Правовой портал

Проверка документов при покупке квартиры на вторичном рынке

Содержание

На что нужно обращать внимание при первичном осмотре квартиры

Жильё может быть гораздо лучше или хуже, чем первое впечатление о нём. Если вы уже пришли осматривать, то следует проверить квартиру как следует. Иногда владелец желает продать жилье с некоторыми изъянами по выгодной цене, поэтому желательно осматривать жильё при дневном освещении. Так вы сможете увидеть все дефекты, связанные с неровными стенами, полом. Ведь ремонт квартиры может заставить вас израсходовать кругленькую сумму.

Так же рекомендуется проверить работу всех коммуникаций в квартире: включать холодную и горячую воду во всех кранах, включать свет в комнатах (проверка проводки), зимой проверять температуру батарей. Можно проверить наличие счетчиков на воду, посмотреть в окна (иногда точечные застройки загораживают дневной свет).

Местоположение квартиры также для многих имеет большое значение. Жильё может полностью вас устраивать, но, вследствие того, что оно может находиться далеко от продуктового магазина, школы или иметь плохой пейзаж, ваше мнение может измениться

Отсутствие парковки или удаленность детской площадки тоже для многих важно. Такие случаи бывают достаточно часто

Следует пройтись по району, где будете покупать жилище и обдумать всё как следует перед выбором квартиры.

I Юридические

К их числу можно отнести:

Продажа квартиры по доверенности

Иногда продажей квартиры занимается не собственник, а его представитель, обладающей доверенностью на совершение подобных действий.

В судебной практике довольно часто встречаются дела, в ходе которых такие сделки признаются недействительными. Доказав, что доверитель был введен в заблуждение на момент составления доверенности, бывший собственник сможет восстановить право собственности на уже проданное жилье.

Наличие нарушений в проведенной процедуре приватизации

В том случае, если квартира была приватизирована с нарушением законодательства, например, если проживающим в ней детям не была выделена положенная доля, они могут восстановить свои права на жилплощадь через суд. Для того чтобы избежать подобных сложностей, стоит запросить расширенную выписку из домовой книги, в которой указываются все сведения о лицах, когда-либо зарегистрированных на данной жилплощади.

Существование третьих лиц, имеющих право собственности на квартиру или ее часть

Они могут выдвинуть претензии на проданное жилье спустя некоторое время после заключения сделки. Лицо, продающее жилье, может быть далеко не единственным его собственником. Так, на квартиру, полученную в порядке наследования, могут претендовать другие лица, являющиеся наследниками, но вовремя не вступившие в свои права по уважительной причине. В этом случае они могут восстановить право на долю в уже проданном жилье в судебном порядке.

Продажа квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала

Для законного оформления такой сделки необходимо привлечь органы опеки и попечительства, которые проконтролируют процесс выделения детям долей в новом жилье, с целью снятии обременения со старого. Подробно процесс продажи такой квартиры рассмотрен здесь.

Наличие в числе собственников лица, недееспособность которого установлена судом

Законодатель не запрещает продавать такие квартиры, но в том случае, если сделка будет проведена с нарушениями, право собственности недееспособного гражданина может быть восстановлено.

Выбор варианта расчетов

Если в ходе проверки не возникнет проблем, сторонам нужно выбрать безопасный вариант расчетов. Продавец может получить оплату по договору:

  1. наличными средствами по расписке;
  2. безналичным переводом через банк, иные платежные системы;
  3. наличными средствами через банковскую ячейку (для этого нужно предоставить документы о зарегистрированной сделке);
  4. по аккредитиву;
  5. путем зачисления средств по ипотечному договору;
  6. через нотариуса.

Для покупателя оптимальным вариантом является безналичный расчет, так как не нужно рисковать при снятии наличных, хранении денег дома до момента передачи. При оплате через счета, либо обращении к нотариусу, придется нести дополнительные расходы и комиссии.

Плюсы и минусы самостоятельного приобретения квартиры

Плюсы:

  1. вы экономите свои деньги, отказываясь от услуг посредников;
  2. вы не подвергаетесь риску, когда недобросовестный риэлтор может обокрасть вас;
  3. посредник может не оправдать желаемого результата;
  4. у вас есть возможность самостоятельно отыскать то, что вам нужно под ваши требования и запросы;
  5. это позволяет приобрести новые знакомства, что поможет вам в поиске.

Минусы:

  1. на поиски квартиры может потребоваться гораздо больше времени, чем ожидается;
  2. надёжный риэлтор способен найти жильё именно по вашим требованиям гораздо быстрее при помощи собственных баз;
  3. посредник может защитить вас от риска встретить мошенников.

Оформление сделки купли-продажи недвижимости

На этом этапе следует прежде всего ознакомиться с правоустанавливающими документами на квартиру и сверить их с паспортами собственников. Владельцев может быть несколько и нужно получить согласие каждого из них. Желательно увидеться лично с продавцом для того, чтобы сверить подпись на доверенности. При помощи органов опеки можно удостовериться в дееспособности всех владельцев квартиры.

Продавец вам должен предоставить весь пакет документов для оформления купли-продажи:

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности;
  • паспорта всех владельцев недвижимости;
  • разрешение органов опеки (если ребенок владеет долей в квартире);

Без вышеуказанных документов сделка не сможет быть зарегистрирована. Также нужно знать следующие моменты:

  • все документы вам должны предоставить в подлинном виде;
  • если владелец квартиры состоит в браке, нужно нотариально оформленное согласие супруга на продажу квартиры или решение суда о разделе совместного имущества;
  • продавец должен предоставить вам кадастровый и технический паспорта на квартиру;
  • имеет смысл запросить выписку из ЕГРП о том, что нет обременений на квартиру и она не является предметом судебного спора;
  • не забудьте попросить у владельцев справку об отсутствии задолженности по уплате услуг ЖКХ;

При подписании договора следует внимательно проверить правильность паспортных данных участников сделки и удостовериться в правильности реквизитов квартиры. Должна быть указана стоимость квартиры и соблюдены все условия передачи денег.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Поделиться с друзьями:

Аванс при покупке квартиры

Благодаря задатку, владелец и покупатель смогут быть более дисциплинированы в отношении друг к другу. В таком случае пострадавшая сторона может получить компенсацию при разрыве сделки. Если покупатель передумал приобретать жильё, то задаток остаётся у продавца. Предполагается, что и владелец квартиры обязан выплатить пострадавшему покупателю стоимость задатка и такую же сумму сверху, если он пытается продать своё жилище третьим лицам.

Вроде бы все достаточно просто, но перед тем, как купить квартиру без опыта, следует знать о некоторых особенностях такой сделки с авансом. По гражданскому кодексу РФ соглашение о задатке не имеет последствий, что указаны выше. Оно не будет действовать, если было заключено до заключения договора о купле-продаже. Все это потому что сделка отчуждения жилья считается заключённой только после её государственной регистрации. Из-за действующего законодательства подобные соглашения на рынке недвижимости просто недействительны, хотя не запрещает выплат аванса.

Возможные встречи с мошенниками

При приобретении квартиры в новостройке, у вас будет минимум проблем с поиском надёжной фирмы, которая занимается продажей жилья. Однако, при самостоятельном приобретении вторичного жилья, у вас могут возникнуть некоторые проблемы с аферистами. Существует множество подводных камней при оформлении подобной сделки.

Перед оформлением сделки следует проверить документацию на юридическую чистоту. Имеется ввиду проверка жилья на законность основания продажи недвижимости. В случае если такой возможности нет, вас могут обдурить. Особое значение имеет жилая площадь, где имело место ущемление прав несовершеннолетних. В случае обнаружения такого факта суд может признать сделку недействительной.

Довольно распространённой махинацией является продажа жилья после того, как его владелец умер. В этом случае сделка недействительна с момента заключения. Следует также тщательно отследить моменты, когда некоторые граждане могут иметь право претендовать на долю в этой квартире после продажи (вернувшиеся из мест заключения и т.д.). В этом может помочь домовая книга паспортного стола.

При передаче денег следует быть очень внимательным. Для этого довольно часто арендуют ячейки в банках. Это позволяет максимально обезопасить себя. Довольно часто банки дают доступ владельцам квартиры к ячейке только после заключения государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости. Мера является вполне приемлемой и пользуется большой популярностью среди покупателей.

Если Вы не уверены в избежании всех неприятностей, связанных с мошенниками, то следует обратиться к надёжному агентству, которое обеспечит оформление сделки с определёнными гарантиями.

Основные риски покупателя квартиры на вторичном рынке г. Москвы

Основные риски покупателя квартиры на вторичном рынке г. Москвы

В настоящее время покупка квартиры на вторичном рынке сопряжена с достаточно большими рисками, которые можно избежать, если доверить проверку документов юристу, а не риелтору.

В данной статье будут рассмотрены основные риски покупателя квартиры на вторичном рынке на примере г. Москвы, но указанные риски одинаковы для всех регионов РФ.

Многие покупатели и продавцы квартир на вторичном рынке, искренне считают, что риелторы проверяют юридическую чистоту сделки, документы по квартире и все риски. Но, в 99 % случаях, риелторы не особо заморачиваются с проверкой документов, да и не всегда понимают, какие могут быть риски, их главная задача – получить свою комиссию за сопровождение сделки.

Есть риелторы, которые имеют юридическое образование или опыт проверки юридической чистоты сделки, но их слишком мало.

Для того, чтобы не остаться без квартиры и без денежных средств, покупателю квартиры на вторичном рынке г. Москве, необходимо понимать, что при покупке квартиры необходимо проверить документы, на основании которых продавец стал собственником квартиры, не затрагивает ли сделка интересы иных лиц, а также какие имеются права у проживающих или зарегистрированных в квартире и т.д.

Перед покупкой квартиры, необходимо обязательно проверить следующие документы:

расширенную выписку из ЕГРН содержащую сведения о правах на квартиру, всю историю перехода права собственности, также с помощью данного документы можно узнать не находится ли квартира в залоге, аресте, ипотеке и т.д.;

выписку из домовой книги (или ЕЖД), для того, чтобы узнать о том, кто зарегистрирован и возможно проживает в квартире или на каком основании был снят с регистрационного учёта;

правоустанавливающие документы, на основании которых продавец стал собственником квартиры;

паспорт продавца, для проверки наличия супруга, можно попросить заказать справку из ЗАГС об отсутствии брака, за определённый период времени;

справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (от нарколога и психиатра) по месту жительства продавца;

технический паспорт на квартиру из БТИ, для того, чтобы поверить наличие или отсутствие переустройства, или перепланировки квартиры и др.

Покупателю необходимо понимать, что он может попасть в ситуацию, когда после покупки квартиры на вторичном рынке г. Москвы, договор в определённых ситуациях может быть признан недействительным. И далеко не всегда покупателю получится вернуть свои деньги или сохранить право собственности на долгожданную покупку.

Рассмотрим подробнее, какие имеются риски при покупке квартиры на вторичном рынке г. Москвы.

Основные риски покупателя квартиры на вторичном рынке, можно подразделить на следующие:

Порядок покупки квартир на вторичном рынке

На вторичном рынке представлена недвижимость, принадлежащая гражданам. Это означает, что каждая квартира может иметь приличную историю предыдущих сделок, скрытые или зарегистрированные обременения, иные проблемы. Порядок совершения сделки включает следующие этапы:

  1. определение, за счет каких средств будет приобретаться квартира (собственные сбережения, ипотека или потребительский кредит, маткапитал и т.д.);
  2. определение основных критериев сделки – месторасположение объекта, характеристики квартиры и дома, оптимальная цена;
  3. поиск вариантов – самостоятельно, через риэлтора, через интернет, СМИ и т.д.;
  4. проверка юридической чистоты сделки, благонадежности продавца и его представителя, параметров квартиры;
  5. согласование условий сделки с продавцом и его представителем;
  6. подготовка письменного договора купли-продажи, согласование его с банком (при ипотечном кредитовании);
  7. расчет с продавцом (если стороны не договорились о передаче денег после регистрации сделки);
  8. подача документов на регистрацию в Росреестр или МФЦ;
  9. получение зарегистрированного договора и выписки ЕГРН, подтверждающей переход права собственности;
  10. решение вопросов о передаче ключей, выписки предыдущих жильцов и освобождении квартиры.

Естественно, это только примерный алгоритм действий, который может включать множество дополнительных этапов и стадий. На каждом этапе могут встречаться подводные камни, выявить которые можно только при тщательной проверке документов.

Нужен ли юрист или риэлтор

Только в редких случаях сделки совершаются самостоятельно, т.е. без обращения к риэлтору, юристу или иному представителю. Насколько оправданы такие услуги? Привлекая юриста или риэлтора к проведению сделки, покупатель вправе рассчитывать:

  1. на помощь при подборе оптимального варианта квартиры;
  2. на проверку документов и личности продавца;
  3. на помощь в согласовании условий сделки, составлении договора и иной документации;
  4. на сопровождение при подписании документов, передаче денег, регистрации в Росреестре или МФЦ.

Учитывая, что для выбора вариантов сейчас можно использовать электронные базы данных в сети интернет, необходимость в услугах представителя существенно снижается. Однако к проверке юридической чистоты сделки действительно лучше привлечь опытного юриста, который разбирается в нюансах гражданского законодательства. Риэлтор поможет устранить риски при выборе безопасного варианта расчетов, возьмет на себя подготовку договора и иных документов.

Однако, даже поручив ведение сделки представителю, покупатель не может устраняться от личной проверки всех факторов. Оплата услуг риэлтора или юриста не дает гарантию, что все риски и проблемы автоматически устраняются. Если же покупка происходит через крупных операторов ипотечного кредитования (например, Сбербанк), необходимость в привлечении риэлтора или юриста не столь велика.

Как избежать обмана при покупке квартиры советы покупателям

Для минимизации рисков встречи с мошенниками при приобретении жилья, стоит руководствоваться следующими простыми правилами:

Проводить сделку купли-продажи нужно только через специализированное риэлтерское агентство. Вероятность приобретения юридически «чистого» жилья без посредников существует, но рисковать не стоит.

Выбрав риэлтерское агентство, стоит ознакомиться с размещенными в интернете отзывами о нем и о его специалистах, а также получить рекомендации от знакомых, уже воспользовавшихся его услугами. Кроме того, необходимо внимательно прочитать договор с агентством, в частности, раздел, устанавливающий ответственность риэлтора в случае неисполнения им своих обязанностей.

Передавать предоплату продавцу стоит только под расписку, предварительно согласовав ее форму с грамотным юристом.

Снимать копии всех документов, используемых при оформлении договора. Во-первых, они помогут убедиться в юридической «чистоте» квартиры, а, во-вторых, при оспаривании сделки в суде, они станут убедительным доказательством того факта, что покупатель являлся добросовестным.

Указывать в документах реальную стоимость заключенной сделки. Нередко продавцы предлагают занизить эту цифру, мотивируя эту просьбу необходимостью в уменьшении налоговой базы и снижении размера налогового платежа. Однако покупатель не получает в этом случае никакой выгоды: во-первых, он не сможет получить возврат денежных средств в полном объеме при оформлении налогового вычета, а, во-вторых, в случае аннулировании сделки ему вернется та сумма денег, которая прописана в договоре.

Использовать специальные банковские инструменты для передачи денежных средств. Оплатить покупку можно двумя способами: наличным и безналичным. В первом случае можно воспользоваться банковской ячейкой, деньги в которую закладываются в присутствии обеих сторон сделки. Получить доступ к деньгам продавец сможет только после того, как предъявит в банк зарегистрированные документы о купле-продаже жилья.

Во втором случае вместо банковской ячейки может быть использован расчетный счет, открытый на имя покупателя с условием получения к нему доступа продавцом по предъявлению документов о совершении сделки.

Как проверить юридическую чистоту квартиры при сделке

Итак, перед покупкой квартиры следует:

Обратить внимание на стоимость. Если цена объекта ниже 10% нужно подумать и тщательно проверить все документы.
Посмотрите число продаж данного объекта

Дело в том, что чем больше было владельцев у квартиры, тем больше этот факт должен вас насторожить. Нужно обязательно проверить всю информацию из выписки ЕГРП.
Внимательно присмотритесь к собственнику, а также на манеры его поведения. С внешнего вида, несомненно, можно определить адекватность поведения. Если у вас возникнут сомнения о его здоровье – попросите справку от врача или водительские права.
Если владелец состоит в браке, нужно обратить внимание и на тот момент, когда именно этот брак был заключен. Стоит заметить, что покупка недвижимости в браке предполагает собой обязательное соглашение супруга на продажу. В том случае, если такого соглашения нет, а имущество было куплено в законном браке, второй супруг сможет признать сделку недействительной.
Такие же последствия ждут и в том случае, если брак уже расторгнут, но с этого момента не прошло три года.
Внимательно прочитайте выписку из домовой книги. Все ли жильцы использовали свое право на приватизацию. Есть очень важный момент: если такое право не было использовано, покупка этого жилья под угрозой будет находиться 10 лет. Кроме того, если в этой квартире было прописано лицо, не достигшее 18 лет, то выписка его из квартиры не лишает его права пользования объектом.
С декабря 2004 года были внесены некоторые изменения в законодательство, в результате чего, согласно ст.ст. 26, 28, 37, 292 ГК РФ, в том случае, если осуществляется продажа собственности несовершеннолетнего лица, необходимо только разрешение родителей.
Узнайте, нет ли в списках жильцов этой квартиры человека, который был выписан после 1995 года в связи с тем, что отправлен отбывать наказание в места лишения свободы. Дело в том, что в таком случае должно быть его согласие на приватизацию. Если такого согласия не существует, то есть риск спора с таким человеком и признания договора недействительным.
Если выбранная вами квартира досталась ее владельцу как наследство, необходимо обязательно проверить основания. С помощью такой информации вы будете понимать, может ли еще кто-то обратиться в суд за своим правом на наследство.
Если продавцом выступает доверенное лицо, необходимо убедиться в том, что владелец жив и доверенность подлинная. Поинтересуйтесь, почему владелец сам не принимает участия в сделке. Есть много разных случаев в практике, когда договора заключались от человека, который давно умер. Доверенность выдавалась на 10 лет, в результате чего была действительной.
Если есть определенный спор на недвижимость или обременения – необходимо тоже обратить на такой факт особое внимание.
Данную информацию можно найти с помощью заявления в Росрегистрацию и на протяжении пяти дней вы получите полный ответ с расширенными данными.

Как избежать обмана, покупая квартиру в новостройке

Приобретая квартиру в недавно построенном доме, следует действовать по следующей схеме:

Выбрать надежного застройщика

Правильный выбор организации, занимающейся строительством жилых домов, на 90% гарантирует отсутствие проблем с квартирой. В прессе широко освещаются ситуации, в которых граждане, вложившие деньги в жилье на стадии строительства, годами не могут дождаться ввода дома в эксплуатацию, и при этом не могут вернуть свои деньги.

При выборе застройщика стоит обращать внимание на то, как долго он работает на рынке недвижимости, сколько домов сдано им без нарушения установленных сроков, есть ли претензии к нему у лиц, ранее с ним сотрудничавших. Получить такую информацию можно из интернета, газет, а также из отзывов знакомых

Проверить надежность фирмы-застройщика стоит и в том случае, если деньги за жилье вносятся не на стадии строительства, а после его завершения, но до ввода дома в эксплуатацию. Ситуации, в которых жильцы не могут заселиться в готовый дом из-за отсутствия необходимых документов и разрешений, встречаются довольно часто. Чтобы не стать жертвой недобросовестных организаторов строительства, нужно найти все сведения о них заранее.

Проверить документы на жилье

Вся документация выбранного жилого помещения должна быть в порядке. Перед переводом денег застройщику необходимо проверить наличие следующих бумаг:

  • разрешение на строительство;
  • свидетельство о праве на использование земли для строительства;
  • проектная декларация.

Найти эти сведения можно на официальном сайте компании или в ее офисе.

Заключить договор

Оформить передачу денег можно, заключив договор непосредственно с застройщиком или с жилищно-накопительным кооперативом. Последний выступает в роли инвестора средств, полученных от покупателя квартиры, в строительство, путем их передачи застройщику. Стоимость жилья при приобретении его у застройщика может быть существенно выше, чем при покупке через инвестора. Однако договор долевого участия, заключенный напрямую с застройщиком, позволяет оградить покупателя от риска приобретения квартиры, право собственности на которую уже получено другим лицом.

Покупая квартиру, стоит внимательно изучить все вышеперечисленные аспекты. Стоимость жилья, независимо от того, на каком рынке оно приобретается, является весьма высокой, поэтому рисковать, совершая необдуманную покупку, не стоит.

Потратив время на изучение всей сопроводительной документации, и деньги на оплату услуг квалифицированного юриста или риэлтора, покупатель может быть уверен в том, что заключенная сделка обеспечит его собственным жильем, не принеся дополнительных проблем.

Добавить комментарий