Правовой портал

Можно ли продать квартиру с перепланировкой, если она неузаконенная

Законодательство и перепланировка в 2019

Чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры? Любые переустройства в стенах вашего жилища требуют согласования с БТИ и Жилищной службой. В случае разоблачения безотчетного перепланирования жилья его владелец обязан уплатить штраф (статья 7 пункт 21 КоАП РФ), и далее безоговорочно узаконить ее в БТИ, Жилищной инспекции, либо пройти судебный процесс или привести все в изначальное состояние.

Справка. Статья 7.21. КоАП России «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» указывает, что самовольное переустройство жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 1000 до 1 500 руб. А самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах обойдется собственнику в 2000 – 2500 руб.

Тема правомерности перепланировок недвижимости поднимается в следующих нормативных актах:

  • постановление правительства Москвы №508 в редакции №840-ПП. Диктует условия оформления, регистрации, проектирования и передачи к проверке готовых перепланировок;
  • санитарные правила и нормы;
  • строительные нормы и правила;
  • статьи 25 и 26 Жилищного кодекса РФ;
  • постановление Правительства РФ №25 от 21.01.2006 года «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».

Перепланировки запрещенные и разрешенные в 2019

Продавцу следует прибегнуть к консультации знающего риелтора. Эксперт объяснит, к какому типу вмешательства принадлежит совершённая реконструкция.

Случаи разрешенной перепланировки жилья:

  • перенос дверей в навесных стенах, а также самих стен;
  • перемещение сантехники, замещение ванны на душевую кабинку;
  • демонтаж антресолей;
  • замена оконных или дверных блоков на другие без изменения площади проемов;
  • натяжные потолки и другая ремонтная «косметика».

Следующие, более глубокие изменения требуют согласования и предварительного анализа:

  • увеличение площади кухонь, санузлов за счет жилых комнат;
  • соединение площади балкона с другими помещениями;
  • врезание дополнительных оконных и дверных проемов;
  • демонтаж подоконного блока (между лоджией и комнатой, кухней);
  • переустановка газовых приборов;
  • слияние квартир и комнат.

При простых перепроектировках, не касающихся межквартирных или несущих стен, перегородок, диафрагм жесткости, получится передать жилье новому владельцу, уступив ему уместную разницу. Сложную перепланировку следует узаконить продавцу до сделки, обратившись к специалистам.

Особое внимание контролирующих органов привлекают однокомнатные квартиры и квартиры-студии. Перепланировка этих объектов сопряжена с повышенным риском, особенно когда нет на то разрешения экспертов

Узнайте, как решить именно вашу проблему. Задайте вопрос через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

Продажа квартиры с перепланировкой

Даже малейшее перенесение двери на 10 см вдоль коридора вызывает зубовный скрежет и юристов и запускается долгий и нудный процесс, который скорее всего приведет вас к «разбитому корыту», а точнее — к развалу сделки. Если вы начинаете работать с Сбербанком — у вас должен быть серьезный подход к поиску объектов.

Но что делать, если единственный подходящий вариант — это квартира с неузаконенной (неузаканиваемой) перепланировкой? Для этого некоторые продавцы и покупатели договариваются с оценщиком, который фотографирует подобную квартиру в этом же подъезде. Все получают то, что желали: продавец-деньги, покупатель — нужную ему квартиру с подходящей перепланировкой(не секрет, что планировки некоторых квартир в изначальном варианте слабо приспособлены к проживанию людей).

Итак советы:

1. Если вы продаете квартиру с неузаконенной перепланировкой и у потенциальных покупателей она не вызывает отторжения — не спешите переоформлять документы, вы просто потеряете минимум полгода и своего покупателя.

2. Если квартира испорчена неузаканиваемой перепланировкой (есть и такие, которые узаконить невозможно), установите на нее цену ниже средней по рынку. Так вы привлечете своего покупателя.

3. Всегда уточняйте у звонящих по объявлению, как они покупают квартиру. Если с использованием ипотеки — честно предупреждайте о перепланировке. Не теряйте ни свое ни чужое время. Пока вы будете «биться» с андеррайтерами банка, мимо вашей квартиры пройдет реально ваш покупатель.

С вами был Вишняков Сергей, эксперт в безопасности сделок с недвижимостью. Чтобы задать вопрос по вашей ситуации — звоните 8 499 4031143.

Можно ли будет продать квартиру с незаконной перепланировкой

За самовольную перепланировку в квартире он будет вынужден заплатить штраф в размере от 2 тысяч до 2,5 тысяч рублей. По всем нормам эти суммы должен уплачивать виновники перестройки. Однако чаще всего штраф вносят новые собственники. В противном случае им просто не утвердят новый техпаспорт на квартиру.

Что делать, если вы не знали о прошедшей перепланировке?

Продавать недвижимость с незарегистрированной реконструкцией законом не запрещено. Но, приобретя переделанную квартиру, новые владельцы должны будут решить:

  • Пытаться через суд признавать сделку недействительной и возвращать свои деньги.
  • Самим провести согласование уже произведенных изменений и зарегистрировать новый техпаспорт.

Можно попробовать промолчать о перепланировке, но затем при следующем переоформлении все это всплывет, и неприятности не заставят себя ждать. Кроме того, местное законодательство в различных регионах может отличаться, но чаще всего при регистрации права собственности просят оформить новые документы и в БТИ. То есть все изменения обнаружатся.

Разберем каждый пункт.

1) Первый путь следует выбрать, если вы понимаете, что вам не узаконить произведенную реконструкцию и вы не получите новый техпаспорт на квартиру. То есть в дальнейшем не сможете ее переоформить.

О том, что изменения произведены, новые владельцы могут убедиться сами, сравнив имеющийся техпаспорт с реальной обстановкой. Но вот, насколько они серьезны может сказать специалист из архитектурного департамента местной администрации.

Собственник и сам должен ориентироваться в этих вопросах, в этом ему помогут материалы на нашем сайте.

По каким причинам может произойти отказ в регистрации перепланировки, вы можете ознакомиться на нашем сайте в статье: «Перепланировка – как получить разрешение, пошаговая инструкция».

В таком случае владельцу надлежит обойти все инстанции, получить заключения и писать исковое заявление в суд на расторжение сделки. Шансы на благополучный исход дела существенно возрастут, если обратиться к квалифицированным юристам. Необходимую помощь вы можете получить и от наших специалистов.

2) Второй путь предпочтителен, если перепланировка не носила капитального характера, и вы сами способны зарегистрировать коррективы. В таком случае собирается пакет документов и начинается обход инстанций.

Какие документы требуются для согласования уже произведенных изменений, читайте в статье «Что делать, если перепланировка уже сделана».

На этом пути тоже возможны два пути решения: через местную администрацию или, если она не даст разрешения, через суд. На всех этапах рекомендуем вам собирать платежные документы, которые выдают органы экспертизы, БТИ, контрольных органов и проч. Это потребуется для того, чтобы подать еще один иск в суд: на бывшего владельца с требованием возместить все материальные расходы по регистрации перепланировки.

Впрочем, если новые владельцы знали на что шли и согласились с необходимостью дополнительных расходов на согласительные процедуры, то необходимость в таком суде отпадает. Остается только самим пройти всю процедуру.

Законная и незаконная планировка

Для начала следует разобраться, какая планировка является законной, а какая нет. Незаконная подразумевает недопустимые изменения, т.е. нарушение законодательных норм при перестройке. Под незаконной перепланировкой подразумеваются такие вмешательства, которые приводят к ухудшению эксплуатации объекта и угрожают жизни соседей:

  • нарушение устойчивости и несущей способности конструкций здания;
  • перекрытие доступа к стоякам отопления;
  • демонтаж вентиляционных каналов;
  • превышение допустимой нагрузки на конструкции объекта;
  • расширение санузлов над жилыми помещениями или кухнями;
  • установка радиаторов и батарей на балконы и лоджии;
  • монтаж проемов, ниш и отверстий в несущих стенах и колоннах;
  • монтаж полов с подогревом;
  • перепланировка чердака и технического этажа;
  • снос стены, отделяющей газифицированную кухню от жилых помещений;
  • устройство балконов и лоджий на всех этажах, за исключением первого;
  • ремонтные работы в аварийных домах.

Такие нарушения невозможно узаконить, а следственно нельзя будет и продать квартиру. Кроме того придется вернуть жилплощадь к изначальному виду. В случае игнорирования требований жилинспекции можно вовсе лишиться жилплощади в соответствии с пунктом 5 статьи 29 ЖК РФ. К законной перепроектировке соответственно относятся все действия не нарушающие нормы законодательства. К законным видам перепланировки относятся:

  • расширение или перенос кухни либо санузлов в область нежилых помещений;
  • демонтаж и деформация не несущих конструкций здания;
  • демонтирование подоконной части стены в кирпичных, монолитных и панельных домах (до 2007 г. постройки), для монтажа французских окон;
  • монтаж проёмов в несущих конструкциях панельных домов построенных до 2007 г.;
  • застекление балкона и установка кондиционера;
  • смена перекрытия пола;
  • перестановка сантехники (ванной, душевой кабины, унитаза и т.д.) в радиусе мокрых зон;
  • соединение кухни с жилыми комнатами (при наличии электрической плиты);
  • перенос приборов отопления на противоположную стену;
  • замена плиты газовой на электрическую, при наличии необходимой мощности;
  • объединение жилых помещений по пролетам либо по этажам;
  • устройство лоджии или веранды на первом этаже. Но для такой перепроектировки обязательно проведение общедомового собрания.

Несмотря на то, что подобные переустройства законны, в некоторых случаях они все же требуют уведомления соответствующих органов или составления нового проекта перепланировки с включением всех планируемых изменений. После окончания ремонтных работ, следует направить письменное заявление с приглашением специалиста для внесения изменений в техпаспорт. Если все выполнено в соответствии с законодательством, то продать такую жилплощадь не составит проблем.

Чем грозят неузаконенные изменения

Несогласованная перепланировка чревата, в первую очередь, отказом страховой компании в заключении договора.

Договор страхования каждый год предоставляется в банк и если этого не произойдет, то банк будет иметь право в одностороннем порядке расторгнуть ипотечный договор.

Если во время проверки банковский сотрудник обнаружит незаконные изменения в квартире, либо каким-то другим образом банку станет известно об этом, последствия могут быть следующими:

  1. Кредитующая организация имеет право требовать регистрации изменений или возвращения жилья в его первоначальный вид;
  2. На заемщика может быть наложен штраф;
  3. Банк может потребовать досрочно погасить ипотечный кредит;
  4. В случае невыполнения этого требования, у заемщика по суду отнимут квартиру как залог, принадлежащий кредитующей организации.

В том случае, если незаконная перепланировка уже проведена, но сотрудники банка еще не знают об этом, самых тяжелых последствий можно избежать.

Для этого заемщику нужно добровольно признаться в произведенных изменениях и сообщить, что документы для регистрации он уже собирает.

Тогда шанс на отсрочку есть, однако штрафа избежать не удастся.

Как продать жилье с незаконной перепланировкой в 2019

Выставляя на продажу недвижимость с преобразованиями, выходит так, что собственник предоставляет бумаги с техническим, кадастровым планами на один объект, а по факту продает абсолютно другой, отличный по расположению перегородок и по метражу. Посмотрим далее, как продать квартиру с перепланировкой без разрешения и нужно ли вообще узаконивать перепланировку квартиры при продаже.

В соответствии с нормативными протоколами, перемену планировки жилища следует узаконить еще до начала сделки, однако реальность бывает непредсказуема. Необходим такой порядок: получить одобрение компетентных органов, затем перейти к реконструкции, и в завершении – оформить техпаспорт и кадастровый паспорт с внесенными изменениями.

Примечание. Иногда понадобится также приобретение нового свидетельства о регистрации на недвижимость, в том случае, если после проведенных работ поменяются пропорции жилой и полезной площадей.

Итак, официальная процедура узаконивания переделок обеспечит беспрепятственное совершение сделки купли-продажи и по хорошей цене. Но как же обстоит дело с продажей квартиры с перепланировкой без согласования?

На рынке недвижимости активно практикуются случаи, когда на продажу размещаются площади с нелегальными преображениями, более того, эти варианты находят своего покупателя.

Получается, что покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой вполне доступна. Что делать в случае, если купил квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Данная сделка допустима исключительно при осознанном подходе нового владельца, который понимает и предвидит, что его в ближайшем будущем ожидает процедура легализации перепланировки. Будущий собственник должен быть готов к финансовым, временным, даже психологическим затратам, связанным с данными действиями.

Справка. Продажа квартиры с нелегальными вмешательствами в ее конструкции реальна: закон не налагает вето на операции с подобным недвижимым имуществом, но одновременно с этим квалифицированные службы обладают правом объявить сделку недействительной.

Продавцу квартиры с незаконным ремонтом следует вести открытую политику, не скрывать факт реконструкции в доме. Нужно также знать, что стоимость объекта с неправомерной планировкой дешевле на 20%, и это расхождение в целом приемлемо в сравнении с незначительными затратами на оформление.

Может пригодиться:

Где и как быстро и выгодно продать квартиру

Как избежать обмана при сделке купли-продажи квартиры

Варианты разрешения ситуации в 2019

Если вы согласны на сделку с несанкционированной перепланировкой, вы соглашаетесь и на значительное снижение стоимости квартиры. Нужно учитывать, что последствием может стать разоблачение: при оформлении свежего техпаспорта сотрудники бюро обнаружат несоответствие данных.

Если с момента регистрации недвижимости не прошло еще 5 лет, по истечении которых закон взывает к получению нового технического паспорта, то риск раскрытия тайны для собственника практически отсутствует.

Еще один поворот событий – собственнику можно добровольно приступить к процедуре оформления перепланировки. В этом случае есть специальная опция — срочное оформление за повышенную плату. Однако именно добровольное обращение за законностью планировки и стоит выбрать, это избавит вас от штрафов или более серьезных мер.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно ваших проблем. Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты! Задайте вопрос через форму (внизу), и в течение часа профильный специалист перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Наказание за неузаконенную перепланировку

Если гражданин проигнорировал процедуру согласования планировки и не узаконил её, то он понесёт наказание. В этом случае законодатель ограничивается административным наказанием в виде штрафа. Это в том случае, если из-за таких действий никто не пострадал.

Если не был причинен вред незаконной планировкой жилья, то гражданин несёт административную ответственность:

  • Гражданин за несогласованную планировку наказывается штрафом от 2 до 3 тыс. рублей.
  • Должностное лицо – от 4 до 5 тыс. рублей.
  • Юридическое лицо – от 40 до 50 тыс. рублей.

Если самовольная планировка (не прошедшая согласования) нанесла ущерб третьим лицам:

  • Гражданин наказывается штрафом до 5 тыс. рублей.
  • Должностное лицо наказывается штрафом до 50 тыс. рублей.
  • Юридическое лицо наказывается штрафом до 300 тыс. рублей.

В случае если третьим лицам удастся доказать, что ущерб от такой планировки очень серьёзный, а гражданин делал планировку умышленно, то наказание будет более строгим. В этом случае может быть заведено и уголовное дело.

Итак, подведём итоги. Мы рассмотрели вопрос о продаже жилья с незаконной планировкой. В качестве вывода ответим на несколько вопросов по статье.

Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной? Продать можно. Для этого необходимо пройти согласование с Жилищной инспекцией о внесении изменений. Также согласование необходимо и с жильцами дома. Третье согласование — это с покупателем, если вы не захотели согласовывать этот вопрос с инспекцией и оформлять строительные изменения.
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Есть два варианта – это согласовать вопрос с покупателем и снизить цену на жилье, оформить перепланировку при продаже.
Кто должен нести ответственность за несогласованную перепланировку? Ответственность несёт собственник жилья

Совершенно не важно, как её получил: купил, получил в наследство или в подарок.
Что делать, если купили жилье с несогласованной перепланировкой? Если об этом факте бывший собственник умолчал, то вы можете подать в суд и потребовать расторжения договора купли-продажи и возмещения убытков.
Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры? Собственнику квартиры в любом случае придётся это сделать. Если вы согласуете этот вопрос с покупателем, то самостоятельно оформлять перепланировку не нужно будет.

Стоит отметить: продать жилье без согласования строительных изменений, а также без оформления законности этих действий, будет очень сложно.

Что делать, если выявлена неузаконенная перепланировка

Устраивая самовольные перепланировки, многие не задумываются над тем «нужно ли узаконить переделку?» и не оповещают соответствующие органы, думая что легче заплатить штраф и спокойно наслаждаться свежим ремонтом. Но дело обстоит куда серьезней. При выявлении факта неузаконенной перепланировки по жалобе (от соседей, управляющей компании и т.д.), собственнику, помимо административного штрафа размером 2000-2500 тысячи рублей, выдается предписание о согласовании перепроектировки.

Согласуются планировки с учетом разработки технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Согласование по проекту довольно-таки длительный и затратный процесс. Он затрагивает только сложные работы, такие как объединение квартир, расширение жилплощади, снос стен. Стоимость согласования по проекту начинается от 60 тысяч рублей. Если предписание проигнорировать, то можно лишиться жил площади, т.к. в соответствии с установленным законодательством она будет выставлена на торги.

Если перепроектировка произведена с многочисленными нарушениями, то шанс узаконить ее сводится к нулю. В особо тяжелых случаях, когда в следствие изменения планировки нанесен ущерб третьим лицам или кто-либо пострадал, собственника ждет уголовная ответственность.

Чем грозит незаконная перепланировка квартиры

Про проведении различных юридических операций очень важно сделать так, чтобы все документы были в порядке, а их содержание полностью соответствовало фактическому состоянию собственности. Это не только избавляет стороны от рисков, но и помогает избавиться от большинства проблем в будущем

Это не только избавляет стороны от рисков, но и помогает избавиться от большинства проблем в будущем.

Но не всегда то, что прописано в бумагах, соответствует тому, что имеется на самом деле, в особенности в плане планировки жилплощади.

В этой статье мы рассмотрим вопрос «Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?». Мы рассмотрим все спорные моменты этой операции, опишем процедуру и расскажем обо всех последствиях для продавца и покупателя.

Возможность продажи

Сразу ответим на вопрос «Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?». Да, такая операция возможна благодаря неточности законодательства и особенности работы Росреестра и регистрационных палат.

Дело в том, что перед проведением купле – продажи осмотр собственности сотрудниками госслужб не производится, так как это входит в обязанности покупателя.

Так что продавать квартиру можно даже в том случае, если в ней произошли даже очевидные и абсолютно незаконные изменения.

Процедура с юридической точки зрения ничем не будет отличаться ни для продавца, ни для покупателя. Будет составляться все тот же договор купли – продажи, будет так же проводиться переда средств, осмотр помещения и перерегистрация жилплощади в Росреесте.

Но при этом стоит учесть, что как только будет проведена перерегистрация вся ответственность за незаконные работы ляжет на нового владельца – доказать факт того, что перепланировку провел предыдущий собственник, будет практически невозможно.

В связи с этим покупателю стоит внимательно проверять соответствие планам и уделять больше времени акту приема – передачи.

Последствия для продавца

После продажи квартиры с незаконной перепланировкой вся ответственность с продавца переходит на самого покупателя. Связано это с тем, что дату перепланировки установить нельзя, так как она нигде не регистрировалась, а как то доказать, что строительные ремонты с момента покупки не проводились, практически нереально.

Так что продавцу может грозить только одно – иск со стороны покупателя в том случае, если он пострадает из – за незаконной перепланировки. Правда у покупателя шансов на победу будет очень мало. Таким образом, проведя переоформление по договору купли – продажи продавец избавляться практически ото всех рисков.

Последствия для покупателя

Если для продавца избавление от переделанной не по закону квартиры сулит только выгоду, то покупатель наоборот, рискует вместе с квартирой получить дополнительную головную боль и финансовые проблемы. Во первых, если обнаружатся нарушения, то покупателю грозят штрафы. В их число входят:

  • Штраф в 1500 – 2500 рублей за незаконную перепланировку;
  • Штраф в 300 рублей за самоуправство;
  • Штраф от 1500 рублей за нарушение пожарной безопасности;
  • Штраф от 1000 до 1500 рублей за переоборудование жилплощади.

Оформляем сделку правильно

Чтобы не рисковать при проведении купли – продажи квартиры лучше заранее узаконить перепланировку. Тем более что тому, кто её проводит, будет гораздо легче это сделать. Узаконить перепланировку можно двумя способами: быстрым и дешевым, но не совсем законным, или же полностью законным, но сложным и медленным.

Первый способ достаточно прост – достаточно провести стандартную регистрацию перепланировки, не сообщая о том, что она уже сделана. Просто оформите все бумаги в архитектурной палате и немного позже пригласите экспертов, которые проверят, как ваша работа выполнена. После этого закажите новый план квартиры и продавайте её без всяких рисков.

Второй способ гораздо сложнее. Для этого вам потребуется:

  • Обратиться в архитектурную палату администрации с заявлением об узаконивании перепланировки;Заказать проверку архитектурного отдела, МВД и санэпидемстанции;
  • Со всеми заключениями обратиться в суд, написав заявление об узаконивании работ;
  • После получения положительного решения запросить новые документы на квартиру в кадастровой палате и БТИ.

Этот способ намного более длинный, но при этом он полностью законен и избавляет вас от всех рисков при проведении купли – продажи.

(2 votes, average: 4,50 5) Loading…

Добавить комментарий