Правовой портал

Процесс покупки квартиры по переуступке прав собственности

Краткое содержание

1. Хотел приобрести квартиру у ИП в строящемся доме. Между ИП и застройщиком заключен договор долевого участия в строительстве, основной вид деятельности ИП — «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества». При покупке будет заключен договор переуступки прав по ДДУ. Какие здесь могут быть риски?

1.1. Добрый день! Обсолютно не каких! Но необходимо проверить самого застройщика на предмет банкротства, реорганизаци, ликвидации и тп. почитать отзовы на сайте, ЕГРЮЛ, по уступке вы принимаете права и обязанности требовать от застройщика исполнения договора ДДУ, а ИП в данном случаее как посредник который берет свой процент в счет уступаемых требований! Введен ли дом в эксплуатацию!? сроки ввода! Необходимо детально проанализировать самого застройщика!

2. Вопрос о покупке квартиры. Квартира в новостройке. Продавец будучи в браке купил ее по договору переуступки. На данный момент дом сдан, право собственности оформлено на одного продавца, но он развелся. Согласие супруги на продажу есть, но оно оформлено еще в браке. Есть ли какие либо риски при покупке данной квартиры?

2.1. Исключить спора бывших жены и мужа невозможно, трудно установить — быть может Согласие было также отменено, однако на руках остался только бланк… Идеальный вариант — получить согласие от бывшей сейчас

2.2. Нет никаких рисков при наличии согласия на продажу от супруги, при этом не имеет значения, когда было дано согласие, до брака или после.

3

Какие существуют риски при покупке квартиры в новостройке по переуступке права? На что обращать внимание? Спасибо!. 3.1

договор переуступки прав регистрируется в УФРС. У продавца возьмите документы по оплате и договор долевого участия.

3.1. договор переуступки прав регистрируется в УФРС. У продавца возьмите документы по оплате и договор долевого участия.

3.2. Здравствуйте. Риски есть как и при заключении любой сделки. В первую очередь конечно же следует проверить документы (сам ДДУ, договор переуступки права требования)

Так же порекомендовал бы особо обратить внимание на репутацию Застройщика.

4. Планируем покупку квартиры в новостройке у подрядчика по соглашению переуступки прав требования дду. Подрядчик оплатил квартиру в полном обьеме, что отражено в дду и прилагается платежное поручение. Первый взнос отдаем после регистрации соглашения, а потом равными платежами ежемесячно на счет подрядчика (зафиксировано в соглашении) . Какие действия подрядчика могут привести нас к риску остаться и без денег и без квартиры при добросовестном выполнении наших обязательств в течении этих лет?

4.1. риски есть всегда. в любом случае сможете вернуть деньги с процентами по суду

5. Какие существуют риски при покупке квартиры по переуступке прав? Насколько законны подобные сделки?

5.1. Лилия, законность сделки именно переуступки прав зависит от того на какой стадии находится объект недвижимости, а также от других факторов. Перечислять все риски смысла нет, так как их огромное множество. Риски следует определять и оценивать в каждом конкретном варианте. В этой связи, Вам нужен не абстрактный ответ, а как минимум полноценная юридическая консультация конкретно по Вашей сделке, а, правильнее всего, воспользоваться юридическим сопровождением сделки, чтобы не остаться и без денег, и без квартиры.

5.2. Риски могут быть какие угодно. Вам нужно юридическое сопровождение сделки для их минимизации. Обращайтесь

6. Объясните пожалуйста тонкости при покупке квартиры по переуступки прав собственности. Как избежать обмана? Сможет ли юрист гарантировать чистоту сделки в данном случае? Или лучше не рисковать…
Благодарю заранее.

Необходимость в уплате налога

Это правило распространяется и на продажу квартиры, в том числе, при переуступке прав. При этом налоговая база уменьшается пропорционально величине расходов, понесенных продавцом.

К примеру, инвестор приобрел право собственности за 1 000 000 рублей, по переуступке продал квартиру за 1 500 000 рублей.

Желание продавца снизить расходы на уплату налога приводят к тому, что в договоре переуступки указывается меньшая сумма. Это действие неправомерно и покупателю не получится вернуть фактически выплаченную сумму.

Это не освобождает продавца от необходимости подачи налоговой декларации по форме 3-НДФЛ.

Опасности для продавца

1. Плата за согласие

Переуступка – сделка совершенно законная. Но часто застройщики, чтобы получить дополнительную выгоду или не допустить конкуренции со стороны частных инвесторов, включают в ДДУ такое требование – любая сделка по переуступке может заключаться только с согласия строительной компании.

Теоретически, это логично. Застройщик, во-первых, должен знать, кому он в итоге будет передавать квартиру, во-вторых, с кого требовать оставшийся долг, если первый дольщик не выплатил ему всех денег. И в последнем случае девелопер может не согласиться с выбором покупателя. Например, счесть его ненадежным, усомниться в его платежеспособности. Поэтому согласие застройщика – обязательный пункт, если вместе с правом на квартиру дольщик передает покупателю и свой долг. Причем независимо от того, указан в ДДУ пункт о согласии или нет.

Но часто договор цессии – это возможность для застройщика получить дополнительные деньги. За свое согласие компания может потребовать денег – напрямую, в качестве комиссии, или завуалировав это какими-то дополнительными услугами. Например, ведением сделки переуступки. Сумма такой “комиссии” может очень разниться – это может быть 1% от стоимости квартиры, а может и больше 10%. Были прецеденты, когда застройщик запрашивал и 17%.

Вообще, подобные поборы можно оспорить в суде – как ущемление прав гражданина и навязывание услуг. Но тут вмешивается фактор времени. По закону об участии в долевом строительстве, уступка права требований по ДДУ возможна с момента регистрации ДДУ до подписания передаточного акта на квартиру. Учитывая, что

  1. по переуступке квартиры продают обычно в самом конце строительства,
  2. судебные тяжбы могут длиться очень долго,

момент, когда надо принять квартиру у застройщика, может наступить еще до какого-то решения суда. И тогда цессия будет уже невозможна.

Есть и другой вариант избежать переплаты за согласие, но он сработает только в том случае, если продавец выплатил застройщику всю стоимость квартиры. В таком случае можно обратиться в Росреестр за оформлением переуступки и без согласия застройщика. Весьма возможно, что государственный орган пойдет навстречу дольщику, учитывая, что он погасил весь долг. После этого достаточно будет в письменном виде оповестить строительную компанию о цессии.

2. Отказ застройщика

Законодательство не дает застройщику официального права ограничивать свободу дольщиков, если те хотят заключить договор переуступки. Но некоторые строительные компании прописывают в ДДУ невозможность цессии. Делается это не только для устранения конкуренции со стороны частных инвесторов. Это может быть просто удобнее для застройщика – не будет путаницы при оформлении бумаг, меньше вероятность ошибки. Соответственно и меньше проблем.

Что делать в таком случае? Либо не подписывать ДДУ с этим пунктом, либо обращаться в суд за признанием этого пункта недействительным.

3. Отказ банка в случае ипотеки

Если квартира приобреталась в ипотеку, то совершить переуступку без согласия банка невозможно. Поэтому перед продажей нужно будет договориться с кредитной организацией.

Порядок совершения сделки

Чтобы купить жилую недвижимость, заключив цессию с цедентом, необходимо пройти несколько этапов:

  • ознакомиться со всеми предложениями на рынке и найти подходящий вариант;
  • согласовать возможность и условия сделки с цедентом в устной форме, договориться о цене;
  • уточнить сведения о наличии обременений, задолженностей и т.д.;
  • ознакомиться с документами на участие в долевом строительстве;
  • убедиться, что договор ДУ прошел обязательную государственную регистрацию;
  • получить согласие супруга на покупку жилья по переуступке (для женатых цессионариев);
  • ознакомиться с договором по переуступке прав требования;
  • подписать соглашение;
  • зарегистрировать в МФЦ или территориальном органе Росреестра.

Важно! При заключении договора цессии обязательно присутствие двух сторон сделки и представителя регистрационного органа.

Проверка приобретаемой квартиры и застройщика

На первом этапе необходимо выбрать надежного застройщика или проверить на надежность того, у которого с цедентом заключен договор долевого участия (ДУ). Для этого нужно:

  1. Сравнить стоимость аналогичных предложений у других застройщиков. Слишком большая цена квадратных метров, равно как и слишком низкая, должна насторожить.
  2. Проверить и ознакомиться с документами (учредительные документы строительной фирмы, ее устав, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство плательщика налогов, правоустанавливающие документы на земельный участок, свежая отчетность (за 3-6 последних месяцев), проект строительства конкретного дома с определением этапов, целей и предварительных сроков завершения строительства).
  3. Осмотреться в местности, где строится дом, на предмет развитости инфраструктуры, транспортной доступности и т.д.
  4. Настоять на том, чтобы при заключении договора цессии присутствовала и третья сторона в лице застройщика или его официального представителя.
  5. У продавца на руках должно быть письменное согласие руководителя строительной компании на переуступку объекта недвижимости.
  6. Потребовать документальное подтверждение у застройщика отсутствия задолженности дольщика перед ним или о проведении полных расчетов за будущую квартиру.
  7. Неплохо, если соглашение будет заключаться с участием нотариуса.

Сбор пакета документов

Для оформления сделки и заключения договора по приобретению объекта недвижимости у цедента, понадобятся следующие документы:

  • паспорт гражданина;
  • письменное согласие супруга;
  • справка от строительной компании об отсутствии долгов у цедента перед застройщиком;
  • письменное согласие руководителя фирмы, возводящей дом на совершение цессии;
  • оригинал основного договора ДУ;
  • все договора об уступке объекта, заключенные после подписания договора долевого участия (поможет четко отследить цепочку переуступки);
  • чеки, квитанции, подтверждающие проведение расчетов за объект недвижимости с застройщиком;
  • акты приема-передачи ДДУ и договоров о переуступке.

Составление договора по переуступке прав

Составляя договор цессии, необходимо проследить, чтобы в нем присутствовали все необходимые сведения:

  • данные о цеденте, который намерен переуступить договор ДУ;
  • данные о цессионарии;
  • полные сведения о строительной фирме;
  • уточняющая информация об объекте (этаж, количество комнат, общая площадь, номер и т.д.);
  • цена соглашения;
  • обязательства сторон;
  • права сторон;
  • подписи сторон;
  • печать, подпись нотариуса и строительной компании, и другие необходимые пункты.

Регистрация договора цессии

Заключительным и важным этапом следки является государственная регистрация договора в органе Росреестра или Многофункциональном Центре. Более того, представитель одного из вышеупомянутых органов должен присутствовать при заключении сделки. Это гарантирует то, что данный договор ДУ не был ни заложен, не имеет обременений и не находится под арестом, тем самым снижая степень рисков для цессионария.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

Как снизить риски

Покупка квадратных метров в новостройке – всегда некоторый риск. Чтобы его снизить, стоит учесть несколько рекомендаций:

Стоит внимательно прочитать первоначальный ДДУ. В нем вполне может содержаться запрет на уступку прав, а также особые условия получения согласия строителей. Если для оплаты взноса использовался материнский капитал (это тоже указывается в ДДУ), дети продавца должны быть указаны в договоре

В противном случае и его, и последующую переуступку признают недействительными.
Обязательно нужно обратить внимание на то, чтобы в договоре была зафиксирована полная стоимость объекта. При отсутствии пункта о цене договор признают недействительным

Не стоит поддаваться и на уговоры продавца указать более низкую стоимость. При возникновении проблем покупатель получит обратно только те деньги, о которых шла речь в документах.
Необходимо убедиться в том, что у цедента нет долгов перед застройщиком, иначе последний может расторгнуть сделку. Кроме того, согласно нормам ФЗ-214 цедент не вправе переуступать права без перевода долга на покупателя, если жилье оплачено не полностью.
Не будет лишним узнать побольше и о застройщике: к сожалению, случаи банкротства на этом рынке – не редкость. Желательно посетить офис строительной компании, почитать отзывы на форумах, узнать, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах. Важный этап – проверка документов застройщика: учредительной документации, бухгалтерской отчетности, разрешения на строительство. Бумаг, подтверждающих права на землю.

Несмотря на определенные минусы, желающих приобрести жилье по переуступке оказывается достаточно. Такая сделка позволяет сэкономить от 5 до 20% стоимости объекта. Кроме того, это не так рискованно, как покупать недвижимость на стадии котлована. Но чтобы избежать проблем и не оказаться обманутым, изучать документы нужно предельно внимательно.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У НАШИХ ЮРИСТОВ:

Процесс оформления

Порядок ее оформления обусловлен размером внесенной за квартиру платы. Если она совершена целиком, то в ходе проведения сделки к покупателю перейдет только право требования.

Не исполненные до конца обязательства влекут за собой их переход к покупателю, который будет отвечать по ним перед застройщиком.

Последовательность действий продавца:

 Розыск приобретателяуведомление застройщика о намерении передать право требования третьему лицу
 Получение согласия застройщикаи обращение в банк с заявлением о выдаче согласия, если был оформлен ипотечный кредит на приобретение квартиры
 Получение выписки из ЕГРП на квартируи заключение договора сделки по переуступке права требования
Уплата государственной пошлины в установленном законодателем порядкеа также производство регистрации договора переуступки федеральным казенным предприятием Росреестр

Покупателю до заключения договора нужно убедиться, что передающее ему право требования лицо наделено полномочиями на осуществление такого рода сделки.

Необходимые документы

Вместе с заявлением в ФКП Росреестр на регистрацию надлежит подать документы:

 Паспорта лиц, вступающих в сделку переуступки позволяющие удостоверить ихи первоначальный договор, заключенный реализующим право требования лицом и застройщиком
 Справку о полной либо частичной оплате продавцом стоимости квартирыи договор, предусматривающий перевод оставшейся денежной суммы покупателю квартиры, если с ним достигнуто соглашение относительно не выплаченной части платы
 Согласиезастройщика, выраженное в письменной форме на осуществление сделки переуступки и согласие банка, если право требования было куплено по программе ипотечного кредитования, что предполагает передачу квартиры в залог
 Договор, заключенный с банком о выдаче ипотечного кредитаа также согласие второго супруга, если продавец пребывает в законном брачном союзе
 Именная ценная бумагадозволяющая ее владельцу обладать в полной мере правом присвоения обеспеченной ипотечным кредитом квартиры

Документы должны быть переданы продавцом по акту, удостоверяющему факт их передачи продавцом и приема покупателем.

Уплата налогов

В соответствии с нормативами Налогового кодекса квартира, продаваемая в ходе сделки переуступки, подлежит налогообложению.

Для его снижения продавцу следует оформить вычет, который предоставляется государством налогоплательщику.

Величина налогового вычета установлена законодателем равным 1 000 000 рублей. Что касается регистрации договора переуступки, то уплачивается госпошлина в размере 2 000 рублей.

Обязанность граждан по уплате госпошлины утверждена положениями Федерального закона «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг».

Образец договора

В ходе проведения сделки переуступки права и обязательства одного лица в полном объеме передаются другому.

В силу указанного фактора в договоре переуступки в обязательном порядке нужно:

 Изложить характеристики и содержание права, которое уступается третьему лицуи обозначить реквизиты договора, на основании которого проводится сделка переуступки
 Установить точный срок закрепления регистрирующим органом права собственности за последующим приобретателемтакже определить цену реализуемого права требования
 Назначить срок действия договора переуступки соответственно указанной в исходном документе датеи назвать наименование документов, которые передаются покупателю
 Вписать при необходимости специальные условия в договор переуступкипосле предварительного согласования с застройщиком

Его условия должны быть сходны с условиями, которые были предусмотрены в первоначальном договоре.

Он должен содержать информацию относительно:

 Даты и места заключения договора переуступкиперсональных данных лиц, которые участвуют в сделке
 Прав и обязанностей участников сделки переуступкитакже ответственности сторон договора за неисполнение его условий

И в заключении нужно заметить, что переуступка выгодна не только покупателю, но и продавцу. Приобретатель в любой ситуации должен полагаться на свое мнение.

Он в результате проведения сделки получит на руки исходный договор, платежные поручения, которые являются подтверждением об осуществлении платы, дополнительное соглашение, подписанное им и застройщиком в ходе их сотрудничества.

Плюсы и минусы переуступки

У переуступки жилья есть свои плюсы и минусы. Главное, что привлекает покупателей таких квартир – возможность существенно сэкономить. Чтобы быстрее нашелся покупатель доли, продавцы предлагают хорошие скидки. В свою очередь они тоже неплохо зарабатывают, ведь на первоначальном этапе строительства квартира стоила на порядок дешевле.

Недостатки тоже есть, и существенные. Например, в случае признания ДДУ недействительным такой же будет признана и цессия. Чтобы не оказаться обманутым, придется внимательно проверять документы, лучше всего с привлечением юриста.

Также цессионарий, то есть покупатель, должен помнить, что цедента нельзя привлечь к ответственности за действия строителей. Если со сдачей объекта возникнут проблемы, расторгнуть договор и забрать свои деньги не удастся. Исключением являются случаи, когда продавец принимает на себя поручительство за строительную компанию.

Покупка квартиры по переуступке

Одним из видов преимуществ такого рода сделки для покупателя заключается в покупке жилья по низкой цене.

В новостройке

В основном жилые здания, которые расположены в новостройках, воздвигаются за счет средств дольщиков.

При этом заключается договор, предусматривающий особенности участия граждан в строительстве, их действия в отношении предмета сделки.

Сделка переуступки права на квартиру в новостройке может повлечь за собой определенный риск для покупателя, связанный с действиями застройщика.

С помощью ипотеки

Особенность ипотечного кредитования заключается в том, что купившее жилое помещение лицо может пользоваться ею и владеть без права распоряжения.

Чтобы совершить какую-либо сделку с квартирой, он должен получить согласие банка, предоставившего кредитные средства. Не каждый банк готов выдать их для покупки фактически не существующего жилья.

Банк может пойти навстречу заемщику в исключительных случаях, если подтвердится платежеспособность нового клиента.

При этом с ним будет заключен отдельный договор о выдаче ипотечного кредита. Но до выдачи согласия он осуществляет проверку платежеспособности нового клиента, чтобы избежать ситуации невозврата выданного кредита.

В строящемся доме

Некоторые граждане в стремлении сохранить накопленные ими деньги инвестируют в строительную отрасль.

Особенность такого рода сделки заключается в том, что предыдущий правообладатель должен полностью расплатиться с застройщиком до ее проведения.

Законодатель допускает передачу долга по оплате, если покупатель изъявит желание купить квартиру с обременением.

Добавить комментарий