Правовой портал

Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка

Содержание

Варианты продажи ипотечной квартиры

1. Продажа квартиры без сопровождения Сбербанка

Самостоятельный поиск заинтересованного лица, проверка и сбор документов. Ни в коем случае не следует скрывать от потенциального покупателя свою ситуацию. Иначе процедура купли-продажи осложнится для обеих сторон.
Заемщик обращается к кредитору и получает выписку о сумме долга. Затем передает информацию потенциальному покупателю. Стороны заключают нотариально оформленное предварительное соглашение о том, что имущество будет передано новому собственнику после снятия банком обременения. Это даст гарантии, что продавец не передумает, как только заем будет погашен.
Покупатель обращается в банк. Пишет заявление о желании выкупить собственность. Заимодатель составляет нотариально заверенный договор о купле-продаже. Деньги, оставшиеся по кредиту, переводятся покупателем на расчетный счет банка. Обременение снимается и заключается сделка. Банк и заемщик получат деньги от соглашения только после регистрации договора собственности в Росреестре. Если жилье было в ипотеке меньше 3 лет, то обязательно платится налог с продаж.
При совершении сделки без сопровождения можно воспользоваться услугами риэлтерского агентства. Оно найдет покупателя и оформит все документы. Конечно, агентство берет комиссию 5-10% комиссионных, зато все риски берет на себя.

2. Продажа квартиры с сопровождением Сбербанка

В этом случае процедура поиска клиента доверяется банковским работникам. Тогда присутствие продавца при передаче имущества необязательно. Все обязательства берет на себя заимодатель. Остаток денег с продажи жилья, если таковой имеется, заемщик сможет забрать из банковской ячейки, когда факт передачи будет зарегистрирован в Росреестре.

3. Продажа кредита

Есть много желающих купить ипотечную квартиру, потому что ее цена дешевле рыночной и передается переоформлением договора.
В этом случае приобретение такой собственности по процедуре похоже на ипотечный кредит. Потенциальный заемщик представляет Сбербанку все необходимые документы и ждет одобрения.
Если банк принял положительное решение, то происходит оценка и страхование имущества.
Переоформлением документов полностью занимается Сбербанк. Бывший заемщик только подписывает соглашение по новому обязательству о передаче займа. Эта процедура занимает около 28 дней.

4. Погашение ипотеки Сбербанка при помощи другого кредита

Это возможно только в том случае, если у человека есть возможности для погашения еще одного займа. Тогда обременение с квартиры снимается и можно идти на сделку купли-продажи.
Документы, которые необходимы при продаже:

  • справка из Сбербанка о снятии обременения;
  • кредитный договор с банком;
  • свидетельство о регистрации договора;
  • паспорта сторон.

Передача собственности, находящейся в ипотеке, связана с рисками. Покупатель рискует, заплатив остаток долга, и сняв обременение с квартиры, не получить свое имущество, потому что продавец передумал. Чтобы этого не случилось, рекомендуется все договоренности заверять у нотариуса.

Таким образом, продать квартиру, если она находится в ипотеке у Сбербанка, можно. Это выгодно кредитору, который получает назад свои деньги, а также дополнительные средства от нового заемщика. Необходимо только действовать законным путем.

Возможные причины продажи

На практике решение продать квартиру, находящуюся в ипотеке, может быть принято по одной из следующих причин:

  1. Ухудшение финансового положения заемщика. В подобной ситуации заемщику сложно обслуживать взятые на себя обязательства по кредиту, что может привести к потере как заложенного объекта недвижимости, так и сделанных ранее выплат. В этом случае вполне логичным становится стремление клиента банка продать квартиру и погасить ипотеку.
  2. Прямо противоположная ситуация, когда у заемщика появляются дополнительные финансовые ресурсы или желание купить более дорогое жилье. Такая ситуация встречается не так уж редко, как кажется. При этом вполне реально оформить и вторую ипотеку, если имеющиеся источники доходов позволяют это.
  3. Желание заемщика заработать на оформленной ранее ипотеке. Оформляя кредит по ДДУ на ранней стадии строительства, нередко удается получить у застройщика крайне выгодные условия покупки жилья в возводимом доме. Перед сдачей его в эксплуатацию стоимость объекта недвижимости резко увеличивается, что позволяет в случае продажи не только вернуть банку заемные средства, но и получить весьма заметную прибыль. В этом случае, как правило, принимается решение продать квартиру по переуступке, что является вполне законной сделкой.

Рост стоимости жилья между этапом рытья котлована и стадией подготовки объекта к сдаче составляет, по разным оценкам, от 25 до 45%. Очевидно, что подобный разброс цен может представлять серьезный интерес как источник вполне понятной и прогнозируемой прибыли.

Каждая из перечисленных выше причин выступает вполне резонным аргументом за то, чтобы приступить к продаже ипотечной квартиры. Однако, совершить подобную сделку далеко не так просто, как в случае реализации обычного жилья, не являющегося предметом залога. Главная сложность в такой ситуации заключается в необходимости получения согласия со стороны банка.

Обмен

Обменом неприватизированных квартир занимаются муниципальные риэлтерские организации (в прошлом бюро по обмену квартир). Здесь есть каталоги обменного жилищного фонда. Подать объявление о намерении обменять квартиру можно в местные СМИ. Сделка не состоится если жилище:

  • подлежит сносу;
  • признано аварийным;
  • в нем проведена незаконная перепланировка.

Пошаговая инструкция (этапы)

Квартиросъемщик, желающий обменять неприватизированное жилье должен:

  1. Поместить объявление в газете, интернете.
  2. Найти покупателя на неприватизированную квартиру и договориться с ним об условиях обмена с доплатой.
  3. Продавец неприватизированной квартиры обращается в районную администрацию с просьбой разрешить обмен жилой площади. Бланк заявления выдадут на месте.
  4. Получить доплату с клиента.
  5. Переехать в жилье покупателя.

Необходимые документы

Для проведения сделки понадобится собрать пакет документов:

  • паспорта и свидетельства о рождении всех жильцов;
  • ордер (договор социального найма);
  • разрешение от местной администрации;
  • домовая книга;
  • выписка ЕГРН;
  • технический паспорт;
  • разрешения на обмен от всех прописанных жильцов;
  • доверенность на представителя.

Сроки и стоимость

Сроки проведения обмена целиком зависят от того, как скоро найдется покупатель на жилую площадь. Услугу государственные органы оказывают бесплатно. Разрешение выдается спустя 2 недели после подачи заявления. Решение на обмен можно получить через:

  • портал Госуслуг;
  • органы МФЦ;
  • в районной администрации.

Стоимость работы риелтора зависит от процентной ставки, оговоренной в заключенном с агентством договоре. Чем дороже купили квартиру, тем больше придется платить за проведение сделки.

Как продать квартиру в ипотеке

На практике применяется четыре основных способа, позволяющие продать квартиру с обременением ипотекой. Каждый имеет своим характерные особенности, однако, все они, за исключением одного, предполагают либо согласие банка на сделку, либо даже непосредственное участие специалистов кредитной организации в осуществлении продажи объекта недвижимости.

Важно! Участие специалистов банка в подготовке сделки по продаже ипотечной квартиры следует считать положительным моментом для заемщика. Дело в том, что юридическая служба большинства банков укомплектована высококвалифицированными специалистами, что не только снижает вероятность ошибок при составлении документации, но и уменьшает риск встретиться с мошенниками

Способ №1. Досрочное погашение

Стандартная схема сделки при таком варианте ее осуществления выглядит следующим образом:

  • покупатель вносит часть денежных средств в виде аванса;
  • продавец гасит остаток задолженности по ипотечному кредиту;
  • затем он же снимает обременение с квартиры;
  • после этого заключается обычный договор купли-продажи, который официально регистрируется;
  • происходит выплата оставшейся части денежных средств.

Этот способ осуществления сделки не требует согласия и, тем более, участия банка, так как в процессе ее совершения заемщик полностью гасит имеющиеся перед кредитной организацией обязательства. Однако, описанная схема встречается на практике достаточно редко, так как несет серьезные риски для покупателя, от которого требуется внесение серьезной суммы в виде аванса без каких-либо существенных гарантий. Именно поэтому данный способ продажи ипотечной квартиры применяется, как правило, в том случае, если остаток по кредиту небольшой, а условия, предлагаемые продавцом, чрезвычайно выгодны для покупателя.

Способ №2. Продажа заемщиком

Этот вариант продажи квартиры, обремененной ипотекой, встречается намного чаще. Он предполагает выполнение следующих действий:

  1. Оформление предварительного договора купли-продажи. Оптимальный вариант, если документ составляется юристами банка. Затем он заверяется нотариально.

    Нотариальное заверение нотариуса является важным условием, необходимым для защиты прав покупателя. В данном случае при возникновении каких-либо проблем со сделкой у него появляется возможность обратиться в суд и с высокой вероятностью выиграть дело.

  2. Денежные средства покупателя делятся на две части, каждая из которых размещается либо на аккредитиве, либо, что намного проще и удобнее, в двух банковских ячейках. Одна из сумм предназначается банку в счет погашения ипотеки продавца, а вторая – непосредственно заемщику кредитной организации.
  3. Снятие обременения и оформление полноценного договора на продажу объекта недвижимости. При этом банк и продавец получают средства либо после подачи документов в регистратуру, либо после завершения регистрации сделки.

Описанная схема является достаточно популярной, что объясняется ее относительной простотой и надежностью для всех участников сделки. Дополнительным плюсом выступает участие банка, тем более, если речь идет о серьезной кредитной организации.

Способ №3. Реализация банком

По сути, данный способ продажи ипотечной квартиры является аналогом описанного выше. Единственным различием выступает минимальное участие в подготовке и реализации сделки заемщика по кредиту. В остальном покупатель и сотрудник банка совершают те же самые действия. Этот способ реализации объекта недвижимости, находящегося в ипотеке, также считается вполне надежным и поэтому часто применяется на практике.

Способ №4. Продажа долговых обязательств

Последний из рассматриваемых вариантов реализации заложенной в ипотеку квартиры предусматривает продажу долговых обязательств заемщика. Организацией подобной сделки занимаются непосредственно сотрудники банка, в залоге у которого находится объект недвижимости.

Фактически, банк оформляет новый договор ипотечного кредитования на другого заемщика. При этом также оценивается его платежеспособность, затем осуществляется оценка и страхование квартиры, после чего старый заемщик подписывает соглашение о переуступке имеющихся у него обязательств. Регистрацией всех этапов сделки также занимается банк.

Нюансы

При этом следует обратить внимание на некоторые особенности или моменты, которые будут нужны при осуществлении безопасных сделок:

  • Оплата налога с дохода от сделки по ДКП составляет в размере 13%. Она обязательна.
  • Мошенничество со стороны агентов. Продажа неприватизированной квартиры через агентство предполагает наличие посредника, который может оказаться аферистом. Во избежание таких инцидентов, следует обращаться только в проверенные фирмы, имеющие хорошую репутацию и хорошие отзывы.
  • При «буферном» исполнении сделки интересы приобретателя утрачиваются. Есть риск, что он так и останется жильцом, а не собственником. Но это минус для тех лиц, которые уже использовали своё право на приватизирование жилого объекта.
  • Есть риск судебных разбирательств, если кто-то из сторон захочет выяснить, действительна ли сделка по закону. Есть случаи, когда вышеописанные схемы сделок признавались судебной инстанцией, как мнимые, ничтожные.
  • Когда отдается задаток, то сторонам лучше оформить предварительный ДКП (в дополнение к расписке), где будет освещена обязанность покупателя приобрести квартиру в любом случае.

Оформление квартиры под её приватизацию обычно занимает около месяца времени. Это одно из препятствий, которое останавливает квартиросъемщиков от того, чтобы пройти все этапы, чтобы жилье перешло в полную собственность к жильцам (или одному жильцу). Поэтому схемы предварительной приватизации могут не практиковаться. В таких случаях возможен вариант продажи неприватизированного жилого объекта одновременно с проведением процедуры приватизации.

Как продать квартиру в ипотеке

  • Можно ли продать квартиру в ипотеке
  • Через сколько времени можно продать ипотечную квартиру
  • Как продать, процедура сделки
  • Погашение долга
  • Можно ли продать долю в обремененной квартире
  • Стоит ли продавать квартиру в ипотеке

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Можно. А почему нет.

Ведь она находится в обременении только до момента гашения записи об этом в ЕГРН.
То есть  одна за одной происходит:

  • гашение записи об ипотеке в ЕГРН по заявлению правообладателя. Подробнее читайте в статье: Снять обременение с квартиры после оплаты
  • регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю
  • регистрация права собственности на нового владельца

Конечно можно развести во времени эти моменты.

Через сколько времени можно продать ипотечную квартиру

Да хоть на второй день, после покупки. Если условия кредитного договора позволяют досрочное гашение долга.

Так же стоит оценить ситуацию с точки зрения  выплат подоходного налога.

Напомню, что налоговой базой для исчисления этого налога является доход.

Доход= доходы от продажи квартиры — расходы на покупку квартиры.

А в этой сделке как бы убыток не получить.

Если в вашей собственности квартира, купленная до 01.01.2016 года находилась три и более лет, от уплаты подоходного налога после продажи Вы освобождаетесь даже если у Вас есть доход . С 01.01.2016 года — срок владения , для исключения уплаты подоходного налога, увеличили до 5 лет

Как продать, процедура сделки

Поговорим подробно о процедуре сделки.

  • Прежде — определитесь с ценой. Вы должны понимать, что сможете найти покупателя, если цена ему покажется привлекательной, ведь иначе он остановит выбор на квартире, свободной от обременений. Вариантов сейчас пруд-пруди. Вы должны это понимать.
  • Закажите в банке выписку об остатке долга по кредиту. Покупателю сразу станет понятно, что вы готовы к сделке, а у него точно есть сумма собственных средств превышающих ваш долг
  • Впрочем, Покупатель может взять  кредит на покупку вашей квартире в вашем же банке.Только часто % ставка по нему выше, чем в других программах.
  • Составьте и подпишите Предварительный договор купли-продажи. Он первостепенный в сделке.  Как составить предварительный договор купли продажи квартиры > > >
  • Передайте задаток по Соглашению о задатке. Шаблоны > > >
  • Деньги, полученные на основании Предварительного договора передайте в банк для погашения кредита.
  • Получите в банке закладную или справку о полной оплате кредита. Эти документы необходимо передать в Росреестр , вместе с заявление о погашении записи об ипотеке
  • Сразу можно передать на регистрацию права собственности на Покупателя Договор купли-продажи и квитанцию об оплате госпошлины.

Очень подробно о процедуре сделки рекомендую посмотреть в видеоуроке:

Пошаговая инструкция «Покупаем квартиру в обременении»

Построчный комментарий к заполнению шаблона Предварительного договора «Предварительный договор купли-продажи квартиры в обременении»

А если и Покупатель посмотрит эти видеоуроки — он конечно же согласится купить именно Вашу квартиру, потому что будет понимать всю процедуру сделки!!!

Стоит почитать:
Как снять обременение.

Можно ли продать долю в обремененной квартире

  • Да, при условии, что вырученных от продажи денег хватит на погашение долга.
  • Нет,  если цена, продаваемой доли меньше суммы долга. Так как банк берет в залог только целую квартиру!
Пошаговая инструкция: покупаем квартиру обремененную ипотекой

Стоит ли продавать квартиру в ипотеке

  • Если стоимость квартиры на данный момент не ниже покупной или даже выше — можно и продать
  • Если ее стоимость ниже и Вы теряете много , рассмотрите сдачу такой квартиры в аренду, при условии, что вам есть, «где пересидеть» трудные времена.

Конечно необходимо понимать:

  • рынок изменчив
  • предпосылок для его активизации, а значит и подъема цен -нет, в ближайшее время.

Всегда рада разъяснить. Автор

Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка

Второй вариант выхода из ситуации

Если отвечать на вопрос «можно ли продать неприватизированную квартиру», то стоит отметить, что имеется еще один вариант того, как поступить при возникновении такой необходимости. Для начала требуется отыскать потенциального покупателя на вашу недвижимость.

Может выяснить, есть ли возможность для приватизации вашего жилья. Следует помнить, что приватизации не подлежат такие объекты, как квартиры в военных городках, в домах специального назначения, в домах с текущим капремонтом, социальное жилье, а также комнаты в общежитиях. Если ваше жилье никак не относится ни к одному из названных видов, то можете собирать пакет документов на приватизацию. Это:

— справка о составе семьи и жилом помещении;

— справка о начисленной жилой квоте;

— свидетельства о рождении детей, которым еще нет 18 лет;

— документы, говорящие о наличии определенных льгот.

Если говорить даже о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, то стоит отметить, что с перечисленными документами вам потребуется явиться в районную администрацию со всей семьей. Тут вам нужно будет заполнить заявление, которое должны подписать все члены семьи. Его будут рассматривать в течение одного месяца. В присутствии нотариуса происходит составление договора о приватизации. Как только он будет признан государством, квартира получит статус приватизированной.

В описываемой ситуации необходимо сказать, что покупатель должен быть в курсе того, что квартира не приватизирована. Часто, если потенциальный покупатель заинтересован в приобретении именно этого конкретного жилья, он готов внести задаток, которые вам потребуется для оформления всех необходимых документов. Договор о задатке лучше всего заверить нотариально. Конечно, в этом случае стоимость квартиры будет немного ниже той, что была бы в случае, когда она изначально уже приватизирована. От покупателя вам поступает задаток, после этого у вас будет оформлено право на продажу квартиры, а далее вы можете ее продавать.

Если продолжить разбираться в вопросе о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, то стоит сказать и еще об одном варианте. Можно оформить договор социального найма на недвижимость, которая имеется у вас в распоряжении, на покупателя. Для этого сначала вы должны договориться с ним, после чего можете прописать его в свою квартиру в соответствии с договором социального найма. После того как вы получите оговоренную между вами сумму, вы можете выписываться из квартиры. Далее у покупателя появляется возможность оформить договор социального найма на жилье на свое имя, а потом и приватизировать его в собственность.

Способы продажи неприватизированной квартиры

Для того чтобы быстро продать неприватизированное жильё можно воспользоваться отдельными способами, указанными в нижеприведённом списке:

  • устная договорённость с будущим владельцем. Продажа осуществляется путём регистрации нового хозяина в квартире, который впоследствии оформляет приватизацию на собственное имя;
  • приобретение буферной квартиры (данный способ часто практикуется в агентствах недвижимости). В дальнейшем происходит обмен, а покупатель прописывается на указанную должность и оформляет приватизацию. Продавец при продаже буферного жилья получает свои деньги за проданную недвижимость.

Услуга широко распространена в Москве, где проводятся такие операции с разрешения местных органов самоуправления. Вышеописанные способы можно осуществить только в том случае, если неприватизированная квартира подлежит оформлению приватизации.

Законное решение проблемы

Для того чтобы приватизировать квартиру на законных условиях необходимо провести процедуру приватизации в соответствии с правовыми нормами действующего законодательства. Оформление возможно, если члены семьи, проживающие на данной жилплощади, не участвовали в осуществлении данного процесса.

Оформление приватизации возможно на несовершеннолетнего ребёнка при предоставлении необходимого пакета документов. В данном случае при продаже недвижимости понадобиться согласие органов опеки и предоставление жилья для малолетнего ребёнка после осуществления сделки о купле и продаже соответствующей квартиры.

Если же лица, проживающие в квартире, использовали своё право приватизации, то процедуру можно осуществить при регистрации близкого родственника на указанной жилплощади и проведении необходимого ряда действий для оформления законного права собственности.

При выборе вышеуказанного решения следует предварительно узнать позволяет ли общая площадь квартиры прописать указанное лицо для того чтобы в дальнейшем провести процедуру приватизации на законных основаниях.

Основные нюансы при продаже неприватизированной квартиры

Продажа неприватизированной квартиры является рисковым вариантом проведения соответствующей сделки, так как в этом случае не исключена реализация мошеннических схем со стороны покупателя или риэлтерского агентства.

К примеру, после осуществления выписки агентство или покупатель откажется выплатить деньги или же наоборот покупать буферную недвижимость. Поэтому перед непосредственным сотрудничеством и осуществлением оговорённой сделки лучше всего тщательно проверить биографию покупателя или же компании, оказывающей такие услуги.

Во время осуществления буферной схемы продавец должен понимать, что при использовании права собственности и покупке нового жилья он теряет право собственности и становится только жильцом в приобретённой недвижимости.

При продаже неприватизированной квартиры возникает риск со стороны нарушения закона, так как вторая сторона может подать в суд соответствующий иск о признании сделки недействительной в результате осуществления неправомерных действий. Исход такого делопроизводства может обернуться для продавца развитием неблагоприятных последствий.

Квалифицированные юристы рекомендуют перед продажей квартиры предварительно приватизировать её на законных условиях и избежать развития таких осложнений, которые могут привести к потере недвижимости без оплаты во время осуществления сделки о купле и продаже.

Правила продажи по ипотеке

Продажа недвижимости под залогом – это всегда проблема, поскольку собственник недвижимости владеет им не в полной мере. Поэтому перед тем как решиться на подобную сделку необходимо рассмотреть варианты по ее проведению.

К ним относят:

  1. Через совершение досрочного погашения;
  2. Процедура перезайма;
  3. Процесс реализации через банк. При этом банковская организация самостоятельно занимается поиском покупателя и снятием обременения;
  4. Продажа заемщиком.

Особенности досрочного погашения

При решении воспользоваться досрочным погашением следует выбирать лиц, желающих покрыть долг перед банковской организацией.

Иными словами покупатель соглашается на внесение суммы, необходимой для закрытия долга.

К подобному способу прибегают люди, приобретавшие жилье в современных жилых комплексах. На принятие положительного решения от покупателя часто влияет развитая инфраструктура и окончательная стадия возведения здания.

Основные этапы сделки следующие:

  • человек, желающий купить квартиру, подписывает соглашение с ипотечным заемщиком в нотариальном порядке, после чего вносит сумму, которая нужна для снятия банковского обременения;
  • после досрочного закрытия долга, последует снятие обременения с жилого помещения, затем происходит стандартная регистрация договора в регистрационной палате;
  • если введение в эксплуатацию еще не наступило, проводится переоформление ДДУ.

О том, как снять обременение с ипотечной квартиры, узнайте тут.

Продажа обязательств по кредиту

Под продажей обязательств по действующему кредиту или как эту процедуру называют в народе «перезайм» понимают вариант, когда покупатель переводит долг и право владения недвижимостью на себя.

Совершить поиск покупателя можно самостоятельно. Для этого нужно привести человека, согласного на переоформление, в банк. Однако он должен соответствовать тем же требованиям, что и прошлый заемщик. У него должен быть стабильный доход, и приличная кредитная история.

Во многих случаях процедура по передаче прав проводится в течение 20 дней. Из них пять уходят на снятие обременения и еще две недели для регистрации проведенной сделки.

О том, кому банки одобряют ипотеку, читайте здесь.

Через банк

Отказаться от осуществления поиска покупателей собственник жилья может по многим причинам. Например, при отъезде в другой город. За него покупателя квартиры ищет банк. Снятие обременения проводится сотрудниками банка.

Финансовый остаток от проведенной сделки – это разница между стоимостью недвижимости и суммой ипотечного займа. Эту сумму покупатель кладет в ячейку банка, а продавец в дальнейшем забирает ее.

Самостоятельный поиск покупателя

Эта процедура предполагает поиск покупателя, который готов написать заявление в банк и совершить подобную сделку.

Снятие обременения с заемщика осуществляется на основании справки, подтверждающей отсутствие задолженности.

Проведение самостоятельной сделки не предполагает тот факт, что она является нелегальной. Это лишь означает, что продавец осуществляет все этапы продажи с соблюдением действующего законодательства. Это включается в себя не только поиск покупателя, но сбор документов, а также регистрационные действия.

Этапы подобной сделки следующие:

  1. Покупатель осматривает квартиру;
  2. Если недвижимость соответствует его требованиям, тогда он обращается в банковскую организацию с заявлением о желании выкупить долг;
  3. В банке предлагают составить предварительный договор, который потом заверяют в нотариальной конторе;
  4. Покупатель вносит финансовые средства в счет ипотечного долга в ячейку №1, а деньги продавца в ячейку №2;
  5. С квартиры устраняют обременение;
  6. Происходит оформление договора в Росреестре;
  7. Далее продавец, а также банк забирают средства из ячеек.

Плюсы и минусы

Наглядный пример вариантов продажи залогового имущества позволит выделить плюсы и минусы каждого из них и совершить правильный выбор метода продажи.

Название варианта
Преимущества
Недостатки
Самостоятельная продажа банком
Отсутствие хлопот по выбору покупателя и процессу проведения сделки.
Риск остаться без компенсации и финансовые убытки.
Самостоятельная продажа со стороны продавца
Контроль за проведением сделки и самостоятельное назначение стоимости жилья.
Потеря времени.
Через досрочное погашение
Избавление от долговых обязательств и получение денег.
Сложность в поиске покупателя.
Путем «перезайма»

Избавление от ипотеки в короткие сроки.

Возможен длительный поиск и выбор человека, который готов быть «перезаемщиком».

О том, как продать ипотечную квартиру, смотрите в видеоролике:

Подводные камни сделки

Больше всего рисков связано с реализацией неприватизированного жилья путем обмена:

  • агентство может «не захотеть» выкупать обратно квартиру, послужившую для обмена;
  • документы на жилплощадь, предоставленную риелтором, окажутся фиктивными;
  • неправильно составленные договора обмена и купли – продажи станут причиной аннулирования сделки.

Нарушение прав третьих лиц при осуществлении сделок с неприватизированнойжилья квартирой становится предлогом для судебных разбирательств и признания сделки мнимой и притворной (ст.170 ГК РФ). Покупатель, лишившийся жилья по решению суда, вправе потребовать от продавца возмещения стоимости квартиры и компенсации морального вреда (ст.571 ГК РФ).

Рекомендуется выбрать известную в городе и положительно зарекомендовавшую себя фирму, чтобы свести к минимуму вероятность обмана со стороны риелторов. Передача денег посредством банковской ячейки – надёжный способ, тем не менее, не дающий 100% гарантию надёжности.

Как продать неприватизированную квартиру

Порядок использования неприватизированных жилых помещений определяют ст. 60-91 Жилищного кодекса. В соответствии с этой правовой нормой наниматель имеет возможность обменять предоставленное ему жилье. Статья 73 ЖК определяет случаи, когда обменять жилплощадь нельзя, а именно:

  • нанимателю предъявили иск, по которому следует договор найма изменить или расторгнуть;
  • помещение признали негодным для проживания;
  • дом, в котором находится жилплощадь, аварийный и подлежит сносу;
  • в доме будет производиться капитальный ремонт вместе с переустройством всех жилых помещений;
  • жилец, который поселится после обмена, страдает тяжелой болезнью, при которой проживание вместе с ним невозможно (список таких болезней утвержден Постановлением № 378 от 16.06.2006).

Перечень этих случаев устанавливает четкие критерии, по которым собственнику могут отказать в обмене, и защищает интересы жильцов, поскольку другие причины для отказа незаконны. Исключение могут составить только случаи, когда жилье является ведомственным.

Прописать покупателя и выписаться самому

Несмотря на многочисленные схемы, которые предлагают риэлторские агентства, назвать их законными нельзя. К тому же они являются очень рискованными как для продавца, так и для покупателя, который собирается купить неприватизированную квартиру. Поскольку сделка юридически незаконна, то возможны любые махинации с жильем, продавец может остаться без квартиры и без денег.

Одна из схем, предлагаемых риэлторами при так называемой «продаже неприватизированной квартиры», — прописать покупателя, а затем выписаться самому. Дальнейшая приватизация недвижимости якобы становится заботой покупателя. В принципе такой вариант возможен, если наниматель живет один. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, то потребуется согласие органов опеки.

Кроме того, необходимо будет оформить покупателю доверенность на приватизацию, поскольку переоформить на него договор найма без согласия собственника жилья не получится.

Приватизировать совместно с покупателем

Еще один вариант – приватизировать помещение с покупателем совместно. Для его реализации нужно, чтобы продавец и покупатель еще не использовали свое право приватизации, которое предоставляется гражданину только 1 раз. Покупателя нужно прописать, а затем оформлять жилье в собственность.

Оба варианта заведомо невыгодны для продавца, поскольку неприватизированная квартира на рынке недвижимости стоит намного дешевле жилья, которое является собственностью. К тому же, если помещение невозможно приватизировать, например, если оно ведомственное, то обе схемы использовать нельзя.

Продать по схеме буферного обмена

Схема буферного обмена используется в регионах, разрешающих на местном уровне обменивать помещения, предоставляемые гражданам по договору социального найма, на частное жилье. Жилищным кодексом этот обменный вариант не разрешен, допускается обмен только на неприватизированное помещение. Но в некоторых регионах (например в Московской области) такой обмен разрешен.

Применяется эта схема чаще всего в ситуациях, когда квартиру нужно просто продать. Покупатель, желающий приобрести неприватизированное жилье, покупает «буферную квартиру», которая находится в собственности агентства недвижимости.

Затем «буферная» квартира обменивается на неприватизированное помещение, после чего бывший жилец неприватизированной квартиры продает полученный по обмену «буфер» обратно агентству. Очевидно, что такая скользкая схема предоставляет широкие возможности для различных махинаций.

Добавить комментарий