Правовой портал

Как делается оценка недвижимости квартиры для ипотеки

Кто может выполнять оценку

Оценку может выполнять физическое лицо, которое является членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков. Заниматься такой деятельностью можно как в порядке частной практики, так и на основании трудового договора с юридическим лицом, который соответствует требованиям ФЗ № 135-ФЗ от 29.11.1998г.

Оценщик должен иметь страховой полис, объектом которого являются имущественные интересы, связанные с риском возможного ущерба, который возник у заказчика. Причиной такого ущерба могут послужить умышленные или неумышленные действия оценщика. То есть, если оценщик неправильно оценил имущество, и это принесло убытки заказчику, то он должен возместить ущерб.

Юридическое лицо, которое оказывает оценочные услуги, должно:

  • иметь в своем штате не менее двух лиц, которые имеют право заниматься оценкой;
  • иметь страховой полис для страхования ответственности в случае нарушения договора на проведение оценки или причинения вреда имуществу третьих лиц.

Заказчик имеет право на ознакомление с документами, которые дают право физическому лицу или компании заниматься оценочной деятельностью.

Кроме того, оценщики несут ответственность за сохранность предоставленных им документов и неразглашение конфиденциальной информации, которая была ими получена в ходе проведения оценки.

Процедура оценки квартиры для ипотеки

Вся процедура независимой оценки недвижимости для ипотеки  условно укладывается в три этапа:

  • на первом этапе нужно найти исполнителя, связаться с ним, согласовать цену услуги и срок ее оказания; завершается этап оставлением заявки на заключение договора и составлением самого договора, в котором указывается дата предосталения услуги, ее цель, какие задачи предстоит решить, и какой вид оценки будет применен;
  • на втором этапе специалист приезжает на место, рассматривает ключевые характеристики квартиры, подтверждает, что в ней нет незаконных перепланировок, делает нужные для отчета оценки фотографии;
  • на третьем этапе готовится сам отчет, к которому прикладываются все необходимые документы, его страницы сшиваются и нумеруются, он подписывается ответственным лицом и ставится печать компании.

 Документы для оценки недвижимости при ипотеке

Для проведения независимой экспертизы по оценочной стоимости недвижимости заемщик должен успеть собрать следующие документы:

  • кадастровый паспорт на жилье и его технический план из БТИ;
  • справка о регистрации по форме 9;
  • документ-основание (договор купли-продажи или долевого участия, свидетельство регистрации квартиры или др.),
  • форма VII, в которой указана характеристика жилья;
  • выписка из ЕГРП, в которой указано отсутствие обременений по квартире лицами, не достигших совершеннолетия;
  • для жилья из новостроек нужен договор с застройщиком;
  • если есть несовершеннолетние собственники жилья, требуется разрешение из органов опеки на проведение сделки по отчуждению недвижимости.

Документы, которые предоставляются оценщику, должны быть заверены подписью заказчика этой услуги.

Выше было указано, что при подготовке отчета формируется две цены – рыночная и ликвидационная. Последняя предполагает, что в случае необходимости жилье будет реализовано в короткий срок – на протяжении 1-2 месяца. По этой причине она будет отличаться от рыночной на 15-30%. Это вполне справедливо, потому что по рыночной цене недвижимость может продаваться долгие месяцы и даже годы, а у банка нет возможности ждать столько времени – он несет убытки. Поэтому и размер предоставляемого кредита рассчитывается от ликвидационной стоимости, а не от рыночной. Учитывайте этот нюанс.

Стоимость услуги

Итоговый отчет по оценке квартиры может состоять из 30 листов подробной информации, в которые также включены данные об квалификации самого оценщика и фотографии квартиры.

Указывается не только рыночная стоимость, но и ликвидная цена недвижимости, которая отдается под ипотеку. Банк больше интересуется вторым показателем, ведь в случае неуплаты заемщиком долга по кредиту, продать квартиру на торгах получится именно по этой стоимости.

На цену оценки влияет сразу несколько факторов: где расположена квартира, инфраструктура района, его экология и то, насколько далеко он расположен от промышленных предприятий.

Также на конечную сумму оказывает влияние год постройки дома и его состояние, этаж квартиры и обязательно внешний вид и состояние самой надвижимости.

Кто осуществляет оценку квартиры для ипотеки и сколько это стоит

Перед тем, как обратится к услугам какой-то оценочной компании, следует знать, что в банке, куда вы обращаетесь за получением ипотечного займа, уже есть перечень оценщиков, одобренных кредитором. Если вы выбрали другую компанию или оценщика, то прежде чем воспользоваться его услугами, нужно согласовать этот вопрос кредитором.

Важно знать! Если посчитать, что выбор оценщика это сугубо ваше личное дело и не банку вам указывать, к кому обращаться за услугами, то учтите, что кредитор оставляет за собой право посчитать результаты оценочной деятельности недействительными или таковыми, которым он не оказывает доверие. 

Те же оценщики, список которых есть у кредитора, вызывают у него доверие. Поэтому имеет смысл выбирать компанию из этого списка во избежание дальнейших неприятностей, когда деньги на услуги будут потрачены, а полученным результатам банк выскажет недоверие. Более того, следуя рекомендациям кредитора, вы упрощаете процесс рассмотрения заявки на получение займа. Службе безопасности банка не нужно будет дополнительное время на проверку компанию, услугами которой вы воспользовались.

Требования, которые банком предъявляются к оценщику, следующие:

  • членство в любой из официально зарегистрированных организаций оценщиков, что подтверждает его легитимность;
  • наличие полиса страхования гражданской ответственности на сумму более 300 тыс. рублей; это позволяет в случае ошибки компенсировать нанесенный ущерб;
  • оформляемый оценщиком отчет должен соответствовать как установленным стандартам Ассоциации Российских Банков и Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования, так и индивидуальным стандартам кредитора.

Если выбранная вами компания соответствует этим требованиям, то кредитор может одобрить его в качестве оценщика. Эта услуга обойдется в сумму от 4 до 7 тыс. рублей. Но стоимость может быть и выше, если речь идет об элитном жилье, либо исследуемый объект нестандартный, его оценка сопряжена с нетипичными сложностями.

Оценка недвижимости что и как

  В данном разделе мы с вами поговорим о том, как производится оценка квартир для ипотеки. Сначала разберемся с тем, какие документы необходимо будет предоставить в распоряжение независимой оценочной компании. В этот список входят следующие:

• свидетельство о регистрации права на недвижимость (свидетельство о наследовании, договор купли-продажи и прочие правоустанавливающие документы);

• кадастровый паспорт из БТИ, поэтажный план и план квартиры;

• для жилых домов, построенных до 1960 года — информация о типе перекрытий;

• для жилых домов, построенных до 1970 года, относящихся к «старому» фонду и имеющих не более семи этажей – информация о том, что дом не подлежит сносу или реконструкции с отселением;

• договор с застройщиком, договор о долевом участии (если речь идет о покупке квартиры в несданном, строящемся доме).

  Все копии в обязательном порядке заверяются подписью заказчика процедуры оценки. Также некоторые банки не требуют от вас предоставления отчета оценки на строящееся жилье, так как стоимость передаваемых прав собственности уже заранее определена самим застройщиком.

  Начинает оценщик, разумеется, с осмотра помещения, во время которого делаются фотографии для отчета и предоставления в банк, как подтверждение факта осмотра недвижимости оценщиком независимой компании.

  Стоит также отметить, что если по объективным причинам получить доступ в помещение не представляется возможным, то оценка могут провести и без фотографий и осмотра. Хотя стоит иметь в виду, что многочисленные прецеденты в отечественной арбитражной практике говорят о том, что такой отчет об оценке могут признать недействительным. Именно поэтому желательно оценщику все-таки обеспечить возможность проведения полного осмотра.

  Сама процедура оценки включает в себя два этапа – сначала проводится анализ всех документов на квартиру (дом), а затем специалист выезжает для проведения осмотра недвижимости, оценки состояния, и проверки соответствия схем из БТИ планировке выбранного вами для покупки помещения.  Определяя примерную рыночную стоимость конкретного объекта независимый оценщик всегда ориентируется на стоимость аналогичных предложений на рынке недвижимости.

  Хотя, конечно, свое влияние может оказать и хороший ремонт в квартире или доме, окружающая обстановка, наличие парковки, продуманная перепланировка. Кроме того, свою роль играет и возраст постройки, наличие или отсутствие развитой инфраструктуры – аптек, школ, детских садов, поликлиник, транспортная доступность. Из-за подобных нюансов с положительным или отрицательным знаком стоимость может быть выведена как ниже, так и выше средней цены на рынке за подобный объект.

  Что касается сроков, то обычно профессионалу хватает от одного до пяти дней для всех процедур и оформления всех документов. На руки клиенту выдается оценочный альбом в двух экземплярах. Страницу с указанием результата оценки подписывают и оценщик, и руководитель, все листы нумеруют, прошивают, скрепляют печатью ЮЛ – компании-оценщика.

  К отчету также должны быть в обязательном порядке приложены и свидетельство о членстве оценщика в СРО, полис обязательного страхования, диплом о получении соответствующего образования в сфере оценки. Заказчику в отчете ничего подписывать и отмечать не нужно, он просто передает его в свой банк.

 Нельзя забывать и о том, что оценка недвижимости ипотека – это платная процедура, которая обойдется потенциальному покупателю-заемщику в сумму от 5 до 35-40 тысяч рублей РФ. Имейте это в виду, перед обращением в банк вам нужно будет не только накопить на первоначальный взнос, но и на оплату всех обязательных процедур и операций, необходимых для благополучного завершения сделки кпли-продажи недвижимого имущества.

Оценка квартиры для ипотеки с какой целью и как она проводится

Озаботится вопросом о проведении оценки недвижимости необходимо еще до подачи заявления на оформление кредита. Как только интересующий объект, который планируется приобрести, найден, следует привлекать специалистов. Они должны предоставить сведения об актуальной рыночной стоимости квартиры или дома.

При решении выдачи денежных средств в рамках ипотечного кредитования банк значительное внимание уделяет тому, насколько оценено жилье. Это принципиальный момент, который обусловлен желанием застраховать свои риски

Ведь в случае потери платежеспособности клиента банк должен иметь возможность продать квартиру и вернуть выданные в виде кредита средства в полном размере.

Заказ услуг по оценке приобретаемого объекта недвижимости имеет выгоду и для покупателя. Это поможет не попасть в неприятную ситуацию, при которой продавец завысит цену по сравнению с рыночной, а банк выдаст кредит на сумму, размер которой равняется оцененной ликвидной стоимости дома или квартиры. При таком раскладе полученных денег может не хватить на покупку. Неслучайно эксперты рекомендуют пригласить оценщика до того, как будут оговорены итоговые условия сделки.

Куда следует обратиться для заказа оценки квартиру для ипотеки

Такая услуга как оценка квартиры для закладной предлагается рядом специализированных компаний. Также можно найти оценщика, который работает в индивидуальном порядке от своего лица. При возникновении сложностей при выборе можно обратиться в банк, в котором оформляется ипотека. Как правило, кредитные учреждения сотрудничают с подобными организациями и могут порекомендовать надежного партнера. Некоторые клиенты отказывают от предлагаемой кредитором организации в силу наличия сомнений в независимости оценки. На это есть полное право, однако следует учитывать возможное появление сложностей. Если работа с компанией от банка гарантирует ускоренное рассмотрение заявки на кредит и полное соответствие отчета требованиям банка, то в противном случае возможно возникновение форс-мажорной ситуации.

При самостоятельном поиске оценочной компании следует обратить внимание на требования, которым она должна соответствовать:

  • наличие страхования деятельности на период не меньше одного года;
  • членство в саморегулируемой организации и внесение взносов в ее фонд;
  • наличие полиса страхования на сумму не менее трехсот тысяч рублей;
  • не являться родственником того, кто заказывает его услуги.

Как выглядит процедура оценки квартиры для ипотеки?

Для вызова специалиста по оценке достаточно оставить заявку в выбранной компании. Чтобы заключить договор, потребуется представить необходимые документы, в число которых входят такие как:

  • договор купли-продажи или долевого участия;
  • свидетельство о регистрации недвижимости;
  • план квартиры, ее экспликацию;
  • кадастровый паспорт;
  • паспорт или иной документ, удостоверяющий личность.

Требуемые для оказания такой услуги как оценка квартиры для ипотеки документы обязательно нужно подготовить к приходу оценщика.

Есть несколько способов проведения оценки:

  1. рыночный – анализируется число сделок с подобным объектом;
  2. затратный – рассчитывается величина расходов на строительные работы;
  3. доходный – оцениваются перспективы роста цены недвижимости.

В любом случае оценка базируется на неизменных долгосрочных характеристиках объекта.

По результатам проведенного анализа состояния квартиры оценочная компания в течение пяти дней готовит отчет установленной формы. Он должен соответствовать нормам, указанным к принятом на федеральном уровне законе. В отчете представлена информация о стоимости объекта (ликвидной и рыночной). Также прилагаются копии документов и фотографии места. Объем такого отчета достигает тридцати страниц. Отчет имеет силу в течение шести месяцев.

По рассмотренной схеме оценка проводится для большинства банков, включая такие как Сбербанк и ВТБ. Кратко ее можно представить в виде следующих этапов:

  • осмотр объекта;
  • подготовка отчета со всеми приложениями;
  • подтверждение объективности оценки;
  • отправка документа в банковское учреждение.

Услуги оценочной компании в полной мере оплачивает заемщик, который хочет купить квартиру с привлечением кредита.

Готовый отчет

Когда все закончено, специалист оформляет отчет в письменном виде (до 30 страниц) и делает звонок заказчику, чтобы последний подъехал в офис фирмы для окончательной сверки. Полноценный, готовый, письменный отчет в обязательном порядке должен содержать следующие пункты (с развернутым описанием).

  • общие данные оценочной фирмы и данные самого клиента (паспорт, контакты, реквизиты фирмы, если клиент – юридическое лицо);
  • полный список всех использованных методов оценки;
  • пакет данных об изученной недвижимости;
  • мониторинг рынка недвижимости на данный момент с кратковременным прогнозом на будущее;
  • определение двух видов стоимости жилья;
  • приложение. Важнейшая для банка часть. Сюда входят: вся основная имущественная документация, фотографии объекта, сделанные сотрудником фирмы, повторное указание рыночной стоимости и ликвидационная цена. Последний пункт информирует банк о том, за сколько он сможет продать данное жилье в случае расторжения ипотечного договора с заемщиком.

Представленный материал носит информационно-прикладной характер, т. е. статья призвана ответить на самые распространенные вопросы, которые возникают при взятии ипотечного кредита и связанной с ним процедуры оценки жилья.

Подписывайтесь на наш Дзен-канал:

Зачем проводится оценка недвижимости и какие документы нужны при этом

Оценивание недвижимого имущества ― необходимый этап в процессе совершения различных сделок. Это могут быть покупка или продажа, сдача в аренду, обмен или передача в наследство. Благодаря объективной оценке можно узнать действительную стоимость того или иного объекта недвижимости.

Существует несколько ситуаций, при которых невозможно обойтись без оценки:

  • приватизация;
  • купля-продажа;
  • получение кредита, под залог данного объекта. Для определения целесообразности выдачи кредитных средств, банк и проводит оценку залогового имущества. Так же выдается и ипотечный кредит;
  • при необходимости получить достоверную информацию о реальной стоимости недвижимости;
  • передача в аренду;
  • доверенность посторонним лицам;
  • отчуждение;
  • присоединение имущества к уставному капиталу;
  • использование объекта как вклад в фонд юридических лиц;
  • конфликты, связанные с судами;
  • страхование;
  • переуступка обязательств по долгу;
  • привлечение пайщиков;
  • структуризация. Сюда входят ликвидация и слияние;
  • поиск инвестиций и при инвестпроектировании;
  • контроль уплаты налогов;
  • судебное решение;
  • оформление документов, связанных с опекой и попечительством.

Проведение оценки является обязательным условием. Вне зависимости от формы собственности недвижимости. В коммерческой сфере оценивать могут магазины, склады, торговые центры, предприятия, здания, гостиницы. В жилой  ― квартиры, дома, земельные участки, части квартир.

Оценочный этап в оформлении ипотеки проводит специалист, найти нужного человека можно в компаниях, у которых есть лицензия. Немаловажным пунктом в оценивании являются документы для оценки квартиры для ипотеки.

Первостепенными являются правоустанавливающие документы:

  • свидетельство о праве собственности;
  • договор покупки-продажи;
  • договор о дарении или обмене.

Необходимыми являются и такие бумаги как:

  1. Справки из реестра прав собственности или на основе технического паспорта. Их выдачей занимается БТИ.
  2. В случае наличия перепланировки также нужны разрешения на ее проведение.
  3. Если объект арендуется, то следует предоставить договор.
  4. На объекты с ограничениями и обременениями также нужно предоставить соответствующие этому бумаги.
  5. К документам на частный дом должны прилагаться правоустанавливающие документы на землю.

Существует ряд бумаг, без которых экспертиза не может быть проведена:

  1. При оценке какой-то из частей здания обязательным является регистрационные документы, технический паспорт на объект из БТИ.
  2. Без сметы, проекта и актов введения в эксплуатацию ― если такие документы есть.
  3. Бумаги о разделении прав на пользование объектом, когда собственников несколько.

В том случае, когда оценку нужно осуществить по требованию банка, основными документами являются:

  1. Справка из Единого государственного реестра прав на недвижимость и существующие с ним сделки.
  2. На жилье составляется характеристика в соответствии с формой 7.
  3. Квартирный паспорт.
  4. Регистрационная справка по форме 9.

Обязательно нужно предоставить весь пакет документов в виде ксерокопий хорошего качества. Оценщики должны без труда получить всю важную информацию при их изучении. Ведь именно от оценки зависит успешность любой сделки, связанной с недвижимостью.

Где заказать оценку квартиры

Узнать о стоимости объекта недвижимого имущества можно в компаниях, кто делает оценку, или у оценщиков, действующих от собственного лица. Банки сотрудничают с такими организациями, поэтому проблем с их выбором не возникает. Заемщик может отказаться от компаний, рекомендуемых банком, но лучше от этого воздержаться в силу очевидных причин:

  1. Оценочная компания от банка – проверенный и надежный партнер;
  2. Ускоряется процесс рассмотрения заявки на выдачу займа, так как не возникает форс-мажорных ситуаций, таких, например, как непринятие банком отчета за несоблюдение в нем требований ассоциаций ИЖК и РБ и самой банковской организации.

По действующему законодательству оценщик от фирмы или действующий индивидуально должен страховать деятельность на срок от одного года, на регулярной основе уплачивать взносы в компенсационный фонд саморегулируемой организации, быть ее членом, иметь полис страхования ГО на сумму 300 и более тысяч рублей, не состоять в родстве с тем, кто хочет взять ипотеку.

Дополнительно к указанным выше требованиям при подборке фирмы-оценщика принимайте во внимание следующие данные:

  • Репутацию компании;
  • Время ее работы на рынке;
  • Отзывы о компании в сети интернет или в других источниках.

Дополнительно вы можете запросить в компании формы договоров и отчетов для проведения оценки и проверить их на соответствие требованиям, изложенным в 10-ой и 11-ой статьях федерального закона «Об оценочной деятельности».

Часто причины отказа необъективны и в этом случае заемщик может подать иск в судебные инстанции. Суд обяжет банк принять отчет к рассмотрению и на его основании выдать нужную сумму ипотечного кредита.

Для чего нужна оценка недвижимости при ипотеке

Как уже стало понятно, оценивать квартиру или дом, на который будет  оформлена ипотека, должен лицензированный специалист, который может быть частником, а может представлять какую-то оценочную компанию. Выданный ими документ с результатами итоговой независимой экспертизы и стоимостью объекта недвижимости, будет одним из оснований для кредитора в принятии решения о предоставлении займа.  При оценке специалист  должен учесть особенность и специфику того, для чего он проводит независимую оценку

А в данном случае специфика заключается в том, что банку нужны сведения о приобретаемой недвижимости, как об имуществе, которое в случае невыполнения обязательств заемщика можно будет реализовать на аукционе. Вырученные средства будут использованы на погашения долга перед кредитором в соответствии с договором ипотеки.

Поэтому, сумма оценки недвижимости, указанная в документе оценочной компании будет служить для кредитора ориентиром, насколько стоимость этого объекта отвечает сумме запрашиваемого займа. В том случае, если запрашиваемый кредит выше, чем стоимость потенциального предмета залога, то заемщику придется изыскивать дополнительные средства. Они пойдут на покрытие разницы между запрашиваемым кредитом и теми заемными средствами, которые банк выделит на самом деле.

Важно знать! В некоторых случаях оценочная стоимость объекта недвижимости может оказаться намного ниже рыночной. Это может произойти по ошибке самого эксперта

В таком случае кредитополучатель имеет право потребовать повторную независимую оценку.

Так может случиться, что специалистом будет неверно подобраны некоторые критерии оценки, не учел состоянии квартиры, ее этаж, район расположения дома и т.п. В таком случае, нужно письменно обратиться к кредитору, доводами изложить свои сомнения и настоять на проведении повторной оценки.

Отдельные нюансы

Банки при расчете максимально возможной суммы кредита и первоначального взноса опираются именно на стоимость квартиры, указанной в отчете, а не от той, о которой договорились продавец и покупатель. Разница между этими суммами может стать предметом возможного конфликта. Если оценка будет меньше, чем договорная цена, то у будущего заемщика может не хватить денег для оплаты разницы продавцу.

В период активного ипотечного кредитования 2006-2008 г.г. не редко возникали ситуации, когда по предварительному сговору заказчика и оценщика оценку завышали. В результате заемщик получал сумму кредита больше, и таким способом частично компенсировал себе затраты на оплату первого взноса или получал деньги для ремонта. Данная практика привела к тому, что при невыполнении заемщиком своих обязательств банк не возвращал свои выданные средства даже после реализации объекта.

Сейчас банки относятся к этому вопросу более скрупулезно и часто дополнительно проверяют информацию в предоставленном отчете во избежание махинаций.

Из этой статьи вы узнали:

  • почему при оформлении ипотечного кредита банки требует оценку;
  • кто имеет право выполнять оценку и как выбрать такого специалиста;
  • как оценщик рассчитывает стоимость недвижимости и что влияет на окончательную цифру;
  • в какую сумму будущему заемщику обойдется оценка жилья, которое он планирует передать в ипотеку банку.

Окончил Белорусский Государственный Университет в 2012 году по специальности «Журналистика». Специализируется на финансовой аналитике, обзорах и пресс релизах. Целеустремлён и считает что цель всегда оправдывает средства.

редактура, графическое и текстовое оформление: Мацун Артём

Также будет интересно почитать:

Уважаемые эксперты, подскажите пожалуйста…

Продаём квартиру, стоимость 4450 000, наши покупатели ипотечники. Так вот, приезжала на днях оценка и они оценили нашу квартиру на 4117000, то есть меньше, чем нужно почти на 350 тысяч… У покупателей денег доплачивать нам нет, да и мы хотим чтоб в договоре была указана вся сумма. Есть ли шанс что Сбербанк (у них ипотека в Сбере) все таки пропустит сумму которая нам нужна, несмотря что оценка ниже? Поделитесь опытом, пожалуйста… Или может это как-то нужно оформить правильно, что-то указать в договоре дополнительно, или ещё как-то… В общем, помогите, подскажите, как быть?

Спасибо заранее всем откликнувшимся…

Добавить комментарий