Правовой портал

Как узаконить перепланировку в квартире

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры

Прежде всего, хочу перечислить случаи, когда узаконить перепланировку квартиры нельзя. Никак.

  • устройство мокрого помещение над сухим. Увеличение санузла за счет коридора еще возможно узаконить, но, если вы сделаете санузел в том месте, где у соседей снизу находится спальня, то нет;
  • вынос батарей отопления на лоджию, даже застекленную и утепленную;
  • увеличение площади квартиры, например, за счет площади прилегающей к лестничной клетке;
  • снос несущих стен (иногда возможно узаконить, если усилить конструкцию и/или получить техническое заключение от автора проекта дома, но головняк тот еще).

Такие случаи, хоть самостоятельно, хоть с привлечением наилучших юристов, узаконить не удастся. Лучше сразу озаботиться возвращением всего в первоначальное состояние. Это, если вы квартиру продавать собираетесь. А, если не собираетесь, живите себе дальше в надежде, что к вам контролирующие органы не нагрянут.

Если у вас не такой жесткий случай, то приступаем к узакониванию перепланировки.

Тут может быть два варианта.

Первый. Это если вас уже «застукали» с перепланом и в техпасторте стоит отметка техника «разрешение на переоборудование не представлено».

Второй. Техпаспорт сберегли, отметок и красных линий в нем никаких нет, но, глядя на экспликацию, вы понимаете, что перепланировка есть и хорошо бы ее узаконить.

Второй случай, понятно, проще. Вы можете узаконить перепланировку квартиры самостоятельно как бы «задним числом». Что для этого нужно? Собрать и предоставить необходимые документы в орган, осуществляющий согласование перепланировки.

Орган – это обычно отдел архитектуры при администрации района. Можно обратиться в МФЦ вашего района.

Документы:

  • Заявление.
  • Правоустанавливющие документы на квартиру.
  • Проект перепланировки.
  • Техпаспорт.
  • Письменное согласие всех собственников квартиры.

(форма заявления о согласовании перепланировки приложена в архивчике в конце статьи)

Самое сложное здесь, как вы понимаете, это проект перепланировки квартиры. Выполнить его самостоятельно вы не сможете. К выполнению проекта придется привлекать организацию, имеющую специальный допуск к подобного рода работам. Уточнить список таких организаций вы можете опять-таки в отделе архитектуры или в МФЦ. Затем проект необходимо будет согласовать в

  • роспотребнадзоре
  • СЭС
  • пожарный надзор
  • архитектурном управлении.

Но, обычно, те, кто готовит проект, они же его и согласовывают.

Решение о согласовании выдается обычно в течение месяца (по закону п.4 ст.26 ЖК РФ не позднее сорока пяти дней).

Если все благополучно, идем, заказываем новый техпаспорт и живем счастливо.

Если в согласовании отказали, то даже не знаю, что и сказать. На моей памяти наши юристы отказ ни разу не получали. Думаю, что смотрим на причину отказа и действуем по ситуации.

Первая ситуация немного сложнее. Как-то я не по порядку пошла. Ну, да ладно, от простого к сложному.

Итак, если перепланировка квартиры зафиксирована в техпаспорте, то узаконить ее можно только через суд.

Какие для этого потребуются документы?

  • Исковое заявление.
  • Квитанция об оплате госпошлины.
  • Правоустанавливющие документы на квартиру.
  • Проект перепланировки.
  • Техпаспорт.
  • Письменное согласие всех собственников квартиры.

Как вы, я надеюсь, увидели, добавилась квитанция об оплате госпошлины и исковое заявление о сохранении квартиры в перепланированном виде

Здесь, обратите внимание, важный момент. Исковое заявление нужно составить таким образом, чтобы было понятно

  • при устройстве перепланировки не были нарушены интересы других собственников помещения и соседей;
  • при устройстве перепланировки качество жилья было улучшено.

(пример искового заявления приложен в конце статьи в архиве)

Здесь, еще раз подчеркну, важно упирать на то, что после перепланировки качество и удобство жизни существенно улучшилось. Интересы соседей никак не ущемлены

Так узаконьте, уважаемые судьи, мою перепланировку. Кто, как не не вы, представляющие органы государственной власти, должны заботиться о своих гражданах. Чтобы им было лучше и удобнее жить. Ну и так далее.

Можно ли обойтись без суда

Законодательство не предусматривает какой-либо особый порядок для согласования перепланировки квартиры постфактум. Проведены строительные работы или только планируются – в любом случае необходимо представить проект на согласование в местную жилищную инспекцию.

Перед тем, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, следует обратиться в строительную организацию за созданием проектных документов и получения экспертной оценки. Специалисты скажут, может ли собственник претендовать на получение официального разрешения, и безопасны ли подобные изменения для здания.

Если же в жилищной инспекции на обращение ответили отказом, то без суда обойтись не удастся.

Перепланировка квартиры что можно делать, а что нельзя

Необходимо понимать, что узаконить перепланировку квартиры или проект можно не всегда, так как некоторые изменения запрещены законом. Чтобы не получить отказ в согласовании документов, специалисты рекомендуют изучить те требования жилищной инспекции, несоблюдение которых повлечёт гарантированный отказ в оформлении перепланировки квартиры – намечаемой или уже выполненной, в том числе в результате судебного разбирательства. Итак, чтобы сделанная перепланировка была законной, категорически запрещено:

Использовать такой проект перепланировки квартиры, который предусматривает ухудшение имеющихся жилищных условий, в том числе и у квартиры соседей (Постановление Правительства РФ №47 от 26 января 2006 года).
Убирать любые несущие стены (любая несущая стена выполняет роль опоры, причём её необходимая толщина рассчитывается строителями и инженерами ещё на этапе проектировочных работ; отсюда, даже уменьшение толщины несущей стены способно привести к необратимым последствиям).
Изменять площадь кухни или санузла за счёт жилого помещения (важное уточнение: запрещено «забирать» у жилой комнаты только более 25% её площади).
Переносить санузел или ванную комнату, если после перепланировки эти помещения оказываются над жилыми комнатами соседей снизу (исключение сделано только для двухуровневых квартир).
Объединять кухню и смежное помещение путём ликвидации двери и обустройства арки при условии наличия газовой плиты (для помещений, где используются электрические плиты, запрет не действует).
Каким-либо образом вмешиваться в работу общедомовых коммуникаций (снос, перенос, уменьшение, увеличение). Под ними понимается система отопления, водоснабжения, электроснабжения, канализации и вентиляции.
Устанавливать радиаторы или полы с подогревом на балконах и лоджиях, используя систему общедомового отопления.
Расширять площадь лоджии или балкона за счёт жилого помещения (допускается делать арку максимум 1 метр шириной).
Лишать кухонное помещение естественного освещения (нельзя убирать окно при отсутствии стеклянных перегородок, через которые свет мог бы проникать из соседней комнаты).. Какой может быть легальная перепланировка квартиры? Чтобы не иметь проблем с контрольными органами, разработать проект и гарантированно получить новый технический паспорт, рекомендуется согласовать свои действия со специалистами и ознакомиться с перечнем тех ремонтных работ, которые допускается производить в рамках законной перепланировки:


Какой может быть легальная перепланировка квартиры? Чтобы не иметь проблем с контрольными органами, разработать проект и гарантированно получить новый технический паспорт, рекомендуется согласовать свои действия со специалистами и ознакомиться с перечнем тех ремонтных работ, которые допускается производить в рамках законной перепланировки:

  • Разрешается вносить изменения в площадь кухонного помещения за счёт коридора, если квартира соседей снизу имеет такую же планировку.
  • Разрешается объединять кухню (с газовой плитой) с соседним жилым помещением путём создания арочного дверного проёма, в котором будут установлены раздвижные двери. Данный вариант является единственным законным способом сделать в квартире старой планировки помещение под названием кухня-гостиная.
  • Разрешается вносить изменения в площадь санузлов и ванных комнат за счёт нежилых помещений (кладовок, коридоров). При этом необходимо соблюсти норму, затрагивающую уровень пола: в санузле он должен быть на 3-5 см. ниже, чем в соседнем помещении.

Для справки: штраф за незаконную перепланировку квартиры составляет 2000-2500 рублей. При этом нарушитель обязан вернуть помещениям первоначальный вид (вернуть на место стены, инженерные коммуникации, устранить все последствия произведённых изменений).

Как по правилам узаконить уже сделанную перепланировку квартиры

Получение разрешения в жилищной инспекции можно разделить на несколько этапов:

  • подготовка документации;
  • подача обращения в жилищную инспекцию;
  • рассмотрение проекта в жилищной инспекции;
  • получение решения;
  • проведение приёмки;
  • оформление нового технического паспорта.

Если по каким-то причинам гражданину было отказано в выдаче разрешения на перепланировку, то у него остаётся право защищать свои интересы в судебном порядке

Документы

В обязательном порядке необходимо представить следующие документы:

  • заявление на согласование переустройства;
  • проект, где отражаются произведённые работы и текущая планировка квартиры;
  • копии страниц паспорта;
  • согласие остальных собственником недвижимости, если таковые имеются.

Типовая форма заявления утверждена постановлением Правительства РФ № 266 от 28.04.2005 г.

Дополнительно могут потребоваться:

  • документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
  • технический паспорт;
  • заключение государственного органа, занимающегося охраной памятников истории, культуры и архитектуры, если здание к таковым относится.

Обычно информация из этих документов запрашивается в соответствующих государственных ведомствах работниками жилищной инспекции, которые занимаются рассмотрением обращения.

Если в ходе перепланировки заявителю была передана часть общего имущества дома, то также потребуется представить:

  • поэтажный план дома;
  • выписку из протокола общего собрания собственников, на котором было принято решение о передаче собственности в пользование собственнику квартиры, которая подвергается перепланировке;
  • копию договора о передаче соответствующего имущества между ТСЖ и заявителем.

Постановление о перепланировке №508 определяет порядок проведения процедуры и ее сроки.

Возможна ли перепланировка харнийского дома с черепичной крышей — мы расскажем тут.

Согласование

Целесообразно подавать документы в жилищную инспекцию самостоятельно. Тогда собственник жилья получит расписку о принятых на рассмотрение документах.

Если работники жилищной инспекции видят необходимость в истребовании дополнительных документов, проведении экспертиз или привлечении специалистов для консультации, то они имеют право производить соответствующие действия.

На все процедуры отводится 45 дней. Срок отсчитывается с момента передачи документов в жилищную инспекцию. Если гражданин воспользовался услугами МФЦ, то датой начала рассмотрения документов будет считаться день получения бумаг из МФЦ.

Оформление

В течение 3-х рабочих дней после принятия решения о согласовании перепланировки, гражданину направляется соответствующее решение. Получив документ, собственник может обратиться в жилищную комиссию для проведения государственной приёмки.

Далее следует обратиться в БТИ для оформления нового технического паспорта. Вся процедура займёт до 10 дней. Стоимость такого документа составляет около 2000 рублей.

Для его получения необходимо представить в БТИ:

  • заявление по утверждённой форме;
  • паспорт;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • акт государственной приёмки;
  • документ об оплате госпошлины.

После получения технического паспорта процедура узаконивания перепланировки завершается.

https://youtube.com/watch?v=8ltK5aX9Q18

Как самостоятельно оформить перепланировку в квартире

Коротенько остановлюсь на случае, когда вы только собираетесь сделать перепланировку в своей квартире.

Тогда идем по второму пути, описанному выше.

  • Обращаемся в лицензированную организацию за проектом (список организаций подскажут в отделе архитектуры района, либо в МФЦ).
  • Подписываем в Роспотребнадзоре, СЭС, пожарке (либо организация, которая делала проект, согласовывает это все за вас).
  • Даем команду всем сособственникам, чтобы дали письменное согласие (это, если вы владеете квартирой не один).
  • Берем правоустанавливающие и техпаспорт и идем в архитектуру района или МФЦ.
  • Пишем там заявление (внизу статьи архив для скачивания).

Ждем примерно месяц и можем приступать к улучшению своего гнездышка или к упрочению своей крепости. Это уж кому, что нравится.

Почему узаконивание перепланировки квартиры важно и почему я стараюсь все подробно расписать?

Естественно, с умыслом.

Очень часто бывает, что приходишь оценивать квартиру, которую хотят поставить на продажу и видишь вот такую картину:

Спрашиваешь: «Узаконили?». А в ответ недоуменное: «Чего?»

Народ живет и даже не в курсе, что у них перепланировка.

А до этого было вот так:

Кстати, очень распространенная в «однушках» — хрущевках.

Убивали двух зайцев. Увеличивали крохотный санузел, плюс на кухне устраивали нишу, в которую замечательно помещался холодильник, тем самым освобождая место на самой кухне.

Здесь надо обратить внимание на одну деталь. Если кухня оборудована газовой плитой, то дверь между кухней и комнатой обязательно должна быть (она отмечена красным)

На деле же обычно либо делали арку, либо раздвижные двери. Очень удобно. Сидишь себе в комнате, смотришь телевизор и посматриваешь, что там варится на плите.

Но в проекте, повторюсь, эта дверь должна быть обязательно.

А то вот так начнешь продавать квартиру, найдешь покупателя, а у него ипотека. Заказали техпаспорт, а там – бумс, засада.

Так что, дорогие риэлторы, типовые планировки квартир надо знать назубок. А также что можно узаконить, а что нельзя.

Продать квартиру с перепланировкой, даже неузаконенной, можно, но покупатель при этом обязательно должен быть поставлен в известность. Если у покупателя ипотека, то в некоторых случаях можно и с банком договориться, ничего страшного.

Важно быть готовым к такому развитию событий. Поэтому, учите планировки, господа риэлторы

Правда, бывают более сложные ситуации. Это когда квартира находится в доме сталинской постройки или в старом фонде. Там вообще лесом-полем. Планировки нестандартные. Межкомнатные перегородки зачастую из дранки. Квартира могла перепланироваться много раз, никто уже и не помнит, какая она была в первоначальном виде. Особенно старый фонд. На заре своей юности они могли быть вообще не оборудованы, например, санузлом. В Ростове, в старом центре до сих пор встречаются дома, где туалет на улице. Ну как жить без туалета в 21 веке? Вот и мастерят граждане удобства у себя в квартире, кому как больше нравится

Тут важно суметь определить, как это все выглядело в первоначальном виде и принять меры, чтобы потом не хлопать глазами перед оценщиком из банка

Итог такой. Если вы собираетесь квартиру продавать и у вас есть перепланировка, то ее лучше узаконить. Самостоятельно там или нет, дело ваше. Если вы на это тратить время и деньги не хотите, то покупатель должен быть обязательно предупрежден о наличии перепланировки или переоборудования. Цена на квартиру, сами понимаете, должна быть соответствующая.

Успехов!

Как узаконить перепланировку через суд

В суд нужно обращаться, имея при себе полный пакет необходимых документов в двух случаях:

  1. Если владелец квартиры самостоятельно принял решение легализировать проведенную перепланировку и составил соответствующий иск о сохранении изменений, внесенных в стандартную планировку жилья.
  2. Если компетентные органы отказали в юридическом согласовании произведенной планировки и владелец на основании письменного отказа этих органов, намерен отстоять право на легализацию выполненных работ в доме.

В любом случае, для обращения в суд владелец квартиры обязан иметь при себе следующие документы:

  • заранее составленный иск;
  • чек (квитанция), подтверждающий оплату государственной пошлины;
  • документы на право собственности;
  • документы из БТИ;
  • проект или эскиз;
  • заключения государственных инстанций;
  • договор с проектировщиком и прочие.

Во время судебных заседаний владельцу предстоит доказать, что:

  • произведенная реконструкция целиком и полностью соответствует всем нормативам и правилам строительства;
  • в последствие проведенных работ не были затронуты и ущемлены права или интересы других жильцов данного дома, в котором находится квартира;
  • он предпринял все, что от него зависит, для юридического согласования перепланировки.

Суд может принять решение по иску в течение одного месяца. Чтобы увеличить свои шансы на положительный приговор, стоит воспользоваться услугами адвоката, который представит ваши интересы на заседаниях в суде. Несмотря на то, что за услуги юриста придется заплатить, эти расходы быстро себя окупят, поскольку защищая свои интересы самостоятельно, существует большой риск об отказе суда в сохранении сделанной перепланировки, а также суд может потребовать восстановить прежнюю планировку квартиры, согласно проекту застройщика.

Порядок узаконивания перепланировки жилого помещения

Одним из самых простых и менее затратных методов узаконивания перепланировки является узаконивание по эскизу. В случае проведения процедуры узаконивания перепланировки по проекту, на это понадобится гораздо больше времени и сил, поскольку процесс этот трудоемкий, достаточно длительный. Это обусловлено тем, что по проекту, как правило, узакониваются только те перепланировки объектов, которые коснулись несущих стен и конструкций.

И по эскизу, и по проекту, процесс узаконивания реконструкции жилья производится непосредственно до проведения соответствующих работ. Процедура юридического согласования в таких случаях предполагает несколько этапов:

  1. Оформление специального разрешения на проведение работ данного характера в жилищной инспекции или другом государственном органе, который уполномочен выдавать такие разрешения.
  2. Подготовка эскиза или проекта будущей перепланировки.
  3. Непосредственное проведение строительных и монтажных работ данного характера.
  4. Проведение комиссии, состоящей из сотрудников жилищной инспекции или органа, в котором вы получили разрешение на проведение перепланировки. На месте, члены комиссии составляют соответствующий акт приемки модернизированного объекта.

Существуют определенные условия, установленные на законодательном уровне, которые регламентируют узаконивание перепланировки домов и квартир. Категорически запрещено:

  • расширять существующую площадь кухни или ванной комнаты (туалета) за счет уменьшения площади спальни;
  • объединять комнату с кухонным пространством путем установления арки (касается тех, у кого на кухне имеется газовая плита);
  • сносить конструкции и стены, которые являются несущими;
  • каким-либо образом влиять на общедомовые коммуникации (демонтировать, переносить, уменьшать);
  • переносить санузел в место, если в квартире, что находится этажом ниже, расположена спальня, кухня или другая жилая комната (исключением является двухэтажная квартира);
  • подключать подогрев полов на лоджии или балконе от централизованного отопления;
  • расширять площадь лоджии или балкона за счет жилого пространства (разрешается объединение этих двух площадей путем создания арки, ширина которой не превышает 100 сантиметров);
  • увеличивать пространство кухни за счет санузла (допускается только в одноэтажных домах или в квартирах, расположенных на верхнем этаже дома).

При перепланировке жилого помещения, допускается:

  • расширение кухонного пространства за счет части площади коридора;
  • независимо от желаемой планировки, на кухню должен попадать дневной свет (если установлена газовая плита, то обязательно должно быть открывающееся окно для проветривания помещения);
  • объединять жилую комнату и кухню дверным проемом или аркой (арка обязательно должна быть с дверью);
  • расширить ванную комнату и туалет можно за счет свободной площади коридора, но при этом обязательно нужно сделать полы санузла не менее, чем на три сантиметра ниже, чем в помещении, находящемся рядом;
  • проводить новые трубы от стояка, сохраняя угол слива.

При соблюдении всех установленных правил и требований, с узакониванием перепланировки проблем возникнуть не должно.

Советы тем, кто хочет узаконить перепланировку квартиры

1. Чтобы потом не ломать голову над тем, где узаконить перепланировку квартиры, самостоятельно изучите Жилищный Кодекс. Вы потратите около получаса, зато будете точно уверены – переустройство вашего жилья законно.

2. Не пренебрегайте советами специалистов, которые помогут вам создать и задокументировать проект. Если профессионал говорит, что газовая плита в ванной – плохая идея, стоит к нему прислушаться.

3. Если Жилинспекция или Межведомственная комиссия по технадзору запретили вам вносить изменения, сославшись на конкретный закон ЖК, стоит отказаться от идеи глобальных преобразований квартиры.

4. Возможно, вам придется узаконить перепланировку квартиры через суд, если вы не согласовали её заранее. Однако вероятность того, что решение будет принято в вашу пользу, довольно мала.

Решить проблему зонирования жилья можно законно и быстро. Для этого используйте шторки, корпусную мебель или стенку из гипсокартона.

Идущим против системы

Есть люди, которые никогда и не думали открывать ЖК, а всякие комиссии-инспекции им точно не указ. И вообще любой ремонт в их собственной квартире – их же собственное дело. И уж конечно им не интересно, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры. Если вы из числа этих бунтарей, то для вас есть плохие новости.

фото с сайта cityspb.ru

Идущий полным ходом ремонт не останется незамеченным вашими соседями. Они могут обратиться в Жилинспекцию, представитель которой вас обязательно навестит. Он имеет право проверить, что творится в вашей приватизированной квартире – ведь она является частью многоквартирного дома. Дело может дойти до суда. Вам придется оплатить из своего кармана техническую экспертизу, цель которой – выявить, безопасны ли преобразования вашей жилплощади для всего дома.

Помимо штрафа, о котором упоминалось выше, суд может вынести постановление о возвращении жилищу первоначального вида – а это дополнительные траты, не идущие ни в какое сравнение с размером штрафного платежа. Итог: судебные разбирательства, растянутые на месяцы и реки денег, утекающие в никуда.

Если вы решите продать квартиру, в которой переустройство было произведено незаконно, у вас возникнут большие трудности. Стоимость таких квартир ниже на 30%.

Теперь вы знаете, где узаконить перепланировку квартиры самостоятельно. Лучше сделать это до ремонтных работ – тогда вы точно сэкономите нервы, время и деньги.

Добавить комментарий