кредит на особых условиях – под залог самого жилья, то есть ипотеку (в соответствии со статьей 6 ФЗ № 102).

С момента передачи квартиры, дома или другой недвижимости в залог банку, на нее устанавливается обременение.

Нахождение жилья в ипотеке фиксируется в государственном реестре. Обременение означает ограничение прав владельца жилья до прекращения отношений с банком, то есть полного погашения кредита.

Иными словами, пока не выплачен долг, право на квартиру имеет не только ее владелец, но и банк, на чьи средства она была куплена.

Такова цена использования чужих, в данном случае банка, денежных средств. И с этим фактом приходится считаться.

Законодательство

Отношения, возникающие между гражданином-заемщиков и банком-кредитором по поводу приобретенного на заемные средства жилья, регулируются несколькими нормативными актами:

  1. Кредитный договор устанавливает права и обязанности конкретных лиц: банка и заемщика.
  2. Общие нормы, касающиеся права собственности на квартиру, залога, отношений займа и кредитного договора содержит Гражданский кодекс.
  3. Передачу жилья в залог банку регулирует Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке».
  4. Все, что касается регистрации прав и обременений изложено в Федеральном законе № 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество».

Гражданское законодательство отличает то, что помимо норм закона, многие правила устанавливаются договором. И если они не нарушают прав заключивших его сторон или требований закона, то именно они будут определять характер отношений.

При возникновении спорных ситуаций, суд будет изучать прежде всего договор.

Залог

Залог рассматривается гражданским законодательством как один из способов обеспечения исполнения должником обязательства перед кредитором (статья 329 ГК РФ).

Если должник свои обязанности не исполняет, то есть не погашает долг, то его кредитор может воспользоваться предметом залога, чтобы свои средства возвратить (статья 334 ГК РФ).

Ипотека – это частный случай залога, когда в качестве его предмета выступает недвижимость: дом, комната, квартира и т. д.

В случае с ипотечным кредитом при возникновении просрочки более определенной в договоре суммы, банк имеет полное право заложенное жилье продать, выселив из него должника и его семью.

Для продажи используется специальный аукцион. Полученная на нем сумма идет на погашение долга и процентов по нему. Если после этого что-то еще осталось, то этот остаток передается бездомному заемщику.

Права заемщика

О правах заемщика стоит поговорить отдельно:

  1. С одной стороны, он является собственником, то есть имеет право, данное ему законом, владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем, оформленным в ипотеку, так как сочтет нужным (статья 209 ГК РФ). Например, может передать его банку в залог. Но в той же статье есть и ограничение власти собственника: его действия не должны наносить ущерб правам других.
  2. Закон об ипотеке также говорит о том, что владеть и пользоваться заложенным имуществом его владелец может. И банк не может устанавливать ему в этом ограничения до тех пор, пока помещение используется по назначению и охраняется от разрушения (статья 29 ФЗ № 102).

Что же касается распоряжения, и в частности дарения, то оно возможно только согласия кредитора-залогодержателя, то есть банка (статья 37 ФЗ № 102).

Впрочем, в договоре может быть указан и другой порядок. Если только условия договора не нарушат прав одной из его сторон.

Можно ли подарить без согласия банка

Проведение сделки дарения без согласия кредитора является незаконным. Поэтому следует учитывать вероятность ответных действий банка. Финансовая организация может:

  • обратиться в суд с иском о признании дарственной недействительной (вероятность исхода процесса в пользу кредитора высокая);
  • выставить требование о досрочном погашении долга;
  • продать недвижимость, независимо от того, кто является ее собственником (в случае невыполнения требования о досрочном возврате долга).

Ни один из вариантов не предполагает благополучный исход для заемщика и это важно учитывать, при принятии решения пойти на подобную хитрость

Добавить комментарий