Правовой портал

Особенности продажи недвижимости, находящейся в ипотеке или с иными видами обременений

Содержание

Порядок и подробности покупки квартиры с обременением, минимизация рисков

Сделка подобного рода должна начинаться с предварительного договора между покупателем и продавцом. При этом еще до заключения этого соглашения продавец обязан известить о своих намерениях банк, который и дал ему деньги в долг. Суть в том, что финансовое учреждение может и не дать «добро» на продажу квартиры. До тех пор, пока не будет выполнен ряд его требований. Чаще всего это необходимость погашения ипотеки продавцом хотя бы наполовину. Если банк согласен, тогда участники составляют предварительный договор. Сей документ обязательно заверяется у нотариуса. В договоре кроме сроков, сумм и документации касательно обременения должны быть отражены сведения из паспортов и контактные данные обеих сторон. Итак, предварительный договор заключен. О сборе всех необходимых документов уже говорилось выше. Что делать со второй половиной ипотеки?

Тут два варианта. Покупателю придется единовременно погасить долг для получения квартиры в свою полноправную собственность. Либо же покупатель может договориться с банком и переоформить ипотеку продавца на себя. Однако второй вариант не всегда реализуем, поскольку банк может отказать в переоформлении. Самая распространенная причина – новый клиент покажется банку менее платежеспособным, чем предыдущий. Ведь все тяготы обременения лягут на плечи нового владельца квартиры. А справится ли он с ними? При продаже квартиры с обременением у многих людей часто возникает вопрос: а что, собственно, с такой сделки будет иметь продавец? Тот человек, который сначала взял жилье в ипотеку, а теперь продает его, так и не достигнув полного права собственности? Для простоты можно представить себе такую схему. Банк дает человеку деньги в долг, на которые клиент покупает жилую недвижимость.

Но на старте ипотеки данную недвижимость сразу придется заложить этому же банку. То есть клиент имеет право проживать в новой квартире, но не имеет права проводить с ней какие-то финансовые операции без разрешения банка-кредитора. Строго говоря, настоящим собственником пока является кредитная организация. Однако по мере погашения ипотеки права собственности постепенно как бы перетекают от банка к клиенту. Когда ипотека оплачена на 50%, можно сказать, что половина квартиры принадлежит заемщику, а другая половина – банку. Хотя юридически банк сохраняет свои ограничительные права до самого конца оплаты жилищного кредита. Когда покупатель оплачивает вторую половину ипотеки (с учетом процентов), банк получает все причитающиеся ему средства и устраняется. Однако продавец-то до этого уже заплатил первую половину ипотеки.

Он тоже имеет право на часть денег как частичный собственник. Именно поэтому в договоре цена на квартиру с обременением всегда ощутимо выше суммы ипотеки. Эту разницу и получает продавец-заемщик в качестве компенсации за те выплаты по ипотеке, которые он успел совершить. Для минимизации рисков необходимо все финансовые операции проводить через ячейку в банке. Чтобы деньги пошли именно на нивелирование ипотеки, а не куда-то еще. Начинать сделки подобного рода рекомендуется сначала с посещения банка-кредитора для уведомления о продаже квартиры. Желательно, чтобы обе стороны (покупатель и продавец) осуществили этот визит вместе.

Наконец, покупателю необходимо посетить филиал Росреестра для полной проверки квартиры на предмет любых других обременений. Эти три момента помогут купить квартиру с обременением максимально просто, чисто и быстро. Самый оптимальный вариант, когда покупатель приобретает квартиру не напрямую у продавца, а у банка-кредитора. Это даст стопроцентную гарантию прозрачности сделки. К тому же учреждение само заинтересовано поскорее разобраться с подобным делом.

Завышенная стоимость на квартиру для банка, риски продавца

Покупатель моей квартиры берет ипотеку в сбербанке и хочет фиктивно завысить стоимость квартиры для получения большей суммы от банка. Расскажите пожалуйста о моих рисках и как правильно поэтапно организовать сделку? На сколько я понимаю, сначала я получаю на руки от покупателя некоторую сумму, а потом сам банк перечисляет мне на счет остаток? В какой момент разница в стоимости оказывается на руках покупателя?

У покупателя не хватает наличных, чтобы внести первоначальные 15% и он предлагает передать мне на 200 тыс меньше, чем у нас прописано в договоре. При этом сделать отдельную расписку, что он взял у меня в займы эти деньги. Остальные деньги он получит уже потом от банка. и еще вопрос, в какие сроки (до какого момента) сделка может оказаться не действительной. Могу ли я стать жертвой мошенничества?

Вы можете получить от покупателя аванс, сумма которого будет входить в стоимость квартиры. Под «присмотром банка заключаете договор. Банки часто требуют обязательно его удостоверять у своего нотариуса, поэтому договоритесь сразу, что все расходы несет покупатель (тем более, что на практике, обычно так и происходит). Ипотечные деньги на практике выплачиваются также, как и деньги покупателя.

В день сделки, на счет покупателя поступает необходимая сумма, которую он может снять. Вы эту сумму вместе закладываете в ячейку и заключаете договор об условиях доступа. После регистрации вам открывается доступ и вы получаете деньги по договору. У покупателя не хватает наличных, чтобы внести первоначальные 15% и он предлагает передать мне на 200 тыс меньше, чем у нас прописано в договоре.

При этом сделать отдельную расписку, что он взял у меня в займы эти деньги. Остальные деньги он получит уже потом от банка. и еще вопрос, в какие сроки (до какого момента) сделка может оказаться не действительной. Могу ли я стать жертвой мошенничества?У покупателя не хватает наличных, чтобы внести первоначальные 15% и он предлагает передать мне на 200 тыс меньше, чем у нас прописано в договоре. При этом сделать отдельную расписку, что он взял у меня в займы эти деньги.

Остальные деньги он получит уже потом от банка. и еще вопрос, в какие сроки (до какого момента) сделка может оказаться не действительной. Могу ли я стать жертвой мошенничества? В Вашем случае существуют риски связанные с налогообложением. Если Вы по документам получите суммы больше, то и налог будете оплачивать больше.

Но это относится только к случаю если квартира в Вашей собственности мене трех лет. Если деньги за квартиру банк будет перечислять на Ваш счет, то получается вся сумма будет у Вас. И передавать излишнее Вам нужно будет покупателю самостоятельно.

Здесь возникают еще такие риски, что при признании сделки недействительной или расторжении договора, Вам придется возвратить покупателю сумму большую, чем Вы получили в реальности.

Что должен знать владелец ипотечного жилья

Переданные в обеспечение объекты на время действия договора находятся в собственности заемщика, но распоряжаться ими единолично не получится. На все требуется согласие банка.

Залогодатель не может:

1. Сдать купленное помещение в аренду. ФЗ-102 не запрещает такую возможность (п.1.ст.40), если:

  • она согласована с залогодержателем;
  • срок найма не превышает срока ипотеки;
  • имущество приобреталось именно для сдачи в аренду.

Однако для банка эти действия всегда связаны с риском ухудшения состояния залогового имущества. Он не сможет даже вернуть свои деньги за счет страховки. СК не делают страхового возмещения, когда объектом пользовались третьи лица, а не собственник.

Банк не может дать согласия, но и препятствовать не имеет права, если найм оформляется официально, со всеми вытекающими для заемщика последствиями:

  • аренда на срок не более 12 месяцев.
  • с уведомлением страховой компании;
  • с увеличением платежей по страховке;
  • с уплатой налогов на прибыль.

Не редки случаи, когда такие вещи делаются втайне от кредитора. Если платежи по кредиту не задерживаются, у кредитора нет необходимости проверять залог. Но в случае просрочки и обнаружения нарушений банк может применить санкции, предусмотренные договором.

2. Сделать перепланировку. Приобретая квартиру или дом, владельцы стремятся обустроиться на новом месте. На все, что выходит за рамки обычного ремонта при ипотеке, нужно:

  • согласие банка;
  • проект перепланировки;
  • разрешение соответствующих органов.

Собранные документы передаются в страховую и кредитору для согласования и оценки. Если работы узаконить невозможно (например, перенос стояков водоснабжения), их делать нельзя. Иначе при обнаружении таких фактов банк потребует надлежащего оформления или возврата состояния в первоначальное положение. Хотя случаев, когда из-за этого требовали расторгнуть кредитный договор, практически не бывает.

3. Переоформить, как нежилое помещение. В рамках заключенного кредитного договора это сделать нельзя. Действующие программы для покупки коммерческой недвижимости предполагают более высокие ставки и другие условия кредитования. Кроме того, в выписке из ЕГРН будет стоять отметка об обременении, что, согласно ст.22 ЖК РФ, будет препятствием для переоформления.

Залоговую недвижимость также нельзя подарить, обменять. Продажу без участия кредитора осуществить невозможно. Первое, что нужно – объявить о своих намерениях, согласовать все действия. При этом вырученные деньги будут направлены на досрочное погашение кредита или его части.

Нюансы продажи

Рассмотрим порядок соблюдения формальностей, когда продается квартира «с приданным».

Способы продать квартиру в ипотеке

Если в реестре ЕГРН официально зарегистрировано обременение в виде ипотеки, возможность ее продажи практически исключена. Это связано с целевых характером выделения средств на приобретение жилья – ипотечный кредит.

Ипотечный залог устанавливается на весь период действия кредитного договора и подлежит снятию только при полном исполнении денежного обязательства заемщика. В подтверждение ипотеки после совершения сделки банк получает выписку из ЕГРН с соответствующими сведениями о залоге.

Как продать квартиру с обременением ипотекой? Такая возможность появится при соблюдении следующих условий:

  1. полное погашение кредитного обязательства перед банком;
  2. получение согласия банка на совершение сделки.

При полном погашении займа по кредиту можно обратиться в учреждение Росреестра и аннулировать зарегистрированное обременение. После этого договор купли-продажи будет заключаться на общих основаниях.

Как с согласия банка? Банк вправе выдавать разрешение на продажу заложенной недвижимости, однако требует для этого предоставление нового равнозначного объекта залога. Для этого потребуется провести оценку рыночной стоимости жилого помещение, на основании которой банк будет принимать решение.

Если согласие получено, его нужно представить в службу Росреестра при регистрации договора купли-продажи и переоформления права собственности. В этом случае для нового собственника обременение уже будет отсутствовать.

Приобретение жилых помещений с правами ребенка

Несовершеннолетние граждане могут на равных основаниях владеть недвижимостью на праве собственности, однако продажа такого имущества будет невозможна без получения предварительного согласия органов опеки.

Для оформления согласия органы опеки потребует подтвердить одновременное обеспечение ребенка новым жильем. Во время проверки документов будут сравниваться условия проживания семьи после изменения места жительства, а также характеристики вновь приобретаемого объекта и параметры собственности ребенка (размер доли или целое право).

После выдачи согласия сделка будет проходить по общим правилам через органы Росреестра.

Зарегистрированный ребенок при продаже квартиры также является проблемой для реализации сделки. Снятие с регистрационного учета будет осуществляться с согласия органов опеки, которым нужно подтвердить наличие жилья по новому адресу. Как правило, для этого достаточно представить документы о наличии другой квартиры в собственности родителей, так как прописка и выписка детей осуществляется одновременно с взрослыми членами семьи.

Нюансы покупки жилья с прописанными гражданами

Если помимо продавца в жилом помещении постоянно проживают и зарегистрированы иные граждане, они могут сохранять право пользования недвижимостью после перехода прав на нового собственника. В этом случае существует риск, что новый владелец не сможет выписать таких граждан даже по решению суда.

Что можно сделать в такой ситуации?

  • включить в договор купли-продажи обязательство продавца снять с регистрационного учета всех граждан, проживающих в квартире;
  • оценить возможность последующей принудительной выписки через суд.

После покупки жилого помещения, оставшиеся прописанными граждане обязаны соблюдать условия проживания. Если такие условия нарушаются, допускается принудительное выселение со снятием с регистрационного учета.

Особенности обременения маткапиталом и военной ипотекой

Если в процессе использования сертификата родители выдали нотариальное обязательство о переоформлении прав на своих детей, они обязаны согласовать сделку с органами опеки и учреждением ПФР. Разрешение указанных органов будет выдано при условии приобретения нового жилого помещения, равнозначного по характеристикам, и оформления прав на него на каждого ребенка в семье.

Для характерно обременение, связанное с целевым характером выданного кредита. Если военнослужащий решит продать квартиру, ему необходимо получать согласование не только в банке, но и в департаменте Министерства Обороны РФ. Наиболее простым вариантом распоряжение квартирой с таким обременением будет являться полное погашение кредита.

Какие документы понадобятся

Для того, чтобы осуществить сделку купли-продажи недвижимости с использованием ипотечных средств, продавец должен будет предоставить банку документы на квартиру для проверки юридической чистоты. В их число обычно входят:

  • копия паспорта собственников жилья;
  • технический паспорт квартиры;
  • кадастровый паспорт с экспликацией и указанием инвентарной стоимости (не старше 5 лет, в противном случае нужно его обновить);
  • свидетельство о праве собственности на «недвижку», либо соответствующую выписку из Росреестра;
  • документ, на основании которого продавец стал собственником помещения – договор, завещание, ордер и т.д.;
  • выписка из Росреестра, подтверждающая, что квартира не заложена и не арестована;
  • расширенная выписка из жилконторы, подтверждающая, что в квартире не прописаны «проблемные» жильцы, например, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных;
  • оценка стоимости жилья.

Данный список составлен на основе пакета документов, которые требует Сбербанк. Возможно, при обращении в другое финансово-кредитное учреждение нужно будет приложить еще какие-то бумаги. Лучше узнать это заранее.

Многие продавцы интересуются, нет ли риска в предоставлении документов на квартиру третьим лицам – например, часто опасаются, что покупатель или риэлтор произведет сделку на основании этих бумаг.

На самом деле это невозможно – без подписки обоих сторон на договоре перерегистрации права собственности не произойдет. Но если есть сомнения в чистоте намерений риэлтора или продавца, то можно поступить так:

  • предоставить только копии документов;
  • лично сопроводить сдачу документации в банк;
  • не подписывать никакие расписки и поручения, кроме основного договора купли-продажи.

Сдачи документов не избежать – этого требует порядок оформления ипотечных сделок в банках. Дело в том, что квартира продавца после подписания договора и передачи денег переходит под залог кредитору, и он должен быть уверен, что жилье юридически чистое, и что его стоимость соответствует среднерыночному показателю. В противном случае сделки не состоится.

Как правильно приобрести квартиру с обременением

В данном случае у вас может быть не один вариант, а сразу несколько. Причем ваши действия будут во многом зависеть от сложившихся обстоятельств, поэтому рассмотрим три варианта: как приобрести жилье, обремененное ипотечным кредитам.

Приобретение жилья при участии банка

Такая схема возможна в таком случае, когда заемщик по ряду жизненных обстоятельств не в состоянии оплачивать ипотечный кредит и напрямую самостоятельно обращается к банку, для того, чтобы урегулировать конфликт и избежать неприятных последствий. В данном варианте банк дает официальное разрешение заемщику на реализацию имущества, при этом он участвует в сделке купли-продажи в качестве третьей стороны.

На практике схема выглядит так: заемщик ищет покупателя на свой объект недвижимости и предупреждает его о наличии ипотечного кредита, если продавец и покупатель готовы на сделку, то банк подготавливает договор купли-продажи. Продавец расплачивается не с покупателем, а непосредственно с банком за счет тех денег, которые должны быть направлены на приобретение жилья. В свою очередь, банк снимает обременение на объект сделки, продавец и покупатель обращаются в Росреестр для регистрации права собственности.

Обратить внимание, в данной сделке риски покупателя практически полностью отсутствуют, но при этом он имеет право оформить титульное страхование на 3 года, после чего он имеет некоторую гарантию на возмещение убытков в случае признания договора купли-продажи недействительным

Переоформление ипотечного кредита

Такая сделка имеет место быть, например, в том случае, если вы желаете также в ипотеку приобрести жилье. Допустим, вы нашли привлекательный на ваш взгляд объект недвижимости, но узнали, что он находится под обременением ипотекой в банке. В данном случае вы можете с легкостью провести сделку следующим образом: вы собираете документы, необходимые для оформления ипотечного кредита и подаете в банк заявку на выдачу займа, если банк по итогам рассмотрения вашей заявки вынес положительное решение, то вы сможете взять на себя чужой, по сути, ипотечный кредит.

Сделка будет иметь следующий порядок: банк выделяет средства на покупку жилья, вы вносите в банк первоначальный взнос по ипотеке, подписываете с продавцом договор купли-продажи и регистрируйте его в Росреестре. После того как новый собственный получил свидетельство о праве собственности, банк досрочно закрывают кредит продавца и сделка считается состоявшейся. А предмет залога остается по-прежнему в обременении у банка до тех пор, пока новый заемщик не исполнил свои долговые обязательства.

Обратите внимание, такую сделку просто провести в пределах одного банка, другой разговор о том, если сделки будет участвовать две коммерческие организации, на практике, конечно, такое осуществить вполне возможно

Погашение ипотечного кредита за счет покупателя

В третьем варианте, пожалуй, самым раскованном вы можете поступить следующим образом: если вы желаете приобрести жилье, находящееся под обременением по ипотеке, то вы можете за счет собственных средств погасить досрочно ипотечный кредит продавца в банке, а остаток передать непосредственно ему. Но здесь ваши гарантии сводятся к минимуму, ведь в данном случае вам нужно будет наверняка убедиться, что заемщик по ипотечному кредиту исполнил свои обязательства перед банком.

Покупка квартиры, уже находящейся в ипотеке

Продажа залогового жилья набирает обороты, поскольку многим заемщикам попросту нечем обеспечивать ежемесячные платежи по ипотеке. Лучшим способом погасить долг для них становится продажа жилья, которое находится в залоге у банка. В такой ситуации создается определенная опасность крупного ущерба для покупателя, например:

Покупка квартиры с предварительным прекращением права залога

Это происходит в три этапа:

  • погашение задолженности перед банком – покупатель перечисляет часть стоимости жилья, равную долгу;
  • снятие обременения продавцом – после этого согласия банка на продажу не нужно;
  • оплата оставшейся части стоимости квартиры.

Из-за длительности процедуры риски для покупателя существенны, поскольку на каждом этапе возможно возникновения обстоятельств, препятствующих сделке:

  • Смерть, болезнь продавца, продавец скрылся и т.д – после погашения долга снятие обременения становится невозможным. В этом случае деньги, зачисленные на счет в качестве задатка и одновременно окончательного платежа по ипотечному долгу, безвозвратно теряются покупателем: банк их не вернет, взыскание с продавца или его представителей осуществить возможно, но проблематично исполнить.
  • Отказ продавца – также опасность потерять свои деньги после перечисления задатка сохраняется, учитывая возможность отказа продавца осуществить сделку до конца. В этом случае он, безусловно, несет ответственность по возврату уплаченных средств, но ввиду неплатежеспособности вернет их нескоро.
  • Документы для купли-продажи квартиры
  • Как получить кадастровый паспорт на квартиру
  • Как узнать кадастровую стоимость недвижимости
  • Дарственная на квартиру
  • Налог при продаже квартиры
  • Налог на дарение недвижимости
  • Какие документы нужны для продажи квартиры
  • Приобретательная давность на недвижимость
  • Расторжение договора купли-продажи квартиры
  • Выделение долей детям при материнском капитале
  • Покупка квартиры в ипотеку: инструкция
  • Как правильно покупать квартиру
  • Как делится квартира в ипотеке при разводе

В случае покупки квартиры с обременением по ипотеке

Сделать это можно только с согласия банка и риски для покупателя многократно возрастают: приобретателю необходимо будет самостоятельно принимать меры по снятию обременения, препятствий в процессе этой процедуры может быть несколько:

  • Двойной залог – учитывая проблемы продавца с платежеспособностью, никто не может гарантировать нахождение квартиры под залогом в другом банке, у юридических или физических лиц – при таких обстоятельствах покупатель не сможет снять обременение;
  • Арест или запрет регистрационных действий по квартире, возникающие в рамках обеспечения иска в отношении продавца – запросить информацию об этом можно, но актуальность ее именно на день сделки не всегда достоверна;
  • Не точный расчет средств – расчет средств, предназначенных для покупателя в качестве погашения ипотеки, не всегда соответствует точности. Так, банки часто включают сумму просрочек и штрафов в общий долг, информируя об этом стороны по договору купли-продажи незадолго или в день сделки, а в некоторых случаях – просто списывают нужную сумму со счета, на который уже поступили деньги покупателя. Иногда суммы начисленных штрафов и пени могут достигать таких размеров, что сумма, причитающаяся должнику-продавцу после погашения задолженности, существенно уменьшается.

При любой реакции продавца, терпит убытки покупатель:

  • от отказа от сделки, если есть еще такая возможность
  • до обращения в суд с иском о признании сделки недействительной.

Покупка квартиры  с помощью кредитных средств

  • На оплату покупки залоговой квартиры кредит может быть выдан только банком-залогодержателем.
  • Такая покупка иногда оборачивается для покупателя залогового жилья большой бедой. Так, применительно к вышеописанным ситуациям, если оплата ипотечного долга или всей залоговой квартиры сразу происходит с помощью заемных денег, то в случае неблагоприятных обстоятельств покупатель теряет не только свои личные средства, но и остается должником по своему обязательству.

Как снизить риск: в определенной степени снизить риск покупателя поможет использование специального счета-аккредитива или ячейки депозитария, откуда деньги не могут быть извлечены до регистрации сделки. При этом снятие обременения происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности на покупателя.

Риск

Основным риском для продавца становится отказ покупателя в приобретении объекта недвижимости по завышенной цене. Некоторые продавцы специально завышают стоимость, чтобы окупить свои расходы за счет долговременного пребывания в процессе ипотечного кредитования. И покупатели знают об этой тенденции, поэтому тщательно подбирают объект недвижимости.

Также проблемой становится неплатежеспособность покупателя. На любом этапе проведения сделки банк вправе отказать в выдаче денежного займа.

Существует на рынке не мало мошенников

Продавец должен тщательно проверять все документы, обращать внимание только на крупные и популярные кредитные учреждения. Мало того, нужно просмотреть где будет происходить ипотечное страхование

Если банк не известен человеку, то можно запросить информацию о нем на официальном сайте Центробанка.

Потеря ценного времени. Продавец должен определиться с тем, за какие сроки он желает продать объект недвижимости. В зависимости от этого стоит выбирать покупателя. Если денежные средства нужны в короткие сроки, то выбирать ипотечное кредитование не стоит. Покупатель также сталкивается с немалым количеством нюансов и подводными камнями. Все это не зависит от лиц, которые проводят сделку.

Именно поэтому, если нужно быстро продать – не стоит использовать данный тип реализации.

Внимание! В данной статье информация могла устареть! Для уточнения информации заполните заявку ниже и квалифицированный юрист поможет решить вашу задачу или позвоните по телефонам указанным на сайте. Консультация или звонок бесплатно!

Особенности продажи квартиры в ипотеку

Не только процесс покупки жилья сложен и длителен для продавца.

  • искать покупателя;
  • показывать недвижимость сторонним людям;
  • отбиваться от настойчивых рекомендаций риэлтера по поводу снижения цены жилья.

Все вышеперечисленное не делает нервную систему продавца недвижимости крепче. А тут самый страшный сон — сорванная сделка на практически финальной стадии. И тут появилась даже своя специальная прослойка покупателей недвижимости — «ипотечники».

Ведь именно у этой категории не будет гарантий, что все задуманное исполнится, и банк не откажет в кредите. Развитие событий в таком случаем имеет все оттенки неоднозначности.

Как снизить риски

Подводя итоги, сделаем краткие выводы о том, как уменьшить риски ипотеки:

  • Внимательно изучите все дополнительные условия, не ориентируясь лишь на основную процентную ставку – нужно хорошо знать все платежи, которые придётся сделать, и рассчитать свои силы так, чтобы с их выплатой не возникло затруднений.
  • Самостоятельно подберите страховщика – наверняка это позволит заметно сэкономить.
  • Старайтесь погасить кредит досрочно – даже если есть возможность сделать это лишь частично, то опережение графика никогда не повредит. Соответственно, и подбирать нужно такой ипотечный кредит, по условиям которого досрочное погашение будет более выгодным.
  • Не забудьте оформить налоговый вычет, если он доступен – это также позволит хорошо сэкономить.
  • Проверьте, нет ли возможность получить льготы от государства – для ипотечников предоставляется немало льгот, и возможно вы также имеете право претендовать на какие-то из них.
  • Старайтесь всегда идти на диалог с банком, и не откладывать решение проблем на потом.
  • Время от времени интересуйтесь актуальными ставками, и проверяйте, не упали ли они – в этом случае может оказаться выгодным провести рефинансирование.
  • Берите ипотеку только в той валюте, в которой получаете значительную часть своих доходов. Так удастся уберечься от скачков курса – конечно, на них можно выиграть, но ведь можно и проиграть. Как это бывает, уже проверили те граждане, которые брали ипотеку в долларах перед тем, как курс рубля к доллару упал более чем вдвое.

На что обратить внимание при оформлении ипотеки

Все функции контроля банк берет на себя. Поэтому выбранная недвижимость должна быть им одобрена. Договор купли-продажи, и ипотека заключаются одновременно.

Подводные камни договора ипотечного кредитования

В кредитном договоре, помимо процентной ставки, нужно обращать внимание на:

  • комиссионное вознаграждение и порядок его выплат. Иногда размер комиссии может существенно увеличить ежемесячные расходы;
  • наличие графика платежей с четким указанием суммы и сроков. Заверяется печатью банка и подписями обеих сторон;
  • штрафные санкции, когда и в каком размере применяются, есть ли штраф за досрочное погашение;
  • условия расторжения ипотеки и случаи реализации имущества. Обычно это – просрочка платежей;
  • перечень форс-мажорных обстоятельств, влияющих на повышение процентной ставки, досрочное расторжение договора. Такие туманные понятия, как «изменение конъюнктуры рынка», должны насторожить, поскольку под это определение можно подвести любой процесс. Лучше, чтобы четко указывалось, например, процент повышается при повышении ставок ЦБ РФ;
  • какая нужна страховка и когда она оформляется. Застраховать объект недвижимости придется в любом случае. Страхование жизни и здоровья не является обязательным, но многие банки при отказе от этого повышают процент по ипотеке до 1,5%.

Заемщик – сторона договора, поэтому не нужно подписывать все безоговорочно. Если что-то не устраивает, следует решать вопрос с банком сразу. Например, можно просить кредитора включить условия о возможности рефинансировании кредита на случай каких-либо изменений (потеря работы, рождение ребенка и других). Если он не идет на уступки, а условия оставляют желать лучшего, – стоит поискать другой банк.

Покупка квартиры в ипотеку на что обратить внимание

Начинается всё с выбора банка. Стоит обращаться только в те кредитные организации, которые давно известны и хорошо зарекомендовали себя в сфере ипотечного кредитования. Неплохо было бы узнать мнение непосредственных заёмщиков-клиентов о заинтересовавшем вас банке.

Почитайте отзывы, расспросите знакомых, родственников, купивших ипотечное жильё. Авторитетные банки всегда «работают» на свою репутацию, поэтому готовы идти навстречу своим клиентам, у которых возникли какие-либо сложности с выплатами.

Определились с банком? Начинайте подыскивать квартиру. Перед вами 2 варианта: новостройка или вторичное жильё. И опять нужно делать выбор.

Покупка в новостройке

Решившись на новостройку, попросите у сотрудников банка перечень аккредитованных у них застройщиков. Обычно банки сотрудничают только с зарекомендовавшими себя застройщиками, поэтому круг рисков для заёмщика здесь несколько сужается. Банк выступает весомым гарантом для клиента.

Прежде чем выдать аккредитацию, проверяется благонадёжность застройщика, вся документация на землю и строительство. В собственность заёмщика квартира перейдёт только после того, как дом будет введён в эксплуатацию. Одновременно на жилплощадь будет оформлено обременение в пользу банка вплоть до полного погашения займа.

Покупая строящееся жильё, потребуйте у застройщика:

  1. Учредительные документы;
  2. Проектную документацию с госэкспертизой и декларацию;
  3. Инвестиционный контракт;
  4. Разрешение на возведение дома;
  5. Правоустанавливающие документы на земельный участок;
  6. Страховой договор или поручительство;
  7. Выписку из Госреестра.

Оцените степень готовности дома, спросите у подрядчика о том, что планируется строить рядом с домом (некоторые объекты, находящиеся по соседству, могут создавать серьёзные неудобства).

Покупка «вторички»

Вторичное жильё банки тоже подвергают проверке. Финансируются только квартиры в домах, вошедших в эксплуатацию не более 30 лет назад. Неликвидную недвижимость в виде малосемеек, старых хрущёвок или комнат в коммуналках банки даже не рассматривают в качестве объекта покупки и залога.

При выборе квартиры обратите внимание на коммуникации, состояния помещений, давность проведения капремонта. Даже о соседях стоит расспросить, причём не только у продавца, но и у жильцов дома

Проблемные соседи могут испортить жизнь на долгие годы. Банк этим заниматься не будет, поэтому побеспокойтесь об этом сами.

Проверьте всеми способами юридическую «чистоту» квартиры ещё до подписания договора. После оформления жилья в собственность всплывшие проблемы будут только вашими, и только вам (а не банку) придётся разбираться в суде с «тёмными пятнами» приобретённой в ипотеку жилплощади.

Валютные риски

Ипотека оформляется обычно на 10, 20, а то и на 25 лет. За это время жизнь в стране может круто измениться. В финансовом плане это проявляется первым делом в обесценивании рубля, повышении или снижении цен на недвижимость и пр. Для заёмщика это может грозить увеличением ставки и ежемесячного платежа. Именно поэтому специалисты рекомендуют брать ипотечный кредит исключительно в отечественной валюте

А ещё важно обратить внимание на разновидность ставки

Риски, связанные с залогом

Находясь в залоге столь длительное время, приобретённая недвижимость может быть повреждена или утрачена в результате стихийных бедствий или противоправных действий со стороны третьих лиц.

Утрата квартиры

Повреждение или утрата имущества может иметь для заёмщика самые неприятные последствия. В подобном случае заёмщик первым делом должен уведомить банк о случившемся. Если имущество повреждено, то банк даст время на восстановление и ремонт помещений. В случае полной утраты от заёмщика потребуют предоставление иного равноценного залога. Если такового не окажется, банк вправе расторгнуть договор и потребовать погашения долга в досрочном порядке.

Иски третьих лиц

Если на квартиру предъявляют свои права сторонние лица, то проблемы опять же возникнут у заёмщика. Имущество весь кредитный период находится под залогом у банка, даже если сменяется собственник. Залог всегда следует за вещью — таково российское законодательство.

Риски для продавца и покупателя

Учитывая тот факт, что проверкой документов на приобретаемую недвижимость занимаются специалисты банка.

Если существует хоть малейший риск мошенничества, то сделка не состоится. Финансовое учреждение не меньше заинтересовано в том, чтобы купля-продажа была законной. Поэтому не стоит боятся продавать недвижимость в ипотеку. Никаких рисков у продавца не возникает.

Что касается покупателя, то у для него данная операция имеет только один риск. Банк может отказать в выдаче кредита. А затраты, связанные с оформлением ипотеки (например, оплата услуг оценщики), ему никто не компенсирует.

Преимущества и недостатки сделки

К плюсам продажи квартиры в ипотеку можно отнести:

  1. Возможность реализации имущества в быстрые сроки. Найти клиента, который планирует оформить ипотеку, намного легче, чем покупателя с наличкой.
  2. Банк берет на себя все юридические проверки. Вам не нужно дополнительно оплачивать услуги юристов.
  3. Обе стороны уверены в законности проводимой сделки.
  4. Риск мошенничества практически равен нулю.
  5. Денежные средства от сделки продавец получает в кассе банка. Поэтому он может не переживать, что ему выдадут фальшивые купюры.

Какие ошибки можно совершить при продаже квартиры, расскажет это видео:

Есть ли минусы

У данной сделки есть и свои недостатки:

  1. Банк оставляет за собой право в любой момент отказать в выдаче кредита, даже если сделка была предварительно одобрена. Так происходит в том случае, если финансовому учреждению стала известна негативная информация о заемщике.
  2. Потребуется собрать немного больше документов, чем при продаже имущества за наличные.
  3. Продавец не сможет завысить цену на имущество, так как его стоимость определяется на основании экспертной оценки.

Итак, на основании изложенного материала можно сделать следующий вывод. Сделка по продаже имущества в ипотеку менее рискованная для продавца, чем стандартная купля-продажа. Все документы проверяются на юридическую чистоту специалистами банка.

Добавить комментарий