Правовой портал

Процедура продажи наследственной квартиры которая меньше 3 лет в собственности

Содержание

Последствия нарушения сроков подачи декларации и уплаты налога

Несвоевременная отчетность

Запоздалая сдача отчетности по НДФЛ или не представление вообще карается штрафом. Его размер варьируется от 1000 руб. до 30 процентов от суммы полагающегося налога. Конкретная величина штрафа определяется путем умножение 5% величины НДФЛ на количество месяцев прошедших с момента подачи запоздалой декларации или обнаружения нарушения налоговиками.

Пример: гражданин подал декларацию 10 сентября 2019 г., то есть с опозданием на 4 месяца и 10 дней (срок опоздания с 30.04.2019 г. по 10.09.2019 г.). На оставшиеся 10 дней (неполный месяц) также начисляются 5% (как для полного месяца). Сумма НДФЛ составила 100 000 руб. В итоге, штраф будет равен 25 000 руб. (100 000 Х 5% Х 5).

Неуплата налога

Предусмотрена ответственность и за неперечисление денег в бюджет.

  • Причем если такой факт установит ИФНС. Тогда инспекция своим решением обяжет нарушителя произвести соответствующий платеж. В этом случае неминуема угроза и штрафа в сумме 20% от суммы налогового платежа и пени –1/300 процентной ставки рефинансирования ЦБ РФ (ориентировочно 0,05%) от общей суммы за каждый день неуплаты.
  • Если налогоплательщик все же уплатит налог, но с опозданием, то его могут наказать только пеней (рассчитанной за период просрочки).

В период ужесточения налогового контроля шанс быть уличенным в уклонении от налогообязательств велик. А с учетом штрафов и пеней налоговый долг будет накладнее, чем, если это сделать добросовестно и своевременно.

При таких обстоятельствах, инспекторы могут провести не выборочную (камеральную) проверку по отдельному налогу, а комплексную (выездную) проверку по всем обязательствам.  Это сулит неприятную перспективу обнаружения каких-либо нарушений по другим обязательствам в сфере налогообложения.

Занижение размера

Проверяя отчетность, налоговики могут прийти к выводу, что сумма доходообложения занижена.  Это случается, когда цена договора намного ниже уровня рыночных цен, то есть менее 70% кадастровой стоимости проданной недвижимости. В результате налоговой проверкой может быть принудительно доначислена сумма налога, начислен штраф и пени за неполную уплату налога.

Продажа квартиры после вступления в наследство

Чтобы продать недвижимость после получения доли, следует соблюсти установленный порядок — в первую очередь необходимо оформить на имущество свидетельство о собственности. Данный документ выдается в Росреестре и удостоверяет получение права владения тем или иным объектом недвижимости. Только с момента выдачи свидетельства лицо становится обладателем всех прав по отношению к имуществу, перешедшему ему. Соответственно, оно наделяется правом продать квартиру или распорядиться ею любым иным способом.

Чтобы получить свидетельство, следует обратиться к нотариусу, который занимается оформлением наследства. При себе нужно иметь документы:

  • Удостоверяющие факт смерти лица. Это может быть специальная справка из ЗАГСа или судебное решение о признании человека умершим;
  • Свидетельствующие о том, что податель является родственником первой очереди и имеет право на получение доли;
  • Следует написать заявление о желании вступить в наследство. Вступление не является обязательным и лицо вправе отказаться от вступления в право наследства.

По результатам рассмотрения бумаг нотариус должен выдать свидетельство о получении недвижимости в собственность. И только после этого можно заниматься переоформлением квартиры. Когда все процедуры будут завершены, квартиру, полученную по наследству, можно будет продать.

Документы для продажи унаследованной квартиры

Продать квартиру, переданную по наследству, можно только после прохождения процедуры получения ее в собственность. После этого не имеет никакого значения, каким именно образом была приобретена недвижимость. Она становится владением наследника. Поэтому реализация недвижимости происходит на общих основаниях. Владельцу понадобится свидетельство, личные документы и договор о сделке.

Каких-либо бумаг, связанных с наследством, предоставлять не нужно. Однако данная ситуация касаются только случаев, когда преемник один и имущественные споры отсутствует. Если собственников несколько, то решение о продаже жилья должно быть принято всеми наследователями и устраивать все стороны сделки. При этом продавец имеет право реализовать только свою долю в общем имуществе.

Остальные совладельцы недвижимости имеют приоритетное право покупки такой доли. Если же ситуация становится конфликтной и родственники препятствуют реализации квартиры, необходимо обращаться в суд с иском о принудительной покупке и выплате компенсации.

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство?

Если жилье досталось по наследству, продать такую недвижимость можно в любой момент. Вся полнота правомочий переходит к преемнику после окончания процедуры и получения им документов на свое имя. Существует мнение о некотором сроке, в течение которого не допускается отчуждать недвижимость. Но это не так, подобных сроков закон не содержит, и право собственника никоим образом не ограничено. Это означает, что продать жилье можно уже на следующий день после признания лица его собственником.

Налог при продаже квартиры полученной в наследство

Согласно налоговому законодательству, реализация жилья подразумевает доход для продавца. Если реализация произошла спустя более чем 3 года после оформления права на жилье, то выплачивать налог не нужно. Если же недвижимость была продана до наступления данного срока, налог выплатить все же придется. Подобные правила существуют из-за манипуляций риелторских компаний и частных лиц на рынке недвижимости. Логика в том, что если купля-продажа является бизнесом, необходимо платить налог за нее.

В данную категорию попадают и наследники, решившие продать жилье до истечения трехлетнего срока. При этом размер налога установлен в 13%. Сумма рассчитывается от стоимости сделки. Нужно понимать, что налог платится только с продажи. Сам факт получения доли обязательными выплатами государством не облагается.

Можно ли продать квартиру по свидетельству о праве на наследство?

Право на наследство означает, что лицо может получить в собственность имущество умершего. Для этого нужно составить свидетельство о вступлении в права наследования. Только с этого момента недвижимостью можно распоряжаться. Поэтому, имея на руках только указанный документ, продать собственность нельзя. Такая сделка просто не будет зарегистрирована.

Как платить налог

НДФЛ можно уплачивать только безналом. Узнать платежные реквизиты можно:

  • взять бумажный бланк квитанции в налоговой
  • получить информацию о реквизитах на сайте ФНС
  • при подаче декларации лично, как правило, инспектор выдает реквизиты платежа.

Фактическую оплату можно производить:

  • обратившись в офис любого банка
  • дистанционно, не выходя из дома, при наличии банковской карточки, воспользовавшись Интернет-банком или сервисом оплата на  сайте налоговой,  формируется платежный документ и списываются деньги в счет погашения налога. Правда, в настоящее время не все банки поддерживают такую техвозможность. Лишь около 30 крупных банков заключили соглашение с ФНС об онлайн переводах.

Сумма налога округляется до целых (без копеечного остатка). Если остаток до 50 копеек, то он считается равным нулю, если 50 и более, то сумма округляется до рубля.

Уплата допускается как единовременно полностью, так и частями. Главное условие, чтобы последний платеж (когда совокупная сумма налога будет соответствовать требуемому размеру) был осуществлен до 15 июля.

Покупка квартиры по наследству проблемы, которые могут возникнуть

Основной проблемой при приобретении квартиры, которая была получена по наследству, является то, что вместе с недвижимостью вы можете «приобрести» имущественные претензии лиц, чьи права были нарушены при «распределении» наследства.

По общему правилу, наследование происходит по закону и по завещанию. Если наследодатель не оставил никакого завещания, то в дело «вступают» несколько очередей наследников. Первыми, кто может претендовать на получение наследства, являются ближайшие родственники умершего – дети, родители, супруги.

На практике могут встречаться следующие ситуации:

  • Умерший не жил совместно с женой, но развод официально не оформил, хотя ее в число наследников первой очереди не включили, а сама она не пришла к нотариусу, так как не знала о смерти мужа.
  • Все дети наследодателя умерли, других близких родственников у него нет; соответственно, наследство распределяется по наследникам второй очереди. Но у детей, которые погибли, есть внуки, которые узнали о наследстве. Они имеют право на его получение по праву представления.
  • Самая интересная ситуация может получиться когда объявляются наследники по завещанию, которое было составлено настолько давно, что сам умерший о нем уже не помнил; но несмотря на это, оно законно. Соответственно, возможна и обратная ситуация – когда есть завещание, но недовольные наследники по закону начинают его оспаривать.

На самом деле таких ситуаций довольно большое количество. Поэтому если вы все же решились на приобретение квартиры, полученной по наследству, будьте готовы к неожиданностям.

Это связано с тем, что нотариусы не должны проверять круг наследников, то есть они «доверяют» тем, кто заявил о своем праве на вступление в наследство.

Кроме того, законодателем подразумевается, что срок в 6 месяцев, который проходит с момента смерти гражданина и до открытия наследства, вполне достаточен для того, чтобы «объявились» все, кто хотел.

А если речь идет о тех, кто проживает за границей или отбывает наказание? Они физически не смогут приехать за столь короткий срок в силу объективных причин.

Кроме того, несмотря на то, что закон негласно устанавливает «приоритет» в наследственных вопросах за завещанием, есть категории граждан, которым доля в наследстве положена. К ним относятся: несовершеннолетние дети, нетрудоспособные родители умершего и т.д. Поэтому даже если завещание составлено правильно, но такие «родственники» обнаружатся, суд обязан выделить им долю, пусть и в уже проданной квартире.

Кроме этого, возможны случаи, когда продавца признают недостойным наследником в соответствии с законодательством. И, несмотря на то, что сделка уже почти «закончена», квартира возвращается ее «законному» владельцу.

Получается следующее: недовольный гражданин подает заявление в суд, суд удовлетворяет его иск и новому собственнику необходимо освободить помещение. Безусловно, он может потребовать деньги с продавца, но, как правило, они уже потрачены. Остается надежда на работу отдела судебных приставов и на то, что у бывшего продавца есть какое-либо имущество или депозит, которое можно «перевести» в деньги.

Но это еще не все! В соответствии с законодательством, если в собственности недвижимость менее 3 лет, то при продаже за это уплачивается налог; налогом не облагаются суммы до 1 млн. руб. Соответственно, продавец слезно вас просит указать в договоре именно такую сумму. Вы идет у него на поводу и пишете все, что он хочет. Вам-то какая разница? А разница есть. В случае возникновения судебных тяжб и «отзыва» у вас квартиры, вы можете потребовать назад только ту сумму, которая указана в договоре.

И, наконец, третий возможный «негативный» вариант развития событий. В завещании наследодатель оформил завещательный отказ: да, он передает в собственность квартиру своему сыну, но тот должен предоставить право пользования ей его матери до конца ее жизни. Вот и получается ситуация: вы покупаете квартиру… а там еще и мама в подарок!

Налог с продажи недвижимости, полученной по наследству

По общим правилам, прописанным в законе, срок нахождения квартиры в собственности исчисляется с момента выдаче свидетельства о праве собственности, и завершается регистрацией перехода права собственности другому лицу.

Но, для квартиры, которая достается по наследству, срок владения на правах собственника исчисляется с момента смерти, то есть с момента открытия наследства. Заканчивается такой срок для наследника также, как и в обычных случаях.

Таким образом, если наследник получил документы о праве собственности спустя пять лет после того, как фактически принял наследство, то пи продаже квартиры он не будет платить от этого налога на доход.

По смыслу этих правил, понимается, что налог придется платить только тому наследнику, который продал квартиру, которая досталась ему в наследство менее яти лет назад.

Рассмотрим некоторые особенности расчета налога на продажу квартиры.

Ставка налога

Отправной точкой расчета любого налога является фиксированная процентная ставка от стоимости имущества.

В зависимости от налогового положения лица, она бывает двух размеров:

  • 13 % от стоимости продажи для налоговых резидентов РФ (те, кто проживает в РФ более 183 дней в году продажи квартиры);
  • 30 % от стоимости продажи квартиры для не налоговых резидентов (тех, кто не проживает в РФ более 183 дней в год продажи квартиры).

Уменьшение дохода

Доходы, полученные от продажи наследственной квартиры, могут быть могут быть уменьшены на налоговый вычет в один миллион рублей.

В качестве примера рассмотрим простую ситуацию.

Гражданин получил в наследство квартиру и владел ею всего один год. После чего, продал ее за 3 млн. рублей. При этом он постоянно проживет в России и никуда не выезжает. Следовательно, он является налоговым резидентом РФ.

В этой ситуации, по общим правилам, он должен оплатить 13% от 3000000 рублей. И будет это 390000 рублей. Но если он решит воспользоваться налоговым вычетом, то оплатить налог он должен только от разницы 3000000 – 1000000. И будет это уже 260000 рублей.

Декларация по НФДЛ

В тех случаях, когда при продаже квартиры имеется обязанность оплатить налог, то такой наследник должен подать в налоговой орган по месту проживания декларацию по форме 3-НДФЛ.

Все бланки деклараций есть в приемной налогового органа

Важно подавать декларацию о доходах до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры

Подоходный налог при реализации наследованной квартиры

Каждый определяет сам через сколько можно продать квартиру после вступления в наследство. Если собственник решит продать жилую недвижимость не дожидаясь окончания трех лет владения ею, то он будет обязан уплатить подоходный налог. Ее расчет и взыскание происходит по общим правилам налогообложения, распространяемые на физические лица.

После совершения сделки преемнику придется не откладывая обратиться в налоговую и заполнить декларацию в соответствии с формой 3 НДфЛ. Расчет при этом ведется на основании статьи 220 Налогового кодекса. В этом нормативном документе говорится что:

  • Процент высчитывается не со всей суммы сделки, а только с той части, которая превышает один миллион рублей. Получается, что государство экономит 130 тыс. руб. наследника, которое могло бы забрать в виде налогов.
  • Если продается квартира, полученная от умершего, которая была в собственности меньше трех лет, то на сделку накладывается налог в 13%. Но это обязательство распространяется только на граждан России, а вот иностранцы должны выплатить 30%.

Существуют способы освобождения от уплаты подоходного налога. Для этого нужно выполнить одно из двух простых условий:

  1. Если недвижимость была получена в собственность до 2016 года, то она должна оставаться в собственности не меньше трех лет. Для квартир, переданных по наследству после 2016 года, это срок увеличен на два года, до пяти лет.
  2. Не всегда нужно ждать много времени, чтобы продать жилье. Иногда его состояние или расположение не позволяет запросить достойную цену. Если общая стоимость дома или квартиры будет меньше одного миллиона рублей, тогда платить государственную пошлину не придется.

Закон выделил группу лиц, у которых есть льготы на уплату налога или они вовсе освобождены от этой обязанности. К этим лицам относятся:

  • люди, получившие инвалидность в детстве;
  • пенсионеры;
  • граждане с удостоверением инвалида первой или второй группы.

После вступления в наследство через какое время можно продать квартиру? Если вы относитесь к льготникам, то продавать можно сразу, не боясь необходимости выплаты налогов. Однако даже в таком случае автоматически получить поблажку не получится. При продаже недвижимости, которой владели меньше трех лет, придется обратиться в налоговую инспекцию. Там нужно заполнить специальное заявление и приложить бумаги, подтверждающие право на получение льготы.

Риски при покупке квартиры у наследников

Полученная по наследству недвижимость полностью принадлежит наследнику. Он имеет право распоряжаться ей на свое усмотрение, то есть, может подарить, продать или поменять. В ГК РФ не предусмотрено никаких дополнительных требований при заключении сделок, предметом которых является недвижимость, полученная по наследству. В частности, из-за этого имеются риски покупки квартиры по наследству. Все особенности наследственного законодательства не могут учесть даже опытные юристы, не говоря о рядовых гражданах.

Что следует знать, если предстоит покупка квартиры, полученной в наследство? В первую очередь потенциальному покупателю недвижимости у наследников нужно разобраться в особенностях каждого способа наследования.

Для начала следует разобрать более распространенный способ наследования – по закону. Этот способ наследования подразумевает разделение родственников на очереди. Первыми на получение наследства претендуют родители, дети и супруги усопших. Если подобных претендентов нет, то наследниками становятся родственники из второй очереди – это братья, сестры, бабушки и дедушки и так далее.

Достаточно часто случается так, что родственники из первых очередей ничего не знают об открывшемся наследстве. Именно в этом заключаются основные риски для покупателя, которому предстоит покупка наследственной квартиры. Наследник вне очереди вступает в права наследования, а после этого появляется более близкий родственник и оспаривает передачу имущества. Подобное чаще всего случается в следующей ситуации. Собственник имущества, перешедшего в наследство давно не жил со своей супругой (супругом), но при этом брак не был официально расторгнут. Про такого наследника наверняка могут забыть, и если он сам не явится к нотариусу, то распределение наследуемого имущества пройдет без него. Еще большая путаница возникает при вступлении в наследство 4-5 очередей. В такой ситуации пропустить наследника имеющего больше прав, очень просто.

Если покупка квартиры, доставшейся по наследству была произведена наследником, вступившим в права наследования вне очереди, то скорей всего будет суд, который обяжет покупателя освободить жилую недвижимость. Разумеется, суд также постановит взыскать с продавца деньги в пользу покупателя, но если они уже потрачены или не находятся на банковских счетах, то процедура возврата может растянутся на десятки лет.

Казалось бы, покупка квартиры, наследство которой подтверждено завещанием, имеет меньше рисков. Это верно, но лишь отчасти. Ряд рисков также имеется. К основным из них следует отнести:

  • исключение из завещания лиц, которые имеют право на получение части наследственной жилой недвижимости. Это несовершеннолетние дети и прочие лица, находившиеся на иждивении завещателя;
  • признание наследника, успевшего распорядиться полученным наследством, недостойным;
  • оспаривание завещания в суде. Например, наследникам по закону удалось доказать в суде, что завещание написано под давлением.

Доля таких случаев невелика, примерно 0.5 % от всех случаев оспаривания наследственных прав. Но все же в судебной практике подобное встречается.

При покупке квартиры у наследников, следует учитывать и такой немаловажный фактор как сроки давности. ГК РФ предусмотрен шестимесячный срок для вступления в наследство. В большинстве случаев этого достаточно. На как показывает практика не все так просто. Некоторые родственники не знают, что где-то имеется наследственный дом или квартиры, которые они могут получить, воспользовавшись своими правами, другие находятся на длительном лечении и не могут по этой причине получить наследство и т. д. Простыми словами у них имеются уважительные причины для пропуска, установленного на законодательном уровне срока.

Дополнительно нужно сказать и о том, что покупка квартиры, полученной в собственность по наследству менее 3 лет назад, сопряжена еще с одним распространенным риском. Наследник, решивший продать полученную по наследству недвижимость в течение трех лет, обязан заплатить налог государству в размере 13 %. Под это правило попадает вся жилая недвижимость дороже 1 000 000 рублей. Чтобы избежать этого, наследники предлагают покупателю указать в договоре меньшую стоимость. Если покупка квартиры в наследственной собственности менее 3 лет, в последствии будет оспорена, то согласно решению суда, покупателю будет присужден возврат суммы, указанной в договоре. Доказать, что покупка была осуществлена за другую сумму практически нереально.

Важные ограничения и льготы

Трехлетний срок владения недвижимостью, о котором шла речь выше, действует, только если наследство было получено от близкого родственника или же члена семьи. По новому кодексу, те, кто получил недвижимость в наследство от посторонних людей, возможности продать квартиру без необходимости выплачивать налог придется ждать пять лет. Чтобы разобраться в подробностях, стоит изучить статью 217.1 НК РФ.

Вне зависимости о того, в какое время и от кого получена квартира в наследство, есть несколько категорий людей, которые вообще освобождаются от этого налога. Это инвалиды первой и второй групп, люди, имеющие ограниченные возможности с детства, ветераны и некоторые другие льготники. Однако во избежание недоразумений нужно подать в территориальную налоговую службу соответствующее заявление, кроме того, нужны документы, которые являются основанием и подтверждают право на льготу.

Мошенники чего стоит опасаться

Самое простое, на что горазды мошенники – это подделка завещания. Для удостоверения это факта можно обратиться к нотариусу.

Очень часто недобропорядочные граждане представляют договор дарения, мены и т.д., согласно которым умерший успел «передать» им недвижимость до смерти. Но в большинстве случаев эти документы поддельные.

Рассмотрим следующую схему: за престарелым человеком вдруг начинает «ухаживать» внезапно объявившийся дальний родственник (квартирант, соседка и т.д.). Обманным путем мошенник подписывает генеральную доверенность на право распоряжения квартирой. После смерти владельца, до момента вступления в наследство остальных родственников, мошенник «избавляется» от квартиры, перепродавая ее третьим лицам, а сам исчезает. В последствии все судебные процессы будут вестись с новым владельцем, так как мошенника уже и след простыл!

И, наконец, самая «черная» схема – это когда гражданина заставляют написать завещание в пользу третьего лица, а потом от него избавляются.

Нюансы квартир, полученных по наследству

Давайте рассмотрим какие могут быть нюансы у объектов недвижимости, которые перешли к продавцу по наследству.

Сначала необходимо выяснить, как досталось жилье по наследству: по завещанию или по наследованию по закону. Так как порядок наследования в данном случае отличается.

Наследование по завещанию

Рассмотрим основные моменты наследования по завещанию. Конечно по завещанию наследуют лица, которые указаны в завещании. Но несмотря ,что наследники уже определены наследодателем. Имеется в законе такая категория лиц, которые имеют право на обязательную долю в наследстве, к ним относятся:

  • дети до 18 лет
  • нетрудоспособные несовершеннолетние
  • нетрудоспособные родители наследодателя и его дети
  • нетрудоспособные иждивенцы наследодателя

Данная категория лиц наследует свою долю независимо от того, каким образом составлено завещание.

Риск №1

Риск может быть такой, что в случае наследования наследниками, указанных в завещании, данная категория лиц может оспорить такую сделку, если наследники по завещанию успеют ее продать.

Риск №2

Также есть такое понятие в законе, как завещательный отказ, это когда наследодатель в своем завещании при завещании недвижимости может возложить на наследника предоставить другому лицу, указанному им, предоставить право пользования данной недвижимостью пожизненно или на определенный срок.

Купив такую квартиру, вы приобретете еще нового жильца, который будет иметь право проживания в вашем жилье, и никаким образом вы не сможете его лишить права пользоваться жилплощадью.

Так что обязательно еще надо знакомиться с текстом завещания, так как при получении наследства наследник еще может получить и обязанности по нему.

Риск №3

Далее рассмотрим какие еще могут быть риски, недовольные и обделенные родственники, которых лишили наследства, конечно же, могут оспорить завещание. И на практике такие случаев не мало. Основания для оспаривания могут быть разными, одним из них может быть как признание наследодателя недееспособным.

В связи с чем стоит изучить психическое состояние, здоровье, возраст наследодателя. Из практики известно, что суды в большинстве случаем признают завещания недействительными, составленными людьми очень преклонного возраста.

Поскольку часто люди в преклонном возрасте сильно болеют, и страдают психическими заболевания, например часто страдают старые люди болезнью Альцгеймера.

Риск №4

Не часто, но встречаются в практике, мне лично такие случаи были известны, когда завещание подделывают. Для этого специально выслеживают одиноких граждан. Подделывают завещание и потом оформляют наследство и быстро продают. Но проверить это конечно сложно.

Наследование по закону

Теперь рассмотрим какие могут быть нюансы и риски при наследовании по закону. При наследовании по закону в наследство вступают лица согласно очередям, всего по закону 8 очередей и еще наследники по праву представления.

В наследство вступают наследники в соответствие с очередностью, сначала наследники 1 очередности: это дети, родители и супруг. Далее, если отсутствуют наследники 1-й, то вступают наследники следующей — т.е. второй по счету, и так можно до 8 -й.

В данном случае необходимо установить круг лиц, кто мог претендовать на наследство, и не были ли ущемлены их права при наследовании. Так как наследники могут и не знать об открытии наследства, например если живут очень далеко, и потеряли в последнее время связь с наследодателем.

Риск №1

А такие наследники в случае, если им станет известно об открытии наследства, и ими будет пропущен срок для принятия, они имеют право восстановить его в судебном порядке.

Если мы определим круг наследников 1 очереди, и обнаружим, что не все приняли наследство. То в таком случае надо выяснить причины и должен быть написан отказ от принятия наследства, который должен храниться у нотариуса в деле о наследовании.

Риск №2

Независимо от наследования по закону наследниками, категория лиц,которые имеют право на обязательную долю, о которых мы уже выше писали. Данная категория лиц также может оспорить договор купли-продажи недвижимости,если их интересы были ущемлены.

Риск №3

Бывают и такие случаи, когда наследодатель скрывал о своем внебрачном ребенке. То есть о его детях никто не мог знать из его родственниках. Такой ребенок будет относиться к наследнику первой очереди и будет иметь право на вступление в наследство. Такие случаи в судебной практике известны.

Вот я вам рассказала, какие могут быть нюансы при покупке жилья, доставшегося по наследству. Если вы найдете такой вариант, и все таки захотите купить, я подскажу вам, как можно минимизировать риски при наследовании. В таком случае вам надо будет обратиться ко мне на консультацию.

Успешных вам сделок!

Нюансы и сложности

Жилье получено несовершеннолетним

В случаях, если владельцем квартиры или доли в ней является несовершеннолетний ребёнок, то все обязательства по оплате налога лежат на нём, как на собственнике.

Так как несовершеннолетний ребёнок в силу своего возраста не может составить и подать декларацию, не может оплатить налог на недвижимость, не может нести ответственности, если всё вышеперечисленное не будет выполнено в законные сроки, то 
вся ответственность ложится на плечи родителя, опекуна, попечителя.

При составлении налоговой декларации необходимо учитывать, что подписывает её законный представитель, а заполняется она от имени собственника, в данном случае от имени несовершеннолетнего.

Чтобы продать квартиру либо долю несовершеннолетнего ребёнка, необходимо разрешение органов опеки и попечительства на продажу.

Согласие можно получить только в том случае, если будет представлена жилплощадь, равная продаваемой в другой недвижимости, то есть не нарушены законные интересы несовершеннолетнего.

Заявление в органы опеки и попечительства за несовершеннолетнего пишет законный представитель, а начиная с 10 лет — он сам.

Одновременная продажа и покупка нового жилья

Наследники, вступив в права собственности, зачастую стараются его продать, чтобы приобрести более комфортное жильё.

Один и тот же налогоплательщик совершает за один год две сделки и продаёт и покупает.

Пример:

Наследник, вступив в права наследования, решает продать квартиру за 4,5 млн. руб. и совершает покупку другой за 4,7 млн. руб. Данные сделки купли-продажи происходят одновременно.

Произведя расчёты, получаются следующие результаты:

  • налогооблагаемая база ((4,5 млн. – 1 млн.) x 13%) после сделки составила 455000 руб., которую можно уменьшить, в соответствии с законом, на сумму 260000 руб. (2 млн. x 13%).
  • Сумма к уплате налога с продажи (455000 – 260000) составит 195000 руб.

Для применения налогового вычета в связи с покупкой квартиры существуют следующие требования:

  • вычетом можно воспользоваться только один раз;
  • покупаться квартира должна у не взаимозависимых лиц;
  • размер вычета составляет 2 млн. руб.

При подаче отчётности в налоговую инспекцию все расчёты по покупке и продажи предоставляются одновременно в одной налоговой декларации.

Если квартира завещана на несколько человек

Если квартира, полученная по наследству, имеет несколько владельцев, то каждый может оформить свою часть наследства в собственность.

Нахождение квартиры в собственности не более 3 лет и в случае её продажи налоговый вычет в 1 млн. руб. будет разделён между всеми собственниками соразмерно стоимости долей, если в тексте договора купли-продажи не будет содержаться информации о перераспределении дохода.

При продаже квартиры налоговый вычет может быть разделён между собственниками только на условиях договорённости.

Учитывая все особенности данной сделки, необходимо выделить следующее условие для продажи: если одна доля в имуществе отчуждается, требуется нотариально оформленное уведомление о преимущественной покупке этой доли.

Передача в наследство иностранному гражданину

Иностранный гражданин (нерезидент), так же как и гражданин РФ, имеет право унаследовать оставленное имущество в нашем государстве.

Получить наследство иностранный гражданин может в своей стране проживания через нотариальную контору либо на основании доверенности может доверенное лицо. В этом вопросе могут помочь и работники консульства РФ.

Иностранный гражданин обязан будет оплатить следующие расходы:

  • оплата оформленных доверенностей;
  • оплата государственной госпошлины за оформление нотариусом свидетельства о вступлении в права наследования;
  • оплата государственной госпошлины при регистрации прав собственности на квартиру.

В случае продажи наследованной квартиры нерезиденту необходимо будет в государственный бюджет заплатить налог на доходы от продажи в размере 30% если срок владения данной недвижимости составит менее 3 лет, в собственности.

Дела о наследовании для лиц, далёких от знаний юриспруденции, очень сложны, и порой возникает множество вопросов.

Зачастую права на собственность, полученную по завещанию, либо в порядке очереди по наследству приходится оспаривать в судебных инстанциях. После вступления в права наследного имущества при её продаже наследник сталкивается с ещё большими вопросами.

Поэтому здесь очень важно соблюдать порядок при оформлении сделки купли-продажи, своевременно платить налог с дохода, полученного с продажи, а также учитывать другие особенности сделок с наследуемой недвижимостью. https://www.youtube.com/embed/Ym6cGC99Vzg

Не типичные, но возможные сложности

Завещание может быть после оформления договора купли-продажи оспорено, а наследник признан недостойным. Например, когда выяснится, что смерть наследодателя наступила по вине наследника. В этом случае завещание теряет законную силу, вступает в действие наследование по закону, права собственности переходят истинным наследникам, а следка купли-продажи, уже завершенная, будет признана судом недействительной.

В подобной ситуации остается только судиться с продавцом, но обычно это бесперспективное занятие, так как на тот момент он может скрыться в неизвестном направлении, потратить деньги, а взыскать даже в судебном порядке с нищего столь большую сумму крайне проблематично. Даже служба судебных приставов может оказаться бессильной помочь.

Наконец, неприятность может подстерегать там, где ее вовсе не ожидали: продавец может потребовать расторгнуть договор купли-продажи под каким-либо предлогом. Причем потребовать в судебном порядке. Но вот беда: в договоре вписана не истинная сумма сделки, а ее половина или даже треть, так как продавец умолял не вписывать истинную сумму, не желая платить государству налог с продажи. Суд расторгнет сделку, но продавец вернет только то, что указано в договоре.

Есть и еще один не столь уж частый, но возможный повод для расстройства: наследственный отказ. Наследодатель завещает квартиру одному родственнику с условием пожизненного проживания в ней другого лица. Да, нет никаких препятствий к продаже такой квартиры, только о дополнительном жильце обычно при продаже умалчивают.

Договор мены налоговый вычет и возможность провести взаимозачет по налогам

Иногда возникают ситуации, что после получения квартиры в наследство возникает потребность обменять ее на другое жилье. Поскольку в этом случае действуют такие же правила, как при оформлении договора купли-продажи — стороны, принимающие участие в сделке, фактически являются одновременно и продавцом недвижимости и покупателем. Следовательно, платеж в бюджет начисляется по такому же принципу, как при продаже недвижимости.

Стоит подчеркнуть, что налог исчисляется не с суммы прибыли, если она была, а со всей стоимости квартиры, которая указана в кадастровых документах. Кстати, не лишней является возможность использования налогового вычета, уменьшив налоговую базу. Если в течение того же налогового периода человек, обменявший квартиру, уже по абсолютно другому договору приобретает жилье большей площади, можно произвести взаимозачет, еще больше уменьшив сумму необходимого платежа в бюджет.

Добавить комментарий