Правовой портал

Обязанности председателя ТСЖ в многоквартирных домах

Краткое содержание

Вопросы

1. У нас в доме ТСЖ создано. Председатель и управляющий муж и жена. Возможно ли это.

1.1. Вполне такое допустимо, так как законодательством не запрещено, а собственники вправе выбирать. Удачи Вам и всего всего самого наилучшего.

2. Может ли председатель ТСЖ, быть и управляющим этого же ТСЖ?

2.1. Здравствуйте, Светлана!
Согласно Устава нет. Удачи.

3. Год назад купили квартиру в новом доме. Дом тёплый, управляющая компания хорошая. Словом, никаких нареканий. И вдруг узнаём, что хотят организовать ТСЖ. 70 % проголосовало за. Мы должны подчиняться, платить помимо УК, ещё и председателю ТСЖ зарплату?

3.1. Галина Станиславовна, на то и общее собрание жильцов… ну а какая плата за труд председателя будет установлена, зависит от решения собрания. Она закрепляется в принятом собранием положении или иной документами товарищества.
Никуда увы не деться.

4. Могут ли быть близкие родственники членами управляющей компании ТСЖ: бухгалтером (главным) и председателем. Мать и дочь.

4.1. Никаких ограничений здесь нет, поэтому могут.

5. Я председатель ТСЖ. Никаких денег не получаю. Наше тсж нанимает управляющую компанию в качестве подрядчика и передаёт ей ряд функций. Могут ли пожарники или кто-то другой привлечь меня лично к административной ответственности?

5.1. 1. К административной ответственности привлекается должностное лицо (председатель), факт получения (неполучения) им заработной платы не имеет правового значения.
2. Передача контрольных функций (или их части) третьему лицу не освобождает должностное лицо от ответственности.

6. Как доказать управляющей компании, о неправомерности начисления платежа,«Вознаграждение председателю ТСЖ», если квартира муниципальная, и занимается мною на основании договора социального найма.

6.1. Василий! Можете написать в прокуратуру, жилищную инспекцию. Они проведут проверку.

7. В какой суд будет подано заявление (об истребовании документов, связанных с управлением дома и архивной картотеки) от управляющей компании к бывшему председателю ТСЖ, который не дает документы? И сколько предстоит председателю, в случаи проигрыша компенсировать затраты за госпошлину?

7.1. Здравствуйте.
В районный суд по месту жительства ответчика.
При удовлетворении иска госпошлина будет взыскана с председателя ТСЖ.

7.2. 1. в скд общей юрисдикции по месту нахождения ответчика
2. Подача искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера:
— для физических лиц — 300 рублей;-для организаций — 6 000 рублей;ст.333.21 НК РФ.

8. Я председатель ТСЖ нескольких МКД, но обслужмвает эти дома управляющая организация, денег я никаких не получала и не получаю, я пенсионерка больше не хочу быть председателем, как мне сделать это.

8.1. Направьте заказным письмом с уведомлением в правление ТСЖ письмо о выводе из состава правления и снятии с вас полномочий председателя.

9. Председатель тсж получает вознаграждение по решению собрания. Положено платить страховые взносы за председателя если нет трудового договора и в тсж работает управляющий?

9.1. Здравствуйте.
В зависимости от того оформлен он по трудовому договору или по договору ГПХ.

Критерии к кандидатам

Закон не выдвигает специальных требований к кандидату эту должность. Предыдущий опыт работы и образование не имеют значения.

Но для успешной работы человеку нужно:

знать гражданское и жилищное законодательство. Законы нужно знать обязательно – они регламентируют деятельность ТСЖ и самого председателя;
уметь работать с договорами и бухгалтерской документацией

Это важно, потому что придется работать со сторонними компаниями и вести с ними расчеты;
иметь опыт управления персоналом. В подчинении руководителя обычно находятся бухгалтер, дворники, слесари;
уметь общаться с разными людьми и разрешать конфликтные ситуации.

О том, что входит в обязанности председателя ТСЖ, мы подробно рассказываем в этом материале.

Собственники жилья могут в любой момент инициировать общедомовое собрание с целью переизбрания главы ТСЖ. Необходимо уметь со всеми находить общий язык и поддерживать хорошие отношения.

Размер зарплаты председателя также зависит от других собственников. Порядок вознаграждения описан во 2 части статьи 145 ЖК РФ. Руководитель не может самостоятельно назначить себе желаемую оплату труда. Размер выплат составляет процент от стоимости проведенных им работ и должен утверждаться на собрании жильцов.

Например, если была установлена новая входная дверь за 50000 рублей, председатель может получить только процент от этой суммы.

Основные аспекты управления многоквартирным домом

Управлением жилых помещений занимается ТСЖ, руководствуясь статьями 144-150 Жилищного кодекса РФ.

Состав органов управления:

  1. Высший орган – общее собрание;
  2. Правление;
  3. Председатель правления.

Данное сообщество образуется для эффективного управления жилым фондом. ТСЖ стремится к максимально эффективному использованию фонда многоквартирного дома и рационально использует представленные ресурсы.

Председатель выбирается из числа жителей многоквартирного дома. Кандидат в председатели должен отвечать следующим требованиям:

  • быть жильцом многоквартирного дома;
  • иметь высшее образование;
  • иметь опыт руководящей работы.

Председатель должен быть коммуникабельным, разносторонним человеком и уметь грамотно решать любые возникающие вопросы, а также избегать конфликтных ситуаций.

Главное умение, которым должен обладать председатель заключается в умении работать с представителями городской администрации и субподрядных организаций. А также успешно соблюдать права и обязанности председателя ТСЖ перед жителями многоквартирного дома.

К главным правам и функциям управления председателя ТСЖ относятся:

  1. Ответственность за ведение и сохранение важных документов некоммерческой организации;
  2. Сдача ежеквартальной отчетности в налоговую инспекцию, заключение различного рода договоров;
  3. Для аргументированного отстаивания интересов общества, управляющий многоквартирного дома должен знать действующее законодательство РФ;
  4. Для грамотного управления обществом, председателю необходимо в совершенстве знать жилищный кодекс РФ.

Когда кандидатура председателя утверждена, то подписывается трудовой договор с объединением жителей, где прописываются все права и обязанности управления многоквартирным домом. Также обговаривается степень ответственности.

Основными функциональными обязанностями председятеля являются:

  • обеспечение выполнения хозяйственных и коммунальных работ по многоквартирному дому;
  • качественная поставка жителям электроэнергии, воды и тепла от соответствующих предприятий;
  • незамедлительное решение вопросов, поступающих от жильцов.

Права и обязанности ТСЖ перед жителями закреплены в статье 137 Жилищного кодекса РФ. В соответствии с данной статьей объединение имеет право:

  1. Использовать кредиты, полученные от банков, по условиям действующего законодательства РФ;
  2. Заключать договор управления и прочие договора для эффективного ведения хозяйственной деятельности;
  3. На основании сметы доходов и расходов, принимаемой ежегодно, устанавливать ежемесячные платежи для жителей;
  4. Представлять услуги и выполнять необходимые работы для жильцов;
  5. Производить расчеты за оказанные услуги от сторонних лиц;
  6. Заключать договора купли-продажи и аренды на квадратные метры, которые принадлежат некоммерческому объединению.

В ситуациях, когда владельцы помещений должны большую сумму по оплате коммунальных платежей, ТСЖ имеет право обратиться в судебные инстанции для принудительного возмещения долга и причиненных убытков. Все права и обязанности ТСЖ перед жителями должны быть перечислены в уставе.

По статье 138 Жилищного кодекса РФ общество должно выполнять следующие обязанности:

  • соблюдать все права по управлению домом и представлять интересы владельцев, в рамках правовых кодексов РФ;
  • выполнять все обязательства и осуществлять грамотное управление, в соответствии с Жилищным кодексом РФ;
  • выполнять требования администрации, а также действующих положений нормативно-правовых актов;
  • заполнять актуальной информацией список членов объединения и ежегодно в первом квартале направлять его в исполнительные органы власти;
  • поддерживать в хорошем виде санитарное и техническое состояние совместного имущества;
  • выполнять все обязательства, перечисленные в заключенном договоре.

Требования к председателю

Поскольку круг обязанностей и решаемых председателем ТСЖ вопросов довольно широк, к кандидату на эту должность предъявляются определенные требования.

Самое главное из них заключается в том, что он обязательно должен быть собственником одной из квартир того дома, для управления которым организовано товарищество.

Остальные требования необязательны и носят скорее рекомендательный характер, однако их выполнение все-таки желательно:

1. Высшее образование. Причем лучше всего, чтобы образование было экономическим или юридическим. Это связано, во-первых, с необходимостью для председателя хорошо знать многие законодательные акты (особенно в жилищной сфере) и заключать сделки, а во-вторых — составлять различные финансовые планы и документы.

2. Наличие опыта работы. Здесь подразумевается опыт в административной или управленческой деятельности, поскольку функции председателя напрямую связаны с этим.

3. Личностные качества. В частности, он должен быть:

  • энергичным;
  • стрессоустойчивым;
  • умным и всесторонне развитым человеком;
  • умеющим решать сложные задачи и противостоять давлению (как от жильцов, так и со стороны различных организаций).

Данные характеристик и наличие определенных специальных знаний у председателя оказывают значительное влияние на общую успешность деятельности ТСЖ, поэтому к выбору данного сотрудника стоит подойти со всей серьезностью.

В том случае, если на эту должность будут претендовать сразу несколько человек, предпочтение стоит отдать тому, кто обладает наибольшим количеством перечисленных характеристик.

Что должен знать и уметь руководитель товарищества

Председательский пост является выборной должностью, его занимает член правления ТСЖ по результатам голосования собственников помещений многоквартирного жилого здания. Основными требованиями, предъявляемыми к человеку, занимающему должность председателя, являются:

  • наличие высшего образования в сфере экономики или юриспруденции; однако часто достаточно самого факта наличия диплома об окончании ВУЗа, независимо от специальности;
  • собственники квартир более склонны доверять людям зрелого возраста, поэтому председателя товарищества обычно выбирают среди людей, которым больше 30 лет;
  • отсутствие судимостей;
  • наличие свободного времени — председатель должен иметь возможность активно участвовать в деятельности ТСЖ, поэтому нужно адекватно оценивать свои силы и возможности по исполнению взятых на себя обязательств.

Претендент на должность должен быть компетентным в области жилищного законодательства, обладать целеустремленностью, ответственностью, харизмой, которая иногда оказывается важнее всех остальных знаний и умений.

Управляющий в ТСЖ

Правление на общих собраниях и просто в моменты общения с жильцами фиксирует просьбы, пожелания и выражает интересы собственников управляющему (например, большинство проголосовало за строительство автостоянки во дворе дома), а также контролирует деятельность самого управляющего.

Какими наделен дополнительными обязанностями

Дело в том, что председатель товарищества, принимая на работу такого профессионального работника, должен самостоятельно очертить круг его обязанностей и функций.

Чаще всего управляющим доверяют:

 Ведение переговоров и заключение договоров с различными поставщиками коммунальных услуг, строительными подрядчика, арендаторами общедомового имуществаи ведение финансовой отчетности
 Прием и увольнение работниковпредставление интересов товарищества собственников жилья в органах местного самоуправления и вышестоящих организациях
 Подготовка смет расходов и доходов на определенный период и презентаций их собственникам жилья для согласованияподпись платёжных документов и совершение сделок
  Осуществление контроля за деятельностью наемного персонала (уборщики, сантехники)оплата счетов и закупка необходимых расходных материалов, необходимых для работы

Права, указанные в должностной инструкции

Помимо обязательств перед собственниками жилья, являющимися прямыми работодателями, у управляющего, как и у любого работника, есть права, определенные законодательством, должностной инструкцией и Уставом ТСЖ.

Гражданско-правовой или трудовой договор, заключенный с управляющим, предоставляет ему следующие права:

 Принимать участие во всех собраниях и обсуждениях насущных проблем товариществапринятие решение в пределах функций, делегированных председателем правления
  Вносить предложения по улучшению деятельностиполучать необходимые для работы документы
 Принимать на работу или привлекать подрядчиковдля выполнения определенной работы (сантехник, дворник, уборщик, инженер коммуникационных систем)

Предъявляемые требования

Среди множества квартир легко можно найти такого специалиста, который обладает достаточным багажом юридических и бухгалтерских знаний, умеет находить общий язык с людьми, справиться со стрессовой ситуацией и конфликтами, правильно распоряжаться денежными средствами.

Если товарищество имеет открытую вакансию управляющего и среди «местного» населения никто не вызвался занять эту должность, к претендентам предъявляют следующие требования:

 Возрастчетких границ нет, но все же предпочтительнее граждане среднего возраста, не обремененные различными заболеваниями, маленькими детьми, имеющие достаточно возможностей для осуществления подобной деятельности
 Образованиевысшее или техническое, с нужным профилем (юридическое, бухгалтерское, управление), а также отсутствие судимостей

Наступающая ответственность

В образце должностной инструкции, имеющейся в каждом товариществе, прибегнувшем к услугам управляющего, имеется пункт о материальной, административной и уголовной ответственности за несоблюдение или халатное отношение к своим функциям.

Если же наемный менеджер трудился по договору, то организация имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке.

Гражданско-правовой договор

Статистические данные показывают, что большинство ТСЖ предпочитают привлекать управляющего к деятельности своей организации на основании гражданско-правового договора.

Это более выгодно для товарищества, потому что:

  1. Не нужно заниматься налоговыми и пенсионными отчислениями.
  2. Можно расторгнуть договор в любой момент.
  3. Не нужно предоставлять управляющему «социальный пакет».

Взаимодействие с товариществом

Обычно принимая управляющего на работу, правления товарищества уже имеет четкое представление, каким образом должна быть налажена работа.

Существует два варианта:

  Содержание собственного штатаорганизация принимает на работу весь необходимый персонал, а управляющий контролирует, направляет и воздействует на них любыми законными методами
 Наем работников по контрактууправляющий общается с подрядчиками и заключает договора на выполнения необходимых работ по дому

ТСЖ — это маленькая республика в границах большого населенного пункта. Задача управляющего помочь многоквартирному дому стать лучше, чище и комфортнее для всех, кто в нем проживает.

Управление управляющей организацией

При управлении управляющей организаций управляющая компания заключает договор с каждым собственником. Договор заключается на условиях, определенных общим собранием. Соответственно договор должен разрабатываться юристом, обладающим помимо прочего познаниями в области управления, содержания, эксплуатации и ремонта многоквартирных домов. В каждом доме найдется такой юрист? Вопрос риторический. Следовательно, такой договор будет предлагаться управляющей организацией. Чьи интересы будет защищать такой договор? Однозначно — интересы управляющей организации. Какой контроль над деятельностью управляющей организации? Никакого! Собственник противопоставлен юридическому лицу. А чтобы сменить управляющую организацию необходимо провести общее собрание, выбрать другую управляющую организацию, согласовать новый договор. И еще не известно, будет ли новая управляющая организация лучше прежней.

Вывод: управление управляющей организацией в настоящее время самый непредсказуемый способ управления.

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме ст. 164 ЖК РФ

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников.

Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления и т. д. заключаются каждым собственником непосредственно с каждой ресурсоснабжающей организацией (Мосводоканал, МосЛифт и т. д.).

При управлении домом возникает много вопросов и их надо оперативно решать, а значит собирать собрание или опрашивать каждого собственника. Как часто собирать собрания? Раз в квартал, раз в месяц или каждую неделю? А если в доме 100 и более собственников? Вывод очевиден — такой способ подходит только для домов, где число собственников незначительно, не более 6—10.

Вывод: эффективное непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме возможно, когда число собственников в доме незначительно.

Есть ли курсы по обучению

Если для желаемой должности не хватает знаний или опыта, можно пройти специальные курсы. Есть много вариантов с разной стоимостью и разной продолжительностью обучения. Обычно занятия проходят вечером или в выходные дни, поэтому их можно совмещать с основной работой.

На курсах будущим председателям дадут знания в разных областях:

  • правовые основы управления домом;
  • базовые технические знания;
  • основы экономики;
  • особенности оформления договоров и других необходимых бумаг;
  • управление персоналом.

Для тех, кто уже имеет опыт работы, есть курсы повышения квалификации и короткие семинары. Они нацелены на улучшение управленческих навыков, профессионализма и эффективности руководителя.

Также там рассматриваются актуальные изменения в законодательстве, которые необходимо отслеживать для правильного оформления документации.

Дополнительное образование – личное дело каждого. Пройти обучение председатель может по собственной инициативе и за свои деньги.

Кроме председателя правления, управление работой ТСЖ может осуществлять и другое должностное лицо — управляющий. Узнать о его работе и обязанностях более подробно вы можете из таких публикаций:

  • Чем отличаются должностные инструкции председателя и управляющего ТСЖ?
  • Договор между ТСЖ и управляющим — структура и содержание документа, а также образец для ознакомления.

Неминуемые обязанности

Председатель органа управления  ТСЖ ЖК РФ – это человек, которому всецело вверяется представлять и защищать интересы жильцов во всех инстанциях. Деятельность председателя ТСЖ подчинена Жилищному кодексу и должностной инструкции, которая принимается и утверждается членами.

Председатель правления обладает большой должностной ответственностью! Он должен:

  • знать законодательство Российской Федерации, законодательство своей области и населенного пункта, а также своевременно знакомиться со всеми поправками и дополнениями к ним;
  • в случае необходимости следить за тем, чтобы жильцам своевременно выполнили перерасчет за коммунальные услуги;
  • контролировать работу бухгалтера товарищества;
  • держать под контролем и регулировать исполнение устава ТСЖ и протоколов,
  • касающихся непосредственно деятельности товарищества;
  • следить за претворением в жизнь решений, принятых на общих собраниях членами ТСЖ;
  • контролировать санитарное состояние помещений общего пользования;
  • управлять обслуживающим дом персоналом (составлять график работы, объяснять начисление заработной платы и т. п.);
  • при заключении товариществом договоров с какими-либо организациями или частными лицами – следить за ходом выполнения этих договоров;
  • подписывать договоры, касающиеся ремонта и содержания общественного имущества с жильцами, не являющимися членами ТСЖ;
  • следить за тем, чтобы собственники исполняли свои обязанности, касающиеся ремонта и содержания общих помещений согласно их имущественным долям;
  • контролировать, соблюдаются ли права владельцев;
  • не допускать конфликтов, а при возникновении вовремя их устранять;
  • вести документацию товарищества (отчеты, документы, статистические данные, банковские бумаги);
  • единовременно на собраниях членов ТСЖ отчитываться о проделанной работе.

Оспорить решения председателя или его подчиненных можно жалобой в прокуратуру на ТСЖ.

Способы выхода из товарищества

Вступление и выход из некоммерческой организации носит добровольный характер. Перечисленные действия осуществляются по письменному заявлению. Доступен способ исключения одной квартиры.

Но, в таком случае, обладателю данной квартиры необходимо заключить договор на оказание услуг. Хозяева имеют права в соответствии с нормативными актами, по выходу из общества единовременно.

Существует два способа выхода всем домом:

  1. Реорганизация;
  2. Ликвидация.

Данные права закреплены в статье 140 ЖК РФ. Решение об исключении принимается на общем собрании.

Реорганизация возможна, если в объединение домовладельцев входит несколько домов и после применения такого способа как реорганизация, они разделяются и создают несколько некоммерческих обществ.

Порядок выхода несложен. Оформляется заявление на имя председателя, где излагается намерение и причина выхода из товарищества. Заявление представляет собой уведомление, а не просьбу. Составленное заявление подается лично или отправляется заказным письмом с уведомлением.

Все остальные документы готовит общество. Перед написанием заявления о выходе из объединения необходимо оплатить имеющуюся задолженность и погасить счета за период, который предшествует выходу из некоммерческого общества.

Выходя из товарищества, необходимо учитывать следующие моменты:

  • не нужно согласие кого-либо для осуществления выхода;
  • прекращаются права на квадратные метры, в случае подписания договоров купли-продажи, дарения;
  • гражданин теряет свои права быть в составе некоммерческой организации с момента принятия заявления.

Очень важно помнить, что оформленное заявление направляется непосредственно обществу владельцев жилья

Список источников

  • bytrf.ru
  • horoshevo-mnevniki.mos.ru
  • zakonguru.com
  • lawyer-consult.ru
  • www.9111.ru
  • prioritetspb.ru
  • domdomoff.ru

Добавить комментарий