Правовой портал

Когда физические лица обязаны платить налог с продажи недвижимости

Влияние кадастровой стоимости на НДФЛ

С 2016 года при продаже недвижимости владелец должен принимать во внимание кадастровую стоимость объекта для расчета налога. Если величина кадастровой стоимости, умноженная на коэффициент 0,7, больше фактической цены продаваемого жилья, то НДФЛ рассчитывается от нее

Если величина кадастровой стоимости, умноженная на коэффициент 0,7, больше фактической цены продаваемого жилья, то НДФЛ рассчитывается от нее.

Если же реальная цена продажи выше, то налог рассчитывается от нее.

Смотрите примеры расчета налогов для такой ситуации.

Вариант 1: Вы продаете жилье за 4 млн. рублей, кадастровая стоимость – 6,9 млн., с коэффициентом 0,7 полученная сумма больше фактической цены. Значит, налог платят с большей суммы.

6 900 000 х 0,7 = 4 830 000 (кадастровая стоимость с коэффициентом).

4 830 000 (кадастровая цена с коэффициентом) > 4 000 000 (реальная цена продажи).

Значит от 4 830 000 мы будем рассчитывать налог по одной из двух схем, как в примерах выше.

Вариант 2: Допустим, вы купили дом за 9,4 млн. руб., а затем продали его за 10,9 млн. Кадастровая стоимость при этом – 11,6 млн. После умножения на коэффициент (11,6 х 0,7) очевидно, что 8,12 млн. меньше фактической стоимости. Это значит, что налог надо считать от фактической цены.

НДФЛ считаем от 10 900 000.

НДФЛ с продажи по-новому

В 2016 году сделки купли продажи квартир или иной жилой недвижимости будут облагаться подоходным налогом по следующим правилам (ФЗ №382 от 29.11.14 г.):

  • •    НДФЛ не будет взиматься со сделок по продаже жилой недвижимости, срок владения которой составил больше пяти лет.
  • •    НДФЛ не уплачивается c объектов недвижимости, которые находились в собственности больше 36 месяцев и были унаследованы или подарены плательщику близкими родственниками, были приватизированы им, были переданы ему по договору пожизненного содержания;
  • •    Если для реализуемого объекта жилой недвижимости на начало года была установлена кадастровая стоимость, то размер налоговой базы по НДФЛ (до применения вычетов) не может быть меньше 70% от этой стоимости.

Поясним на примерах.

Если вы купили квартиру на кровно заработанные деньги, а через три с половиной года захотите продать ее, то с вас по новым правилам возьмут НДФЛ. Зато если вам эту же квартиру отпишет по наследству дедушка, то налог платить уже будет не надо.

Или еще вот. Скажем, продали вы дом за 2 500 000 руб. С начала года уполномоченный орган власти определил для него кадастровую стоимость = 4 000 000 руб. Получилось, что налоговая база у вас составила 62,5% (4 000 000 руб./ 2 500 000 руб. *100% = 62,5%) от предустановленной кадастровой стоимости.

Это меньше определенного законом минимума, поэтому по новым правилам налог вы будете платить не с 2 500 000 руб., а с 2 800 000 (70% * 4 000 000 руб. = 2 800 000 руб.).

Важно:

  • изменения в порядке уплаты подоходного налога с продажи коснутся только тех квартир, домов и прочих жилых объектов, которые были приобретены в собственность после 01.01.16г.
  • органы власти субъектов Федерации уполномочены послаблять по своему усмотрению перечисленные в ст. 217.1 НК РФ требования с учетом региональных особенностей.

Ответы юристов на ваши вопросы

Налог при продаже квартиры, бывшей менее 3 лет в собственности

31 января 2016
Добрый вечер. Я купил квартиру в сентябре 2012 года. У меня такой вопрос..? В каком году я смогу продать квартиру, чтоб не платить налог с продажи. До 2016 года это было (три года). Если я продам в октябре 2016 года, будут ли с меня удерживать налог с продажи квартиры. ( я хочу продать квартиру и купить другую). Юрий. Спасибо.

Здравствуйте, Юрий.
Госдума приняла законопроект об увеличении срока владения недвижимостью, по истечении которого доход от продажи освобождается от НДФЛ. Эти поправки вступают в силу с 1 января 2016 года. Теперь 13 % процентов с дохода от продажи не нужно платить, если квартира была в собственности более 5 лет (ранее было более 3 лет). Исключение составляют ситуации: когда недвижимость принята в дар, приватизирована, получена в ренту, — в этих случаях остается срок 3 года (см. более подробно о том как исчислять и платить налог при продаже квартиры менее 3-5 лет в собственности).

Также следует понимать, что новшество будет касаться только сделок, совершенных после 1 января 2016 года, т.е. квартир, приобретенных с 2016 года. А вы приобрели квартиру в 2012 году, поэтому вас изменения не коснуться. Так как ваша покупка квартиры совершена до 1 января 2016 года (сентябрь 2012 года), то вы уже можете не переживать, вам не нужно будет подавать декларацию после продажи, поскольку 36 месяцев после покупки уже прошли. Даже если бы вы продали квартиру после сентября 2015 года (начиная с октября 2015 года 36 месяцев прошли), вам уже не надо было бы подавать декларацию.

Далее, что касается тех сделок, которые будут совершены после 1 января 2016 года, здесь учитываются новые правила, и декларация подается, если жилье было в собственности менее 5 лет. И даже в том случае, если жилье было в собственности менее 5 лет, начислить и уплатить налог гражданин должен только в том случае, если продаст дороже, чем приобрел недвижимость, т.е. если получит доход от купли-продажи этой недвижимости. Ведь именно разница между покупной и продажной стоимостью облагается НДФЛ 13%.

Также с 1 января 2016 года введены новые правила определения цены сделки для налогообложения, если, к примеру, сумма сделки сильно занижена. Теперь размер НДФЛ, подлежащий уплате, ориентирован на кадастровую стоимость квартиры, дома, дачи, земельного участка и пр. А именно, если цена договора купли-продажи будет меньше, чем 70% кадастровой стоимости (актуальной на 1 января года, в котором будет зарегистрирована собственность на нового покупателя), то для определения налоговой базы применяется сумма равная 70% кадастровой стоимости, не зависимо от цены, указанной в договоре.

Осталось прежним

Не все изменилось в 2016 году. Подоходный налог с продажи по-прежнему уплачивается по истечении календарного года. Физические лица самостоятельно вычисляют размер налога к уплате и указывают его в ежегодной налоговой декларации.

Для того, чтобы рассчитать, какой подоходный налог надо заплатить с продажи квартиры, необходимо фактическую сумму сделки, указанную в договоре, уменьшить на сумму всех причитающихся продавцу вычетов, а затем умножить ее на соответствующую ставку:

(Сумма сделки — Сумма вычетов)*13% = НДФЛ к уплате

При продаже жилой недвижимой собственности плательщик НДФЛ может уменьшить фактическую сумму сделки на один миллион рублей, либо на сумму всех документально подтвержденных затрат по приобретению такой недвижимости в собственность. При этом у плательщика есть два варианта:

  • либо указать сумму к вычету при составлении налоговой декларации по НДФЛ;
  • либо сделать возврат уже уплаченного подоходного налога с продажи квартиры в течение 36 месяцев с момента совершения сделки.

Не стоит забывать, что для подоходного налога при продаже квартиры не действует правило переноса вычетов на предыдущие периоды, установленное для пенсионеров. Если сумма сделки меньше суммы к вычету, то налоговая база просто принимается равной нулю. Неиспользованный остаток вычета никуда не переносится и не сохраняется.

Помните: налоговая декларация заполняется по всем полученным за год доходам, а не по каждому основанию в отдельности. Если продажа недвижимости — единственное событие, принесшее вам доход (за исключением заработной платы), в декларации указывается только фактическая сумма сделки.

Но если в течение года помимо продажи квартиры вы получали дивиденды, призы, осуществляли операции с ценными бумагами, продавали и покапали иное имущество, все эти события должны найти свое отражение  в декларации.

Подавать декларацию по НДФЛ с продажи нужно до 30.04. года, последовавшего за годом совершения сделки. К декларации прилагаются документы, удостоверяющие:

  • факт продажи и перехода права собственности (договора, акты приема-передачи);
  • период владения недвижимостью;
  • фактическую сумму сделки.

Чтобы подтвердить срок владения недвижимостью, к декларации можно приложить завещание, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор передачи имущества с пожизненным содержанием, договор приобретения недвижимости, выписку из реестра о регистрации прав собственности, судебное решение о передаче права собственности и пр. Если вместо вычета, налоговая база уменьшается на фактические затраты на покупку имущества, то для их подтверждения также прилагаются платежные и расчетно-кассовые документы.

Не забудьте после передачи бумаг в фискальный орган, оплатить НДФЛ. Это необходимо будет сделать до 15 июля.

Предоставление налоговой льготы в зависимости от срока владения

При определении обязанностей по уплате налога важным показателем является срок владения имуществом. Действующее законодательство определяет возможность применения налоговой льготы при продаже квартиры, находящейся в собственности свыше определенного количества лет. Льгота выражается в отсутствии обязанности по уплате налога.

Год приобретения квартирыПериод нахождения в собственностиОбязанность по уплате налога
До 2016 годаБолее 3 летНе имеется
Менее 3 летВозникает
После 01.01.2016Более 5 летНе имеется
Менее 5 летВозникает

Порядок применения льготы изменен с 2016 года и распространяется на сделки, проведенные после указанного периода. Ранее льгота по отмене обложения применялась ко всему жилому имуществу, бывшем в собственности свыше 3-х лет. Изменения коснулись квартир, долей и иного жилья, приобретенного по договорам купли-продажи и их разновидностям, например, договорам мены.

Когда нужно платить налог с продажи имущества

В первую очередь определим, что такое налог. Согласно 8 статье НК РФ налог – это обязательный платеж физических лиц и организаций, взимаемый в форме денежных средств. Платить налог должны как граждане России, так и иностранцы, ведущие финансовую деятельность на территории РФ, а также все юрлица и ИП.

Случаи, когда нужно платить налог с продажи недвижимости:

  • недвижимость принадлежала собственнику менее установленного законом срока;
  • продажа осуществляется юридическим лицом.

Также платить налог необходимо и при обмене недвижимостью. Согласно гражданскому законодательству, договор мены по юридической силе приравнивается к купле-продаже.

При безвозмездном отчуждении недвижимого имущества платить налог не требуется — договор дарения, завещание, рента.

Правила уплаты НДФЛ для пенсионеров

Миф о том, что пенсионеры не должны ничего платить государству, если получили прибыль от реализации квартиры, пользуется большой популярностью. Несложно догадаться, что правдой он от этого не становится.

Налоговое законодательство расценивает доход, полученный от сделки с жильем, как зарплату. У пенсионеров нет никаких особых льгот при расчете процента с продажи жилья. Условия подачи декларации, сроки уплаты начисленной суммы и прочие правила распространяются на них в той же степени, что и на работающих людей. При этом действует и правило, освобождающее продавца недвижимости от уплаты процентов государству, если владел он собственностью больше трех (стал собственником до 2016 года) или пяти (стал собственником после 2016 года) лет.

Налог при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3-х лет

В этом случае доход от продажи квартиры должен облагаться налогом, но и тут есть некоторые случаи, при которых налог можно либо не платить, либо значительно уменьшить сумму сбора.

Налоговый вычет в 1 млн. рублей

По налоговому законодательству РФ каждый гражданин, продающий квартиру, находящуюся в собственности менее 3-х лет имеет право на имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей. Таким образом, при продаже квартиры нужно будет заплатить 13% лишь с суммы, превышающей 1 млн. рублей. То есть, если сумма, указанная в договоре купли-продажи, к примеру, 2 000 000 рублей, то налог составит 130 000 рублей (13% от 1 000 000). При этом если продаваемая недвижимость стоит менее 1 000 000 рублей, то налог при ее продаже не платится вообще. В обоих случаях для получения налогового вычета нужно будет подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Этим способом уменьшения налога с продажи квартиры можно пользоваться, когда отсутствует предыдущий договор купли-продажи или сумма в нем меньше, чем 1 млн. рублей. Если же договор есть и в нем указана сумма более 1 млн. рублей лучше воспользоваться следующим способом уменьшения налоговых отчислений (доходы-расходы).

Некоторые наши граждане пользуются налоговым вычетом в 1 млн. рублей на не вполне законных основаниях – указывают в договоре стоимость квартиры меньше 1 млн. рублей, а остальную сумму получают на руки. Именно такие продавцы не работают с «ипотечниками», так как по ипотечному кредиту полагается указывать полную рыночную стоимость квартиры. Впрочем, есть и вполне законный способ – продажа долями, цена которых не превышает 1 млн. рублей. Это работает в случае, когда квартира находится в общей собственности нескольких человек. Например, в случае наследования квартиры. То есть, чтобы избежать уплаты налогов наследники продают свои доли в квартире отдельно, по разным договорам.

Доходы-расходы

Для случаев, когда у вас есть документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры, которую вы продаете, налоговый кодекс РФ также предусматривает налоговый вычет. Расходами в данном случае могут являться непосредственная сумма покупки, а также затраты на ремонт. То есть, если вы купили квартиру за сумму в 2 000 000 рублей, которая отражена в договоре купли продажи; произвели там ремонт на 500 000 рублей, подтвержденные квитанциями, а через 2 года продали ее за 3 000 000, то вам нужно будет заплатить налог в размере лишь 65 000 рублей. Это 13% от 500 000 рублей, которые получились в результате вычета из вашего дохода при продаже квартиры ваших расходов на ее приобретение и ремонт, 3 000 000-(2 000 000+500 000)=500 000. Соответственно, если расходы превышают доходы (цена продажи, указанная в документах ниже цены покупки) или равны, то налог платить не нужно. Однако декларацию подавать необходимо в обоих случаях.

К сожалению, многие наши граждане до сих пор не ориентируются в налоговом законодательстве, хотя здесь нет ничего сложного. Надеемся, что приведенная информация помогла вам разобраться, что такое налог при продаже квартиры и в каких случаях можно уменьшить его сумму, а в каких — вообще не платить.

18.06.2014

Подача декларации о доходе и уплата налога

Согласно действующему налоговому законодательству, у продавцов собственного имущества есть определенный срок для подачи декларации по форме 3-НДФЛ и дата, до которой необходимо оплатить НДФЛ. Так, согласно ст. 229 НК РФ, декларация должна быть подана в ФНС до 30 апреля года, следующего за налоговым периодом, а платить налог необходимо не позднее 15 июля в год подачи декларации.

Чтобы заплатить 13% с продажи недвижимости нужно соблюдать определенный порядок – начиная со сбора документов и заканчивая оплатой квитанции. Алгоритм:

  • Шаг 1. Сбор документов. Из документов потребуется:

    • паспорт;
    • свидетельство о праве собственности на проданный объект;
    • договор купли-продажи + акт приема-передачи;
    • расписка или квитанция, подтверждающая передачу денег;
    • заявление на имущественный вычет — если продавец хочет им воспользоваться;
    • дополнительные документы, подтверждающие понесенные расходы при приобретении недвижимости — если продавец хочет уменьшить сумму налога за счет разницы расход – доход.
  • Шаг 2. Заполнение декларации.

Шаг 3. Подача заполненной декларации.

Декларация подается в территориальное отделение ФНС по месту жительства налогоплательщика, осуществившего продажу недвижимости. В случае, если она заполнена в электронном виде, то документ должен направиться к агенту через оператора электронного документооборота. Список таких операторов можно найти на сайте налоговой или на стенде в инспекции. После принятия документов, у инспектора есть 3 месяца для осуществления проверки.

Шаг 4. Получить платежное поручение.

После изучения поданной декларации, налогоплательщику направляется квитанция, по которой нужно оплатить НДФЛ.

Шаг 5. Оплатить.

Платить по платежному поручению можно в банке или онлайн на сайте налоговой службы.

В завершении стоит отметить, что несвоевременное заполнение декларации и уплата налога за продажу недвижимости влечет штрафные санкции. Согласно ст. 119 НК РФ, штраф составляет 5% от суммы налога за каждый просроченный месяц, но не менее 1 000 р.

Когда продажа недвижимости не облагается налогом

Обязательные платежи в бюджет государства нередко превращаются в тяжкое бремя. Для своих граждан, являющихся налоговыми резидентами, государство идет на встречу и предоставляет возможность снизить такую финансовую нагрузку и в некоторых случаях не платить 13% с дохода.Согласно НК РФ, налог с продаж недвижимости для физических лиц можно не платить в случаях, когда:

  • недвижимость получена настоящим собственником по завещанию, дарственной от близких родственников, по договору ренты (с пожизненным содержанием) или в процессе приватизации, и находится в собственности более 3-х лет;
  • недвижимость приобретена в результате сделки купли-продажи, мены или иным способом и срок владения составляет более 5-ти лет;
  • продажа недвижимости осуществляется до истечения минимального срока, но сумма сделки составляет не более 1 млн. руб.;
  • фактические расходы на приобретение имущества превышают доходы с его продажи.

Если недвижимость была приобретена до 1.01.2016, то срок владения перед продажей сохраняется прежним – 3 года.

Также у граждан-резидентов есть право на налоговый вычет, если не прошел установленный срок. В этом случае от суммы сделки вычитается 1 000 000 р. при условии, что была уплата налога при продаже недвижимости.

Хитросплетения вычетов

Как мы сказали в самом начале, у граждан РФ есть право получать вычеты, связанные не только с продажей недвижимости, но также и с покупкой квартир. Во втором случае механизм исчисления сумм, конечно, совершенно другой (равно как и законодательные нормы, его регулирующие). Рассмотрим вкратце специфику имущественного вычета для покупателей квартир.

Государство в лице ФНС дает право гражданам, купившим недвижимость, вернуть 13% от сумм, потраченных в связи со сделкой по приобретению жилья. Это, прежде всего, выплата в пользу продавца. Максимальный размер вычета на ее основе — 260 тыс. руб. Многие квартиры приобретаются в ипотеку. Отсюда формируется еще одна база для начисления вычета, максимальный размер которого по данному основанию равен 390 тыс. руб. (если квартира куплена после 1 января 2014 года), а может быть и вовсе неограниченным (если жилье приобретено в предыдущие годы).

Казалось бы, эти суммы намного меньше, чем вычет в 1 млн, гарантированный при продаже квартир. Но не будем забывать, что «формулы» исчисления налоговых обязательств для продавцов совершенно иные. Вполне может оказаться так, что имущественный вычет при покупке квартиры на деле окажется больше, чем НДФЛ, исчисляемый при ее продаже.

Особенно интересно то, что оба типа вычета можно сочетать. Более того, в некоторых случаях реально взаимно засчитывать исчисленный долг по НДФЛ, возникший в связи с продажей квартиры и налоговый вычет, основанный на покупке недвижимости. Необходимо только обратиться в территориальную структуру ФНС с тем, чтобы согласовать эту процедуру. Она относительно несложна, и в большинстве случаев можно ее осуществить, не привлекая дорогостоящих консультантов.

Вполне возможен, к примеру, следующий сценарий.

Гражданин Иванов продал квартиру по проспекту Ленина за 2,5 млн. руб. Он воспользовался правом вычета в размере 1 млн. И теперь должен налоговой 13% от 1,5 млн. руб., то есть 195 тыс. руб.

На вырученные от продажи квартиры по проспекту Ленина гражданин Иванов купил апартаменты на улице Московской за те же 2,5 млн. руб. (просто ему понравился тот район). С расходов на покупку этой квартиры он вправе получить вычет, теперь уже как покупатель, на сумму в 260 тыс. рублей.

Иванов подает соответствующие документы в налоговую, где ему взаимно засчитывают налоговый вычет и долг по НДФЛ. В результате чего ФНС даже остается «должна» гражданину еще 65 тыс. руб. Которые будут ему выплачены в установленном порядке. Главное, чтобы Иванов осуществил обе сделки в одном году.

5 актуальных вопросов и ответов про подоходный налог при продаже квартиры

Основной вопрос, возникающий при продаже квартиры, направлен на снижение величины обязательств по налогу с доходов. Список наиболее активно задаваемых вопросов:

Вопрос №1. После продажи доли в квартире возникла необходимость по уплате налога. Какую сумму вычета можно применить при отсутствии бумаг, подтверждающих расходы?

Если долевая собственность была продана по отдельному договору, собственник имеет право на применение льготы в 1 млн. рублей в полном объеме.При реализации квартиры по единому договору на объект сумма льготы распределяется между собственниками.

Вопрос №2. Продажа квартиры и приобретение нового жилья были произведены в одном периоде. Можно ли указать обе операции в одной декларации и заявить 2 вычета.

Лицо имеет право применить имущественные вычеты при продаже и покупке квартиры. Виды льгот не связаны между собой и применяются отдельно. Если оба вида вычета относятся к одному налоговому периоду, лицо имеет право на одновременное применение вычетов с указанием данных в одной декларации.

Вопрос №3. Являюсь индивидуальным предпринимателем. Имея в собственности квартиру сроком владения 2 года, планирую продать имущество. Как будет производится налогообложение?

Собственность, имеющаяся у ИП, также при продаже облагается налогом. Особенность регистрации недвижимости ИП состоит в том, что оформление производится на физическое лицо даже в случае наличия договора, составленного на ИП. Если предприниматель не использует квартиру для получения дохода, обложение производится в общем порядке. В противном случае налог уплачивается в зависимости от используемой ИП системы налогообложения.

Вопрос №4. Какие санкции могут быть применены при отказе в предоставлении вычета в сумме произведенных расходов при покупке квартиры?

Имеется возможность использовать второй вид льготы – вычет в сумме 1 млн. рублей. Необходимо подать уточненную декларацию, предварительно оплатив недоимку и пени. Штраф в сумме 20% от недоимки может быть начислен инспектором в зависимости от сроков просрочки и трактовки ситуации.

Вопрос №5. Можно ли снизить размер налога, указав в договоре заниженную сумму продажи квартиры.

Схемы, при которых целенаправленно производится занижение налога, может доставить неприятности продавцу. При расторжении договора по инициативе покупателя возврат производится в размере, установленном в документе. Риск не оправдан и не имеет под собой оснований в виде особой необходимости.

Обсуждения

Андрей Ответить

Купил квартиру в 2014 , за 2940000, в 2016 мае продал 1000000, декорацию не подавал, как уплатить налог? и подать декларацию, гражданин азербайджана, рвп на 3 года

^

В заключение

Итак, если вы собрались продавать жилье и не хотите иметь проблем с ФНС, то помните:

  1. Если вы владели жильем менее трех или пяти (для тех, кто стал владельцем жилья после 2016 года) лет, надо заплатить 13 % от прибыли, даже если дом или квартира находятся в долевом или совместном владении (для нерезидентов РФ – 30 %).
  2. Размер налогового вычета на человека составляет 1 миллион рублей, с его помощью можно уменьшить налог даже до нуля.
  3. Декларацию при продаже жилья необходимо подавать в любом случае, даже если ничего платить не надо.
  4. При несоблюдении правил подачи декларации, несоблюдении законов и использовании «серых схем» последствия будут плачевны – штрафы и пени.

Если вы отнесетесь к продаже квартиры или дома с должным вниманием и честно оплатите НДФЛ в нужном размере, опасаться вам нечего

Добавить комментарий